Pääoman käyttöaste
Mikä on suuruuden käyttöaste?
Aktivointiaste on arvioitu prosentuaalinen tuotto, jonka kiinteistö tuottaa omistajan sijoituksella.
Syvempi määritelmä
Aktivointiaste voidaan määrittää jakamalla vuotuinen nettoliiketulos kiinteistön hankintahinnalla. Tämä kaava on tärkeä määritettäessä sijoituksen tuottoprosentti, jonka sijoittaja voi toivoa tunnistavansa.
Kun pääomitusaste nousee, omaisuuden arvostuskerroin laskee. Määritys korreloi käänteisesti samalle omaisuudelle laskettuun hinta/tulokertoimeen.
Pääomitusaste lasketaan usein käyttämällä kiinteistön sen hetkistä markkinahintaa tietyltä ajanjaksolta. Kun markkinahinta on vakaa, kurssi ei muutu. Kuitenkin, kun hinnat nousevat tai laskevat, kurssi voi muuttua.
Koska markkinahinnat eivät ole kiinteistönomistajien hallinnassa, ainoa muuttuja, johon omistajalla on jonkin verran määräysvaltaa, on nettotoiminnan tuotto (NOI). Siten omistajan on löydettävä keino nostaa NOI vastaamaan nousevaa markkinahintaa.
Kuten arvata saattaa, korkeampi kapitalisaatioaste on edullisempi kuin pienempi. Tämä tarkoittaa, että kun markkina-arvot muuttuvat, yritysten omistajien on pysyttävä sijoitettujen omaisuuserien tulojen yläpuolella saadakseen edullisia korkoja.
Isojen kirjainten käyttöaste
Jos ostat kiinteistön 100 000 dollarilla ja odotat, että vuositulosi kyseisestä omaisuudesta on 15 000 dollaria, kapitalisaatioprosenttisi on 15 000/100 000 tai 15 prosenttia.
Oletetaan, että kiinteistön arvot alueellasi nousevat 10 prosenttia, ja seuraavana vuonna kiinteistösi arvo on 110 000 dollaria. Pääomitusastesi toisena vuonna olisi siis 15 000/110 000 eli 13,6 prosenttia.
Tässä vaiheessa isojen kirjainten käyttöaste on laskenut. Jos odotat, että markkina-arvot jatkavat nousuaan alueellasi, sinun on harkittava NOI:n nostamista tuomalla enemmän tuloja tai leikkaamalla enemmän kuluja, jotta voit nostaa pääomaastettasi takaisin.
Kohokohdat
Tämä prosentteina ilmaistu suhdeluku on arvio sijoittajan mahdollisesta tuotosta kiinteistösijoitukselle.
Pääomitusaste lasketaan jakamalla kiinteistön nettoliiketulos senhetkisellä markkina-arvolla.
Kattoprosentti on hyödyllisin vertailtaessa vastaavien kiinteistösijoitusten suhteellista arvoa.
UKK
Mitä eroa on pääomituksen ja sijoitetun pääoman tuoton välillä?
Sijoitetun pääoman tuotto osoittaa, mikä sijoituksen mahdollinen tuotto voisi olla tietyllä aikahorisontilla. Pääomitusaste kertoo, mikä sijoituksen tuotto on tällä hetkellä tai mikä sen pitäisi todellisuudessa olla.
Onko korkeampi vai pienempi kapitalisaatioprosentti parempi?
Pääomitusastetta voidaan yleensä pitää riskin mittarina. Joten sen määrittäminen, onko korkeampi vai matalampi korkoprosentti parempi, riippuu sijoittajasta ja hänen riskiprofiilistaan. Korkeampi yläraja tarkoittaa sitä, että sijoitukseen liittyy enemmän riskiä, kun taas matala korkoriski tarkoittaa, että sijoitukseen sisältyy vähemmän riskiä.
Mikä minun pitäisi olla kapitalisaatioprosenttini?
Sijoituskiinteistön pääomitusasteen tulee olla 4-10 %. Tarkka määrä riippuu kiinteistön sijainnista sekä tuottoasteesta, joka vaaditaan, jotta investointi kannattaa.
