Eminent Domain
Mikä on eminent domain?
Eminent domain on valtion tai sen paikallisyhteisöjen valta ottaa haltuunsa yksityistä omaisuutta julkiseen käyttöön. Sitä käytetään yleisesti, kun hallitus yrittää rakentaa jotain tien kaltaista ja tarvitsee yksityishenkilön omistamaa maata hankkeen loppuun saattamiseen. Teoriassa henkilö saa "oikeudenmukaisen korvauksen", mutta kiinteistönomistajat , jotka pitävät tätä riittämättömänä tai epäoikeudenmukaisena, voivat puolustaa oikeuksiaan omaisuuteen tuomioistuimessa.
Syvempi määritelmä
Yhdysvalloissa yksi yleisimmistä esimerkeistä eminent domainista on, kun hallitus yrittää rakentaa tietä ja tien polku on yksityisomaisuuden tukkima. Muita esimerkkejä ovat kunnalliset rakennukset, julkiset koulut tai puistot. Joskus ei yksinkertaisesti ole muuta paikkaa julkisen omaisuuden sijoittamiselle. Muissa tapauksissa hallitus pitää mielessään yleisen turvallisuuden, ja se voi ottaa haltuunsa maata tuomitakseen sen päällä olevat rakennukset.
Eminent domainia käyttävät useimmiten paikallis- ja osavaltiohallitukset, ja laki on lähes aina sama. Hallitus arvioi kiinteistön ja määrittää sen käyvän markkina-arvon, yleensä vertaamalla lähellä olevien talojen arvoa tai laskemalla, kuinka paljon uuden rakentaminen maksaa. Vastineeksi maksusta valtio ottaa omistuksen haltuunsa. Tämä auttaa selittämään, miksi urheilustadioneja rakennetaan usein matalatuloisille alueille: "oikeudenmukainen korvaus" on usein paljon pienempi, kun siellä harjoitetaan merkittävää aluetta.
Jos kiinteistön omistaja ei ole samaa mieltä arvosta, hän voi palkata oman arvioijan tai valittaa oikeuteen, jossa tuomaristo päättää kiinteistön todellisen arvon.
Periaatteen alkuperä on viidennessä muutoksessa, jossa sanotaan, että "yksityistä omaisuutta ei saa ottaa julkiseen käyttöön ilman oikeutettua korvausta". Vuoden 2005 korkeimman oikeuden päätöksellä laajennettiin eminent domainin soveltamisalaa niin, että ajoittain yhden yksityisen omistajan omaisuutta voidaan siirtää [toiselle yksityisomistaja,. jos se on taloudellisen kehityksen edun mukaista, ja sen seurauksena monet osavaltiot säätivät lakeja, jotka rajoittavat arvovaltaisten henkilöiden käyttöä. domain tähän tarkoitukseen.
Silti ei ole harvinaista, että yksityiset tahot hyötyvät eminentista toimialueesta, jos he esimerkiksi hankkivat kiinteistön lupauksella ennallistaa tuhoutuneen alueen tai tarvitsevat sitä kaasuputken rakentamiseen.
Eminent verkkotunnuksen esimerkki
1990-luvun alussa hotellikehittäjä nimeltä Donald Trump yritti pakottaa naisen New Jerseyssä myymään kotinsa, jossa hän oli asunut yli 30 vuotta. Hän halusi rakentaa parkkipaikan limusineille, mutta hän kieltäytyi myymästä, joten hän kääntyi valtion viraston puoleen, joka väitti etevän toimialueen. Nainen pystyi todistamaan oikeudessa, että arvovaltainen verkkotunnus hyödyttäisi vain hotellikehittäjää, koska mikään ei estänyt häntä kehittämästä yksityisomaisuuttaan edelleen.
##Kohokohdat
Eminent domain on Yhdysvaltojen kaltaisten hallitusten oikeus anastaa yksityistä omaisuutta julkiseen käyttöön kohtuullisen korvauksen jälkeen.
Oikeudellista keskustelua, joka liittyy epäoikeudenmukaiseen vetoamiseen eminent domainiin, kuten silloin, kun kiinteistönomistajille ei makseta oikeudenmukaista korvausta, kutsutaan käänteiseksi tuomitsemiseksi.
On ollut tapauksia, joissa yksityinen osapuoli on käyttänyt merkittäviä verkkotunnusten takavarikoita julkisten parannusten varjolla.
Takavarikoitavaksi voidaan tehdä sekä koko omaisuus että osa omaisuutta, samoin kuin tilapäisen takavarikoinnin mahdollisuus.
Kaikki ilmatilasta, maa-alueista ja sopimusoikeuksista immateriaalioikeuksiin on merkittävän toimivallan alaista, jos se voidaan perustella julkiseen käyttöön.
##UKK
Miksi Eminent Domain on viidennessä muutoksessa?
Eminent domain on viidennessä lisäyksessä sen varmistamiseksi, että Yhdysvaltain hallitus pystyy hankkimaan omaisuutta, joka hyödyttää yleistä etua. Esimerkki tästä olisi, jos kaupunki tarvitsisi vettä, ja ainoa mahdollinen tapa tuoda vettä tähän kaupunkiin oli yksityisen maanomistajan omaisuuden kautta. Maanomistaja ei ehkä halua putkia kulkevan kiinteistönsä läpi, mutta koska se hyödyttää yleisöä, hallitus pyrkii siihen.
Onko kukaan koskaan voittanut Eminent Domain -tapauksen?
Monet ihmiset ovat voittaneet merkittäviä domain-tapauksia siinä mielessä, että heidän käyvän markkina-arvon vaatimuksensa on myönnetty. Tässä tapauksessa kantaja olisi kärsinyt kiinteistönomistaja, joka voi haastaa oikeuteen suuremmasta arvosta kuin mitä hallitus arvioi, vaikka nämä tapaukset ovat pitkiä ja erittäin kalliita. Useimpien yksityisten kiinteistöjen omistajien on helpompi hyväksyä arvo ja jatkaa elämäänsä. On lähes mahdotonta pysäyttää merkittävää verkkotunnustapausta, vaikka on mahdollista vaatia lisäkorvauksia.
Kuinka suojaan omaisuuttani Eminent Domainilta?
Valitettavasti et voi tehdä paljon suojellaksesi omaisuuttasi merkittäviltä toimialueilta. Aina ei takavarikoida kiinteistöjä, eikä yleisön tai valtion tulevaisuuden tarpeita voida ennakoida. Se saattaa tuntua epäreilulta, mutta kiinteistönomistajilla ei ole monia vaihtoehtoja suojella omaisuuttaan hallituksen takavarikointia vastaan.
Mitä jos kieltäydyn Eminent Domainista?
Eminentille toimialueelle on joitain selkeitä ohjeita. Ne ovat, että omaisuus palvelee julkista tarkoitusta, että siitä tarjotaan oikeudenmukainen korvaus ja että omaisuus hankitaan. Hallituksen on melko helppoa vaatia täyttävänsä perustuslaillinen vastuu, ja siksi ei yleensä ole mahdollista kieltäytyä arvovaltaisesta toimialueesta. Eniten, mitä useimmat kiinteistönomistajat voivat toivoa, on korkea markkina-arvo tai oikeusjuttu.
