Kapitaliseringsrate
Hvad er kapitaliseringsgraden?
Kapitaliseringsrente er den estimerede procentvise afkast, som en ejendom vil give på ejerens investering.
Dybere definition
Kapitaliseringsrenten kan bestemmes ved at dividere den årlige nettodriftsindtægt med prisen på et stykke ejendom. Denne formel er vigtig for at bestemme procentdelen af afkastet på en investering, som en investor kan håbe på at genkende.
Når en kapitaliseringsrente stiger, falder aktivets værdiansættelsesmultipel. Bestemmelsen er omvendt korreleret med den pris/indtjening-multipel, der er beregnet for det samme aktiv.
Kapitaliseringsrenten beregnes ofte ved at bruge den aktuelle markedspris på ejendommen over en bestemt periode. Når markedsprisen er stabil, ændres kursen ikke. Men efterhånden som priserne stiger eller falder, kan kursen ændre sig.
Da markedspriserne er uden for ejendomsejeres kontrol, er den eneste variabel, som ejeren udøver nogen kontrol over, nettodriftsindkomsten (NOI). Ejeren skal således finde en måde at øge NOI til at svare til den stigende markedspris.
Som du kunne forvente, er en højere kapitaliseringsrente mere fordelagtig end en lavere. Dette betyder, at efterhånden som markedsværdierne skifter, er virksomhedsejere nødt til at holde styr på deres indkomst fra det aktiv, de har investeret i, for at få favorable priser.
Eksempel på kapitalisering
Hvis du køber et stykke ejendom for $100.000 og forventer, at din årlige indkomst fra den ejendom vil være $15.000, så vil din kapitaliseringsrate være 15.000/100.000 eller 15 procent.
Lad os sige, at ejendomsværdierne i dit område stiger med 10 procent, og det næste år er din ejendom vurderet til $110.000. Således vil din kapitaliseringsrate for det andet år være 15.000/110.000, eller 13,6 procent.
På dette tidspunkt er din kapitaliseringsrente faldet. Hvis du forventer, at markedsværdierne vil fortsætte med at stige i dit område, bliver du nødt til at overveje at øge din NOI ved at indbringe flere indtægter eller skære flere udgifter ned for at få din kapitaliseringsrate op igen.
Højdepunkter
Dette forhold, udtrykt i procent, er et skøn over en investors potentielle afkast på en ejendomsinvestering.
Kapitaliseringskursen beregnes ved at dividere en ejendoms nettodriftsindtægt med den aktuelle markedsværdi.
Cap-satsen er mest anvendelig som en sammenligning af den relative værdi af lignende ejendomsinvesteringer.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen mellem kapitaliseringsraten og investeringsafkastet?
Afkast af investering angiver, hvad det potentielle afkast af en investering kunne være over en bestemt tidshorisont. Kapitaliseringsrenten vil fortælle dig, hvad afkastet af en investering er i øjeblikket, eller hvad det faktisk burde være.
Er en højere eller lavere kapitaliseringsrate bedre?
Generelt kan kapitaliseringsrenten ses som et mål for risiko. Så det afhænger af investoren og deres risikoprofil, om en højere eller lavere cap rate er bedre. En højere cap rate betyder, at investeringen indebærer mere risiko, mens en lav cap-risiko betyder, at en investering har mindre risiko.
Hvad skal min kapitaliseringsrate være?
Kapitaliseringsrenten for en investeringsejendom bør være mellem 4 % og 10 %. Det nøjagtige antal vil afhænge af placeringen af ejendommen samt afkastet, der kræves for at gøre investeringen umagen værd.
