Ставка капитализации

Какова ставка капитализации?

Ставка капитализации — это предполагаемая процентная ставка дохода, которую недвижимость будет производить на инвестиции владельца.

Более глубокое определение

Ставку капитализации можно определить, разделив годовой чистый операционный доход на стоимость объекта недвижимости. Эта формула важна для определения процента возврата инвестиций, на который инвестор может рассчитывать.

По мере роста ставки капитализации мультипликатор оценки актива снижается. Это определение обратно пропорционально коэффициенту цена/прибыль, рассчитанному для того же актива.

Ставка капитализации часто рассчитывается с использованием текущей рыночной цены на недвижимость за определенный период. Когда рыночная цена стабильна, курс не меняется. Однако по мере роста или падения цен курс может меняться.

Поскольку рыночные цены находятся вне контроля владельцев собственности, единственная переменная, над которой владелец осуществляет некоторый контроль, — это чистая операционная прибыль (NOI). Таким образом, владелец должен найти способ увеличить NOI, чтобы он соответствовал растущей рыночной цене.

Как и следовало ожидать, более высокая ставка капитализации более выгодна, чем более низкая. Это означает, что по мере изменения рыночной стоимости владельцам бизнеса необходимо оставаться на вершине своего дохода от актива, в который они инвестировали, чтобы получать выгодные ставки.

Пример ставки капитализации

Если вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов и предполагаете, что ваш годовой доход от этой собственности составит 15 000 долларов, то ваша норма капитализации составит 15 000/100 000, или 15 процентов.

Предположим, что стоимость недвижимости в вашем районе выросла на 10 процентов, и в следующем году ваша собственность оценивается в 110 000 долларов. Таким образом, ваша ставка капитализации на второй год составит 15 000/110 000, или 13,6 процента.

На данный момент ваша ставка капитализации упала. Если вы ожидаете, что рыночная стоимость в вашем районе будет продолжать расти, вам нужно будет рассмотреть вопрос об увеличении NOI за счет увеличения доходов или сокращения расходов, чтобы восстановить уровень капитализации.

Особенности

• Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциального дохода инвестора от инвестиций в недвижимость.

• Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистого операционного дохода недвижимости на текущую рыночную стоимость.

• Ставка капитализации наиболее полезна для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

В чем разница между ставкой капитализации и рентабельностью инвестиций?

Рентабельность инвестиций показывает, какой может быть потенциальная отдача от инвестиций в течение определенного периода времени. Ставка капитализации скажет вам, какова доходность инвестиций в настоящее время или какой она должна быть на самом деле.

Чем выше или ниже ставка капитализации лучше?

В целом ставку капитализации можно рассматривать как меру риска. Таким образом, определение того, что лучше, более высокая или более низкая ставка капитализации, будет зависеть от инвестора и его профиля риска. Более высокая ставка капитализации означает, что инвестиции сопряжены с большим риском, тогда как низкий риск капитализации означает, что инвестиции сопряжены с меньшим риском.

Какой должна быть моя ставка капитализации?

Ставка капитализации для инвестиционной собственности должна составлять от 4% до 10%. Точное число будет зависеть от местоположения собственности, а также от нормы прибыли, необходимой для того, чтобы инвестиции окупились.