Liikekiinteistölaina (CRE).

Oletpa sitten uutta projektia aloittava osa-alueen kehittäjä tai jälleenrahoitusta etsivä toimistorakennuksen omistaja, tarvitset todennäköisesti liikekiinteistölainan. Liikekiinteistölainat toimivat eri tavalla kuin asuntolainat vakuutusliikkeen, rakenteen, korkojen ja maksujen suhteen, ja valittavana on useita tyyppejä. Tässä on opas.

Mikä on liikekiinteistölaina?

Liikekiinteistölainaa käytetään yleensä kaupallisen, teollisuuden ja muun ei-omistajan käytössä olevan kiinteistön ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen tai jälleenrahoitukseen. Se voi sisältää toimistorakennuksia, usean asunnon vuokrarakennuksia, lääketieteellisiä tiloja, varastoja ja hotelleja. tai vapaa maa, jolle voidaan rakentaa yksi tai useampi tämäntyyppinen kiinteistö. Kiinnelainoilla voidaan myös ostaa ja kehittää maata, jolle rakennetaan ja myydään omakotitaloja tai omakotitaloja.

Toisin kuin asuntolaina, kaupallisen lainan kohde-etuus ei ole ensisijainen asunto. Sen sijaan kaupallinen lainanantaja takaa kiinteistön tuottamien tulojen, kuten vuokralaisten vuokran, ja kulujen perusteella.

"Ihanteelisia ehdokkaita hakemaan kaupallista kiinteistölainaa ovat lainanottajat, jotka joko omistavat kiinteistön ja haluavat alentaa korkoaan jälleenrahoituksella tai hankkia pääomaa uudelleenrahoituksella", selittää Chris Moreno, GoKapital, Inc:n toimitusjohtaja. , joka sijaitsee Miamissa. ”Myös sijoittajien, jotka ovat kiinnostuneita toimitilakiinteistöjen parissa työskentelemisestä ja portfolionsa hajauttamisesta, kannattaa tutustua tähän lainavaihtoehtoon. Lisäksi yritysten omistajat, jotka vuokraavat paikan ja ovat oikeutettuja kaupalliseen kiinteistölainaan, voivat olla parempia hankkia rahoitusta liikekiinteistönsä ostamiseen.

Liikekiinteistölainatyypit

TTT

"Jos haluat saada kaupan nopeasti päätökseen tai sinulla on vähemmän kuin täydellinen luotto, joudut todennäköisesti työskentelemään yksityisen lainanantajan kanssa", Moreno sanoo.

Myös liikekiinteistölainat luokitellaan omaisuusluokittain. Näitä ovat kerrostalot, toimistorakennukset, lääketieteelliset rakennukset, teollisuusrakennukset ja usean asunnon vs. yhden vuokralaisen omaisuus.

"Lainaaja arvioi näitä kaikkia eri tavalla", selittää Barry Saywitz, The Saywitz Companyn, kaupallisen kiinteistönvälityksen, Newport Beachissä, Kaliforniassa, toimitusjohtaja. "Omaisuuden arvo määräytyy vaaditun arvion perusteella ja arvio tehdään vuokralaisen laadun, luottokelpoisuuden, maksuhistorian ja vuokrasuhteen sekä rakennuksen kunnon ja siihen liittyvien kulujen perusteella."

Kaupallinen vs. asuntolaina

TTT

Kuten asuntolainaa, kaupallista asuntolainaa voidaan käyttää kiinteistön ostamiseen tai jälleenrahoittamiseen. Toimitilalainat ovat kuitenkin yleensä lyhyemmät kuin asuntolaina. Kaupallisella lainalla voisi olla kiinteä korko viideksi vuodeksi ja 15 vuoden laina-aika, lyhennettynä esimerkiksi 20 vuoden aikana, selittää James Sandagato, Cornerstone Bankin varatoimitusjohtaja ja kaupallisen tiimin johtaja Worcesterissa, Massachusettsissa.

"Korko muuttuisi viiden vuoden välein ja saldo erääntyisi 15 vuoden jakson lopussa, jota kutsutaan ilmapalloseteiksi", Sandagato sanoo. "Saldo voitaisiin sitten maksaa takaisin laina-ajan lopussa tai laina voidaan uusia tuolloin päättävien korkojen, ehtojen ja ehtojen mukaisesti."

Useimmat asuntolainat sitä vastoin ovat kiinteäkorkoisia, ja ne maksetaan yleensä takaisin 15, 20 tai 30 vuoden kuluessa.

Myös kaupalliset lainanantajat näkevät velan takaisinmaksun lähteenä kiinteistön, eivät lainanottajan.

"Asuntolainalla lainanantaja takaa lainanottajan takaisinmaksukyvyn analysoimalla hänen tulojaan ja luottokelpoisuuttaan", sanoo Suzanne Hollander, kiinteistölakimies ja professori Miamissa sijaitsevasta Florida International Universitystä. "Kaupallinen lainanantaja tarkastelee velanhoitokatesuhdetta kiinteistön tuottamasta tulosta."

Lisäksi liikekiinteistölainaan liittyvät palkkiot ja sulkemiskustannukset ovat yleensä paljon korkeammat kuin asuntolainan, käsiraha mukana. Luota vähintään 20 prosentin käsirahaan, vaikka jopa 45 prosenttia voidaan vaatia.

Arviointiprosessi on myös erilainen, Saywitz sanoo. Liikekiinteistön arvioija arvioi kiinteistön mahdolliset vuokratulot, vertailukelpoiset myynnit ja mahdolliset korvauskustannukset. Tämä kestää yleensä kauemmin kuin asuntojen arviointi, jossa usein tarkastellaan vain vertailukelpoista myyntiä alueella.

Mitä tulee korkoihin, odota myös, että maksat enemmän kaupallisesta asuntolainasta.

"Perinteiset lainanantajat tarjoavat nykyään tyypillisesti korkoja, jotka vaihtelevat 3,5 prosentista 5 prosenttiin ja vaativat vähintään 680 luottopisteen tavanomaista kaupallista rahoitusta varten", Moreno sanoo. "Yksityiset lainanantajat sen sijaan tarjoavat yleensä korkoja 7 prosentista 12 prosenttiin."

Sijoituskiinteistöjen liikekiinteistölainojen korot

Kaupallisten lainojen korot vaihtelevat kiinteistön tyypin ja kiinteistön tuottaman mahdollisen tulon mukaan. Muista, että kaupalliset ostajat voivat joutua laittamaan paljon enemmän rahaa alas kuin tavalliset asunnon ostajat, koska kaupalliset lainanantajat vaativat usein alhaisempaa laina-arvo-suhdetta (LTV).

Aivan kuten asuntolainoissa, myös kaupallisten lainojen korot määräytyvät useiden tekijöiden mukaan ja muuttuvat usein markkinaolosuhteiden mukaan.

Kuinka saada kaupallinen kiinteistölaina

Liikekiinteistön rahoituksen hakeminen ja hakeminen sisältää useita vaiheita.

1. Arvioi kaupallisen kiinteistön taloudellinen tilanne huolellisesti. "Luotonantajat eivät ainoastaan tarkista henkilökohtaista luottohistoriaasi ja taloustietojasi, vaan he arvioivat myös kohde-etuuden perusteellisesti", Moreno sanoo.

2. Määritä tarvitsemasi kaupallisen lainan tyyppi ja teet ostoksia. Jos sinulla on vahva luottoprofiili ja taloustilanteesi ovat hyvässä kunnossa, sinun pitäisi pystyä työskentelemään pankin kanssa.

3. Täytä liikekiinteistölainahakemus. Sinun on toimitettava asiakirjat, kuten kolmen vuoden henkilö- ja yritysveroilmoitukset, henkilökohtainen tilinpäätös, henkilökohtainen tase sekä kiinteistön historialliset tulot ja kulut . "[Tämä] voi sisältää myös kiinteistön myyjän luettelon E heidän liittovaltion veroilmoituksestaan tai myyjän laatiman tilinpäätöksen", Sandagato sanoo. Ole myös valmis toimittamaan ajantasainen luettelo jokaisesta vuokralaisesta, heidän käyttämänsä tilan, vuokrasuhteen alkamispäivämäärät, vuokratiedot ja vuokrasopimukset.

4. Odota lainan käsittelyä ja merkintää. Lainanantaja käyttää antamiasi tietoja kiinteistön kyvyn maksaa velka. "Yleensä lainanantajat etsivät kiinteistöä pystyäkseen tukemaan 1,2:1:n velanhoitokatesuhdetta", Sandagato sanoo. "Se tarkoittaa, että jokaista 1 dollaria asuntolainaa kohden vuodessa on 1,20 dollarin kassavirtaa sen tukemiseksi."

5. Sulje laina. Kaupallisen lainan sulkeminen voi usein kestää kauemmin kuin asuntolainan. "Muista, että lainanantaja pitää lainaa kaupallisen kiinteistön ostamiseen asumiseen liittyvää riskiä suurempana, joten heidän on tehtävä due diligence", Hollander sanoo.

Lopputulos

Toimitilalainat on tarkoitettu sijoittajille, rakennuttajille ja muuhun yrityskäyttöön. Jos tarvitset sellaisen suunnittelemaasi projektiin, sinun kannattaa ottaa yhteyttä lainanantajaan, joka on erikoistunut tällaiseen rahoitukseen.

Kohokohdat

• CRE-lainoja tarjoavat pankit, riippumattomat lainanantajat, vakuutusyhtiöt, eläkerahastot, yksityiset sijoittajat ja muut pääomalähteet, kuten US Small Business Administrationin 504-lainaohjelma.

• Luotonantajat ottavat liikekiinteistölainoja arvioidessaan huomioon vakuuden luonteen (ostettavan omaisuuden), lainanottajan luottokelpoisuuden ja taloudelliset tunnusluvut.

• CRE-lainat ovat yleensä kalliimpia kuin asuntolainat.

• CRE-laina on kiinnitys, jonka vakuutena on panttioikeus liikekiinteistöön.

• CRE-lainat myönnetään yleensä sijoittajille, kuten yrityksille tai organisaatioille, jotka omistavat ja käyttävät liikekiinteistöjä.