Eminent lén

Hvað er eminent domain?

Áberandi lén er vald ríkis eða staðbundinna aðila þess til að taka yfir séreign til almenningsnota. Það er almennt notað þegar stjórnvöld eru að reyna að byggja eitthvað eins og veg og þarf land í eigu einkaaðila til að klára verkefnið. Fræðilega séð mun einstaklingurinn fá „réttlátar bætur“ en fasteignaeigendur sem telja þetta ófullnægjandi eða ósanngjarnt geta varið rétt sinn til eignarinnar fyrir dómstólum.

Dýpri skilgreining

Í Bandaríkjunum er eitt algengasta dæmið um framúrskarandi lén þegar stjórnvöld eru að reyna að leggja veg og vegurinn er hindraður af einkaeign. Önnur dæmi eru byggingar sveitarfélaga, opinberir skólar eða almenningsgarðar. Stundum er einfaldlega enginn annar staður til að setja almenningseignina. Í öðrum tilfellum hafa stjórnvöld almannaöryggi í huga og getur það tekið land til að fordæma byggingar á því.

Áberandi lén er oftast notað af sveitarfélögum og ríkjum og lögin eru næstum alltaf þau sömu. Ríkisstjórnin metur eignina og ákvarðar gangvirði hennar, venjulega með því að bera saman verðmæti nærliggjandi húsa eða reikna út hversu mikið það mun kosta að byggja nýtt. Í skiptum fyrir útborgun tekur ríkið við eignarhaldinu. Það hjálpar til við að útskýra hvers vegna íþróttaleikvangar eru oft byggðir í tekjulægri hverfum: „réttlátar bætur“ eru oft mun lægri þegar framúrskarandi ríki er nýtt þar.

Ef eignareigandinn er ekki sammála verðmæti getur hún ráðið eigin matsmann sinn eða áfrýjað fyrir dómstólum, þar sem dómnefnd mun ákveða raunverulegt verðmæti eignarinnar.

Uppruni meginreglunnar er í fimmtu breytingunni, sem hljóðar: „ [Eigi skal ekki] tekin til almenningsnota, án réttlátrar bóta. Hæstaréttardómur frá 2005 víkkaði gildissvið framúrskarandi léns þannig að einstaka sinnum er hægt að flytja eign eins einkaeiganda til](/is/commercial-real-estate-loan) [annars einkaeiganda ef það er í þágu efnahagsþróunar, og þar af leiðandi settu mörg ríki lög sem takmarka notkun á framúrskarandi lén í þeim tilgangi.

Það er samt ekki óalgengt að einkaaðilar njóti góðs af framúrskarandi léni, ef þeir til dæmis eignast eignina með loforði um að endurheimta eyðilagt svæði eða þurfa hana til að byggja gasleiðslu.

Frábært lénsdæmi

Snemma á tíunda áratugnum reyndi hótelframleiðandi að nafni Donald Trump að neyða konu í New Jersey til að selja heimili sitt, þar sem hún hafði búið í meira en 30 ár. Hann vildi byggja bílastæði fyrir eðalvagna, en hún neitaði að selja, svo hann leitaði til ríkisstofnunar, sem fullyrti að það væri æðsta ríki. Konunni tókst að sanna fyrir dómi að hið ágæta lén myndi einungis þjóna hótelbyggjandanum til hagsbóta því ekkert var því til fyrirstöðu að þróa séreign sína frekar.

##Hápunktar

• Áberandi lén er réttur ríkisstjórna eins og Bandaríkjanna til að ræna séreign til almenningsnota, eftir sanngjarnar bætur.

• Lagaleg umræða um ósanngjarna skírskotun til framúrskarandi léns, svo sem þegar fasteignaeigendum eru ekki greiddar sanngjarnar bætur, er kölluð öfug fordæming.

• Nokkur dæmi hafa verið um að einkaaðili hafi notað framúrskarandi lénshald í skjóli opinberra umbóta.

• Hægt er að leggja hald á bæði heila eign og eign að hluta, auk þess sem hægt er að leggja hald á tímabundið.

• Allt frá loftrými, landi og samningsréttindum til hugverkaréttar er háð æðstu ríki ef hægt er að gera mál til almenningsnota.

##Algengar spurningar

Hvers vegna er Eminent Domain í fimmtu breytingunni?

Áberandi lén er í fimmtu breytingunni til að tryggja að bandarísk stjórnvöld geti eignast eignir sem gagnast almannaheill. Dæmi um þetta væri ef bær þyrfti vatn og eina mögulega leiðin til að koma vatni til þess bæjar væri í gegnum eign einkalóðarhafa. Landeigandinn vill kannski ekki að lagnir fari í gegnum eign sína, en þar sem það kemur almenningi til góða mun ríkið sækjast eftir því.

Hefur einhver einhvern tíma unnið framúrskarandi lénsmál?

Margir hafa unnið framúrskarandi lénsmál í þeim skilningi að kröfu þeirra um sanngjarnt markaðsvirði var dæmd. Kærandi, í þessu tilviki, væri eignarneigandi sem er sárþjáður sem getur höfðað hærra verðmæti en ríkið hefur lagt mat á, þótt þessi mál séu löng og afar dýr í rekstri. Flestum einkaeignaeigendum finnst auðveldara að sætta sig við verðmæti og halda áfram með líf sitt. Það er næstum ómögulegt að stöðva framúrskarandi lénsmál, þó hægt sé að sækjast eftir frekari skaðabótum.

Hvernig verndar ég eign mína gegn framúrskarandi léni?

Því miður er ekki mikið sem þú getur gert til að vernda eign þína gegn framúrskarandi léni. Ekki er alltaf lagt hald á fasteignir og ekki er hægt að sjá fyrir framtíðarþörf almennings eða stjórnvalda. Það kann að virðast ósanngjarnt, en eigendur fasteigna hafa ekki marga möguleika til að vernda eignir sínar fyrir haldlagningu stjórnvalda.

Hvað ef ég neita Eminent Domain?

Það eru nokkrar skýrar leiðbeiningar fyrir framúrskarandi lén. Þau eru að eignin þjóni almennum tilgangi, að réttlátar bætur séu boðnar og að eignin sé eignuð. Það er frekar auðvelt fyrir stjórnvöld að fullyrða að hún uppfylli stjórnarskrárbundna ábyrgð og því yfirleitt ekki hægt að hafna framúrskarandi léni. Það mesta sem flestir fasteignaeigendur geta vonast eftir er hátt markaðsmat eða að höfða mál.