Investor's wiki

Ставка капитализации

Ставка капитализации

Какова ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ?

Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ β€” это прСдполагаСмая процСнтная ставка Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π°, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€ΡƒΡŽ Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ ΠΏΡ€ΠΎΠΈΠ·Π²ΠΎΠ΄ΠΈΡ‚ΡŒ Π½Π° инвСстиции Π²Π»Π°Π΄Π΅Π»ΡŒΡ†Π°.

Π‘ΠΎΠ»Π΅Π΅ Π³Π»ΡƒΠ±ΠΎΠΊΠΎΠ΅ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½ΠΈΠ΅

Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΡƒ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΌΠΎΠΆΠ½ΠΎ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»ΠΈΡ‚ΡŒ, Ρ€Π°Π·Π΄Π΅Π»ΠΈΠ² Π³ΠΎΠ΄ΠΎΠ²ΠΎΠΉ чистый ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½Ρ‹ΠΉ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ Π½Π° ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΎΠ±ΡŠΠ΅ΠΊΡ‚Π° нСдвиТимости. Π­Ρ‚Π° Ρ„ΠΎΡ€ΠΌΡƒΠ»Π° Π²Π°ΠΆΠ½Π° для опрСдСлСния ΠΏΡ€ΠΎΡ†Π΅Π½Ρ‚Π° Π²ΠΎΠ·Π²Ρ€Π°Ρ‚Π° инвСстиций, Π½Π° ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ инвСстор ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Ρ€Π°ΡΡΡ‡ΠΈΡ‚Ρ‹Π²Π°Ρ‚ΡŒ.

По ΠΌΠ΅Ρ€Π΅ роста ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΌΡƒΠ»ΡŒΡ‚ΠΈΠΏΠ»ΠΈΠΊΠ°Ρ‚ΠΎΡ€ ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ Π°ΠΊΡ‚ΠΈΠ²Π° сниТаСтся. Π­Ρ‚ΠΎ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½ΠΈΠ΅ ΠΎΠ±Ρ€Π°Ρ‚Π½ΠΎ ΠΏΡ€ΠΎΠΏΠΎΡ€Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎ коэффициСнту Ρ†Π΅Π½Π°/ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΡŒ, рассчитанному для Ρ‚ΠΎΠ³ΠΎ ΠΆΠ΅ Π°ΠΊΡ‚ΠΈΠ²Π°.

Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ часто рассчитываСтся с использованиСм Ρ‚Π΅ΠΊΡƒΡ‰Π΅ΠΉ Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½ΠΎΠΉ Ρ†Π΅Π½Ρ‹ Π½Π° Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π·Π° ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄. Когда рыночная Ρ†Π΅Π½Π° ΡΡ‚Π°Π±ΠΈΠ»ΡŒΠ½Π°, курс Π½Π΅ мСняСтся. Однако ΠΏΠΎ ΠΌΠ΅Ρ€Π΅ роста ΠΈΠ»ΠΈ падСния Ρ†Π΅Π½ курс ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ ΠΌΠ΅Π½ΡΡ‚ΡŒΡΡ.

ΠŸΠΎΡΠΊΠΎΠ»ΡŒΠΊΡƒ Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½Ρ‹Π΅ Ρ†Π΅Π½Ρ‹ находятся Π²Π½Π΅ контроля Π²Π»Π°Π΄Π΅Π»ΡŒΡ†Π΅Π² собствСнности, СдинствСнная пСрСмСнная, Π½Π°Π΄ ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€ΠΎΠΉ Π²Π»Π°Π΄Π΅Π»Π΅Ρ† осущСствляСт Π½Π΅ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ ΠΊΠΎΠ½Ρ‚Ρ€ΠΎΠ»ΡŒ, β€” это чистая опСрационная ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΡŒ (NOI). Π’Π°ΠΊΠΈΠΌ ΠΎΠ±Ρ€Π°Π·ΠΎΠΌ, Π²Π»Π°Π΄Π΅Π»Π΅Ρ† Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ΅Π½ Π½Π°ΠΉΡ‚ΠΈ способ ΡƒΠ²Π΅Π»ΠΈΡ‡ΠΈΡ‚ΡŒ NOI, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ ΠΎΠ½ соотвСтствовал растущСй Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½ΠΎΠΉ Ρ†Π΅Π½Π΅.

Как ΠΈ слСдовало ΠΎΠΆΠΈΠ΄Π°Ρ‚ΡŒ, Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ высокая ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ Π²Ρ‹Π³ΠΎΠ΄Π½Π°, Ρ‡Π΅ΠΌ Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ низкая. Π­Ρ‚ΠΎ ΠΎΠ·Π½Π°Ρ‡Π°Π΅Ρ‚, Ρ‡Ρ‚ΠΎ ΠΏΠΎ ΠΌΠ΅Ρ€Π΅ измСнСния Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½ΠΎΠΉ стоимости Π²Π»Π°Π΄Π΅Π»ΡŒΡ†Π°ΠΌ бизнСса Π½Π΅ΠΎΠ±Ρ…ΠΎΠ΄ΠΈΠΌΠΎ ΠΎΡΡ‚Π°Π²Π°Ρ‚ΡŒΡΡ Π½Π° Π²Π΅Ρ€ΡˆΠΈΠ½Π΅ своСго Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π° ΠΎΡ‚ Π°ΠΊΡ‚ΠΈΠ²Π°, Π² ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ ΠΎΠ½ΠΈ инвСстировали, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ ΠΏΠΎΠ»ΡƒΡ‡Π°Ρ‚ΡŒ Π²Ρ‹Π³ΠΎΠ΄Π½Ρ‹Π΅ ставки.

ΠŸΡ€ΠΈΠΌΠ΅Ρ€ ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ

Если Π²Ρ‹ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠ°Π΅Ρ‚Π΅ Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π·Π° 100 000 Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ² ΠΈ ΠΏΡ€Π΅Π΄ΠΏΠΎΠ»Π°Π³Π°Π΅Ρ‚Π΅, Ρ‡Ρ‚ΠΎ ваш Π³ΠΎΠ΄ΠΎΠ²ΠΎΠΉ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ ΠΎΡ‚ этой собствСнности составит 15 000 Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ², Ρ‚ΠΎ ваша Π½ΠΎΡ€ΠΌΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ составит 15 000/100 000, ΠΈΠ»ΠΈ 15 ΠΏΡ€ΠΎΡ†Π΅Π½Ρ‚ΠΎΠ².

ΠŸΡ€Π΅Π΄ΠΏΠΎΠ»ΠΎΠΆΠΈΠΌ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ нСдвиТимости Π² вашСм Ρ€Π°ΠΉΠΎΠ½Π΅ выросла Π½Π° 10 ΠΏΡ€ΠΎΡ†Π΅Π½Ρ‚ΠΎΠ², ΠΈ Π² ΡΠ»Π΅Π΄ΡƒΡŽΡ‰Π΅ΠΌ Π³ΠΎΠ΄Ρƒ ваша ΡΠΎΠ±ΡΡ‚Π²Π΅Π½Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒ оцСниваСтся Π² 110 000 Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ². Π’Π°ΠΊΠΈΠΌ ΠΎΠ±Ρ€Π°Π·ΠΎΠΌ, ваша ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Π½Π° Π²Ρ‚ΠΎΡ€ΠΎΠΉ Π³ΠΎΠ΄ составит 15 000/110 000, ΠΈΠ»ΠΈ 13,6 ΠΏΡ€ΠΎΡ†Π΅Π½Ρ‚Π°.

На Π΄Π°Π½Π½Ρ‹ΠΉ ΠΌΠΎΠΌΠ΅Π½Ρ‚ ваша ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΡƒΠΏΠ°Π»Π°. Если Π²Ρ‹ ΠΎΠΆΠΈΠ΄Π°Π΅Ρ‚Π΅, Ρ‡Ρ‚ΠΎ рыночная ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π² вашСм Ρ€Π°ΠΉΠΎΠ½Π΅ Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ ΠΏΡ€ΠΎΠ΄ΠΎΠ»ΠΆΠ°Ρ‚ΡŒ расти, Π²Π°ΠΌ Π½ΡƒΠΆΠ½ΠΎ Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ Ρ€Π°ΡΡΠΌΠΎΡ‚Ρ€Π΅Ρ‚ΡŒ вопрос ΠΎΠ± ΡƒΠ²Π΅Π»ΠΈΡ‡Π΅Π½ΠΈΠΈ NOI Π·Π° счСт увСличСния Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ΠΎΠ² ΠΈΠ»ΠΈ сокращСния расходов, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ Π²ΠΎΡΡΡ‚Π°Π½ΠΎΠ²ΠΈΡ‚ΡŒ ΡƒΡ€ΠΎΠ²Π΅Π½ΡŒ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ.

ΠžΡΠΎΠ±Π΅Π½Π½ΠΎΡΡ‚ΠΈ

  • Π­Ρ‚ΠΎΡ‚ коэффициСнт, Π²Ρ‹Ρ€Π°ΠΆΠ΅Π½Π½Ρ‹ΠΉ Π² ΠΏΡ€ΠΎΡ†Π΅Π½Ρ‚Π°Ρ…, являСтся ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΎΠΉ ΠΏΠΎΡ‚Π΅Π½Ρ†ΠΈΠ°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠ³ΠΎ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π° инвСстора ΠΎΡ‚ инвСстиций Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ.

  • Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ рассчитываСтся ΠΏΡƒΡ‚Π΅ΠΌ дСлСния чистого ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½ΠΎΠ³ΠΎ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π° нСдвиТимости Π½Π° Ρ‚Π΅ΠΊΡƒΡ‰ΡƒΡŽ Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½ΡƒΡŽ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ.

  • Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Π½Π°ΠΈΠ±ΠΎΠ»Π΅Π΅ ΠΏΠΎΠ»Π΅Π·Π½Π° для сравнСния ΠΎΡ‚Π½ΠΎΡΠΈΡ‚Π΅Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ стоимости Π°Π½Π°Π»ΠΎΠ³ΠΈΡ‡Π½Ρ‹Ρ… инвСстиций Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ.

ЧАБВО Π—ΠΠ”ΠΠ’ΠΠ•ΠœΠ«Π• Π’ΠžΠŸΠ ΠžΠ‘Π«

Π’ Ρ‡Π΅ΠΌ Ρ€Π°Π·Π½ΠΈΡ†Π° ΠΌΠ΅ΠΆΠ΄Ρƒ ставкой ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΈ Ρ€Π΅Π½Ρ‚Π°Π±Π΅Π»ΡŒΠ½ΠΎΡΡ‚ΡŒΡŽ инвСстиций?

Π Π΅Π½Ρ‚Π°Π±Π΅Π»ΡŒΠ½ΠΎΡΡ‚ΡŒ инвСстиций ΠΏΠΎΠΊΠ°Π·Ρ‹Π²Π°Π΅Ρ‚, ΠΊΠ°ΠΊΠΎΠΉ ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ ΠΏΠΎΡ‚Π΅Π½Ρ†ΠΈΠ°Π»ΡŒΠ½Π°Ρ ΠΎΡ‚Π΄Π°Ρ‡Π° ΠΎΡ‚ инвСстиций Π² Ρ‚Π΅Ρ‡Π΅Π½ΠΈΠ΅ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½ΠΎΠ³ΠΎ ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄Π° Π²Ρ€Π΅ΠΌΠ΅Π½ΠΈ. Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ скаТСт Π²Π°ΠΌ, ΠΊΠ°ΠΊΠΎΠ²Π° Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒ инвСстиций Π² настоящСС врСмя ΠΈΠ»ΠΈ ΠΊΠ°ΠΊΠΎΠΉ ΠΎΠ½Π° Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ½Π° Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ Π½Π° самом Π΄Π΅Π»Π΅.

Π§Π΅ΠΌ Π²Ρ‹ΡˆΠ΅ ΠΈΠ»ΠΈ Π½ΠΈΠΆΠ΅ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Π»ΡƒΡ‡ΡˆΠ΅?

Π’ Ρ†Π΅Π»ΠΎΠΌ ставку ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΌΠΎΠΆΠ½ΠΎ Ρ€Π°ΡΡΠΌΠ°Ρ‚Ρ€ΠΈΠ²Π°Ρ‚ΡŒ ΠΊΠ°ΠΊ ΠΌΠ΅Ρ€Ρƒ риска. Π’Π°ΠΊΠΈΠΌ ΠΎΠ±Ρ€Π°Π·ΠΎΠΌ, ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½ΠΈΠ΅ Ρ‚ΠΎΠ³ΠΎ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π»ΡƒΡ‡ΡˆΠ΅, Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ высокая ΠΈΠ»ΠΈ Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ низкая ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ, Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ Π·Π°Π²ΠΈΡΠ΅Ρ‚ΡŒ ΠΎΡ‚ инвСстора ΠΈ Π΅Π³ΠΎ профиля риска. Π‘ΠΎΠ»Π΅Π΅ высокая ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΎΠ·Π½Π°Ρ‡Π°Π΅Ρ‚, Ρ‡Ρ‚ΠΎ инвСстиции сопряТСны с большим риском, Ρ‚ΠΎΠ³Π΄Π° ΠΊΠ°ΠΊ Π½ΠΈΠ·ΠΊΠΈΠΉ риск ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΎΠ·Π½Π°Ρ‡Π°Π΅Ρ‚, Ρ‡Ρ‚ΠΎ инвСстиции сопряТСны с мСньшим риском.

Какой Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ½Π° Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ моя ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ?

Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ для инвСстиционной собствСнности Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ½Π° ΡΠΎΡΡ‚Π°Π²Π»ΡΡ‚ΡŒ ΠΎΡ‚ 4% Π΄ΠΎ 10%. Π’ΠΎΡ‡Π½ΠΎΠ΅ число Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ Π·Π°Π²ΠΈΡΠ΅Ρ‚ΡŒ ΠΎΡ‚ мСстополоТСния собствСнности, Π° Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ ΠΎΡ‚ Π½ΠΎΡ€ΠΌΡ‹ ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΠΈ, Π½Π΅ΠΎΠ±Ρ…ΠΎΠ΄ΠΈΠΌΠΎΠΉ для Ρ‚ΠΎΠ³ΠΎ, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ инвСстиции ΠΎΠΊΡƒΠΏΠΈΠ»ΠΈΡΡŒ.