Sin Documentación (No Doc) Hipoteca
Solicitar una hipoteca implica una pequeña montaña de papeleo, incluidos estados de cuenta bancarios y fiscales, talones de pago y más. Estos documentos ayudan a responder muchas de las preguntas que un prestamista hipotecario le hará para calificarlo para un préstamo.
Sin embargo, si sus ingresos son irregulares o carece de algunas de las pruebas estándar de un empleado típico de tiempo completo, es posible que no pueda proporcionar respuestas a todas esas preguntas. En este caso, podría ser candidato para una hipoteca sin verificación de documentos o sin ingresos.
¿Qué es una hipoteca sin verificación de ingresos?
Una hipoteca sin documentación a menudo se conoce como una hipoteca sin verificación de ingresos. Como su nombre lo indica, este tipo de préstamo no requiere que un prestamista verifique cuánto gana. A veces también se les llama hipotecas NINJA, que significa sin ingresos, sin trabajo o activos.
En los años previos a la crisis financiera, las hipotecas sin documentos tendían a ser ofrecidas por prestamistas de alto riesgo, no por las principales instituciones financieras, dice McBride. Sin embargo, debido a las complejidades de la industria financiera, incluso los bancos más grandes terminaron expuestos al riesgo de no verificar la capacidad del prestatario para pagar un préstamo.
Desde entonces, “las hipotecas sin documentos han vuelto a ser productos de nicho”, dice McBride. "Probablemente sean incluso más especializados que antes".
¿Cómo funcionan las hipotecas sin documentos?
Históricamente, las hipotecas sin documentos operaban con un sistema de honor: el prestatario declaraba sus ingresos sin proporcionar una carga de papeleo para respaldar su reclamo. El prestamista todavía revisó su historial de crédito, pero le tomó la palabra al prestatario sobre cuánto ganaba.
Desde entonces, el gobierno ha abordado eso con lo que se llama la regla de la capacidad de pago. En resumen, según esta regla, un prestamista debe determinar si realmente puede pagar una hipoteca.
“Por lo general, no puede confiar en lo que los consumidores le dicen oralmente sobre sus ingresos”, explica la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) en su manual para prestamistas hipotecarios. "Debe verificar los ingresos de un consumidor utilizando documentos como W-2 o declaraciones de nómina".
Sin embargo, el CFPB ofrece flexibilidad para documentar cómo puede pagar un prestatario. Por ejemplo, un prestamista podría usar registros de instituciones financieras que destaquen los activos del prestatario para ayudar a procesar un préstamo.
¿Cuándo necesitaría una hipoteca sin documentos?
Una hipoteca sin documentos podría estar en las tarjetas si no recibe cheques de pago regulares pero tiene mucho dinero o activos. Sin embargo, este producto solo se aplica a unos pocos seleccionados.
“Estos no son algo disponible para su prestatario típico de clase media o clase media alta”, dice McBride. “Es una oferta para una persona con un alto patrimonio neto con circunstancias bastante únicas, como un empresario que dirige una empresa nueva exitosa y tiene mucho capital en la empresa”.
Hipotecas sin documentación frente a otros préstamos
Una hipoteca sin documentos tiene el mismo beneficio que otros tipos de préstamos hipotecarios: lo ayuda a obtener el dinero que necesita para adquirir una propiedad.
Sin embargo, los términos y requisitos de crédito necesarios para obtener la aprobación de una hipoteca sin documentación son diferentes. En pocas palabras, los préstamos sin documentos requieren puntajes de crédito más altos y pagos iniciales más grandes.
También tienden a cobrar tasas de interés más altas. ¿Por qué? Porque no tener pruebas concretas completas de los ingresos conlleva un mayor riesgo de impago.
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¿Puede obtener una hipoteca sin documentos hoy?
Si bien los préstamos de verificación sin ingresos no existen en la misma forma que antes de la Gran Recesión, hay algunas hipotecas sin documentos disponibles y son parte de un grupo más grande de hipotecas no calificadas. No encontrará estos productos ampliamente publicitados. De hecho, todos los principales bancos contactados para este artículo indicaron que no ofrecen este tipo de préstamo. Es más probable que los encuentre a través de un prestamista de cartera y, en algunos casos, se los puede denominar préstamos de extracto bancario.
Si usted es alguien que está preocupado por demostrar sus ingresos debido a su condición de trabajador por cuenta propia o trabajando por propinas, existen otras vías para calificar para un préstamo convencional. Sin embargo, no será una situación sin documentos; necesitarás entregar bastantes documentos para obtener una hipoteca si trabajas por cuenta propia.
"En ausencia de cheques de pago regulares", dice McBride, "un flujo de ingresos comprobado a través de las declaraciones de impuestos es la forma en que muchas personas que trabajan por cuenta propia y dueños de negocios califican para las hipotecas".
Solo hay un problema: esas declaraciones de impuestos deben proporcionar evidencia convincente, un desafío si está enfocado en maximizar las deducciones.
“El problema es que algunos dueños de negocios manejan esos negocios con pérdidas”, dice McBride. “Si es una pérdida para efectos fiscales, también es una pérdida para fines de calificación de préstamo”.
Reflejos
Las hipotecas sin doc se otorgan comúnmente a personas que no tienen una fuente regular de ingresos, incluidos aquellos que trabajan por cuenta propia.
Las hipotecas sin documentos generalmente requieren pagos iniciales más altos y tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.
Las hipotecas sin documentación no requieren verificación de ingresos por parte del prestatario; en cambio, los prestatarios proporcionan a los prestamistas una declaración de que pueden pagar el préstamo.
Desde la Gran Recesión, las hipotecas verdaderas sin documentos son raras; el término ahora se aplica a préstamos que no requieren declaraciones de impuestos u otros documentos tradicionales de verificación de ingresos.
