Taux de capitalisation
Quel est le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation est le taux de rendement estimé en pourcentage qu'une propriété produira sur l'investissement du propriétaire.
Définition plus approfondie
Le taux de capitalisation peut être déterminé en divisant le revenu net d'exploitation annuel par le coût d'un bien immobilier. Cette formule est importante pour déterminer le pourcentage de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer reconnaître.
Lorsqu'un taux de capitalisation augmente, le multiple de valorisation de l'actif diminue. La détermination est inversement corrélée au multiple cours/bénéfice calculé pour le même actif.
Le taux de capitalisation est souvent calculé en utilisant le prix actuel du marché de la propriété sur une période spécifique. Lorsque le prix du marché est stable, le taux ne change pas. Cependant, lorsque les prix augmentent ou diminuent, le taux peut changer.
Étant donné que les prix du marché sont hors du contrôle des propriétaires, la seule variable sur laquelle le propriétaire exerce un certain contrôle est le bénéfice net d'exploitation (NOI). Ainsi, le propriétaire doit trouver un moyen d'augmenter le NOI pour correspondre à la hausse des prix du marché.
Comme on peut s'y attendre, un taux de capitalisation plus élevé est plus favorable qu'un taux plus faible. Cela signifie qu'à mesure que les valeurs du marché changent, les propriétaires d'entreprise doivent rester au top des revenus de l'actif dans lequel ils ont investi pour obtenir des taux avantageux.
Exemple de taux de capitalisation
Si vous achetez une propriété pour 100 000 $ et prévoyez que votre revenu annuel de cette propriété sera de 15 000 $, votre taux de capitalisation serait de 15 000/100 000, soit 15 %.
Disons que la valeur des propriétés dans votre région augmente de 10 % et que l'année suivante, votre propriété est évaluée à 110 000 $. Ainsi, votre taux de capitalisation pour la deuxième année serait de 15 000/110 000, soit 13,6 %.
À ce stade, votre taux de capitalisation a baissé. Si vous prévoyez que les valeurs marchandes continueront d'augmenter dans votre région, vous devrez envisager d'augmenter votre RNE en générant plus de revenus ou en réduisant davantage les dépenses pour faire remonter votre taux de capitalisation.
Points forts
Ce ratio, exprimé en pourcentage, est une estimation du rendement potentiel d'un investisseur sur un investissement immobilier.
Le taux de capitalisation est calculé en divisant le bénéfice net d'exploitation d'une propriété par la valeur marchande actuelle.
Le taux de capitalisation est surtout utile pour comparer la valeur relative d'investissements immobiliers similaires.
FAQ
Quelle est la différence entre le taux de capitalisation et le retour sur investissement ?
Le retour sur investissement indique quel pourrait être le rendement potentiel d'un investissement sur un horizon temporel spécifique. Le taux de capitalisation vous indiquera quel est le rendement actuel d'un investissement ou ce qu'il devrait être réellement.
Un taux de capitalisation supérieur ou inférieur est-il préférable ?
Généralement, le taux de capitalisation peut être considéré comme une mesure du risque. Ainsi, déterminer si un taux de capitalisation supérieur ou inférieur est préférable dépendra de l'investisseur et de son profil de risque. Un taux de capitalisation plus élevé signifie que l'investissement comporte plus de risque, tandis qu'un risque de faible capitalisation signifie qu'un investissement comporte moins de risque.
Quel devrait être mon taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation d'un immeuble de placement doit se situer entre 4% et 10%. Le nombre exact dépendra de l'emplacement de la propriété ainsi que du taux de rendement requis pour que l'investissement en vaille la peine.
