Prêt Immobilier d'Entreprise (CRE)

Que vous soyez un promoteur de lotissement se lançant dans un nouveau projet ou un propriétaire d'immeuble de bureaux cherchant à refinancer, il y a de fortes chances que vous ayez besoin d'un prêt immobilier commercial. Les prêts immobiliers commerciaux fonctionnent différemment des prêts hypothécaires résidentiels en termes de souscription, de structure, de taux d'intérêt et de frais, et il existe plusieurs types parmi lesquels choisir. Voici un guide.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier commercial ?

Un prêt immobilier commercial est généralement utilisé pour acheter, construire, réhabiliter ou refinancer des biens commerciaux, industriels et autres biens non occupés par leur propriétaire. Cela peut inclure des immeubles de bureaux, des immeubles locatifs à logements multiples, des installations médicales, des entrepôts, des hôtels. ou un terrain vacant sur lequel un ou plusieurs de ces types de propriétés peuvent être construits. Les hypothèques commerciales peuvent également être utilisées pour acheter et développer des terrains sur lesquels des maisons unifamiliales ou multifamiliales seront construites et vendues.

Contrairement à une hypothèque résidentielle, l'actif sous-jacent d'un prêt commercial n'est pas une résidence principale. Au lieu de cela, le prêteur commercial souscrit en fonction des revenus - tels que le loyer des locataires - et des dépenses que la propriété générera.

"Les candidats idéaux pour obtenir un prêt immobilier commercial sont les emprunteurs qui sont propriétaires de la propriété et qui cherchent à réduire leur taux d'intérêt en refinançant ou qui cherchent à obtenir des capitaux par le biais d'un refinancement en espèces", explique Chris Moreno, PDG de GoKapital, Inc. , basé à Miami. «De plus, les investisseurs qui souhaitent travailler avec des propriétés commerciales et diversifier leur portefeuille devraient explorer ce type d'option de prêt. De plus, les propriétaires d'entreprise qui louent un emplacement et sont admissibles à un prêt immobilier commercial peuvent être mieux lotis pour obtenir un financement pour acheter leur propriété commerciale.

Types de prêts immobiliers commerciaux

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« Si vous cherchez à conclure une transaction rapidement ou si vous avez un crédit moins que parfait, vous devrez probablement travailler avec un prêteur privé », dit Moreno.

Les prêts immobiliers commerciaux sont également classés par classes d'actifs. Il s'agit notamment des immeubles d'appartements, des immeubles de bureaux, des immeubles médicaux, des immeubles industriels et des immeubles à logements multiples par rapport aux immeubles à locataire unique.

"Tous ces éléments sont évalués différemment par le prêteur", explique Barry Saywitz, président de The Saywitz Company, une société de courtage immobilier commercial basée à Newport Beach, en Californie. "La valeur de l'actif sera déterminée par l'évaluation requise, et l'évaluation sera déterminée en fonction de la qualité du locataire, de son crédit, de son historique de paiement et de son taux de location, ainsi que de l'état de l'immeuble et des dépenses impliquées."

Prêt commercial vs résidentiel

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Comme une hypothèque résidentielle, une hypothèque commerciale peut être utilisée pour acheter ou refinancer une propriété. Les prêts immobiliers commerciaux, cependant, ont généralement une durée plus courte qu'un prêt hypothécaire résidentiel. Un prêt commercial pourrait avoir un taux fixe pendant cinq ans et une durée de 15 ans, amorti sur 20 ans, par exemple, explique James Sandagato, vice-président et chef d'équipe commerciale chez Cornerstone Bank à Worcester, Massachusetts.

"Le taux d'intérêt serait ajusté tous les cinq ans, et le solde serait dû à la fin de la période de 15 ans, ce que l'on appelle une note ballon", explique Sandagato. "Le solde pourrait alors être remboursé à la fin du terme, ou le prêt peut être renouvelé à des taux, termes et conditions à déterminer à ce moment-là."

En revanche, la plupart des prêts hypothécaires résidentiels sont assortis de taux d'intérêt fixes et sont généralement remboursés sur 15, 20 ou 30 ans.

Les prêteurs commerciaux considèrent également la propriété, et non l'emprunteur, comme source de remboursement de la dette.

"Avec un prêt résidentiel, le prêteur garantit la capacité de remboursement de l'emprunteur en analysant ses revenus et sa solvabilité", explique Suzanne Hollander, avocate en immobilier et professeure à la Florida International University de Miami. "Un prêteur commercial examine le ratio de couverture du service de la dette à partir des revenus générés par la propriété."

De plus, les frais et les frais de clôture liés à un prêt immobilier commercial sont généralement beaucoup plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire résidentiel, ainsi que la mise de fonds. Comptez sur un acompte d'au moins 20 %, bien que jusqu'à 45 % puisse être exigé.

Le processus d'évaluation est également différent, dit Saywitz. Un évaluateur immobilier commercial examinera les revenus locatifs potentiels de la propriété, les ventes comparables et les coûts de remplacement potentiels. Cela prend généralement plus de temps qu'une évaluation résidentielle qui se contente souvent d'examiner des ventes comparables dans la région.

En ce qui concerne les taux d'intérêt, attendez-vous également à payer plus pour un prêt hypothécaire commercial.

"Les prêteurs conventionnels offrent généralement des taux allant de 3,5 % à 5 % et exigent une cote de crédit d'au moins 680 pour le financement commercial conventionnel", a déclaré Moreno. "Les prêteurs privés, en revanche, proposent généralement des taux de 7% à 12%."

Taux des prêts immobiliers commerciaux pour les immeubles de placement

Les taux des prêts commerciaux varient selon le type de propriété pour laquelle ils sont utilisés et les revenus potentiels que la propriété générera. Gardez à l'esprit que les acheteurs commerciaux pourraient être tenus de mettre beaucoup plus d'argent de côté que les acheteurs ordinaires, car les prêteurs commerciaux exigent souvent des ratios prêt-valeur (LTV) inférieurs.

Tout comme pour les prêts résidentiels, les taux d'intérêt des prêts commerciaux sont déterminés par divers facteurs et s'ajustent fréquemment en fonction des conditions du marché.

Comment obtenir un prêt immobilier commercial

Le processus de poursuite et de demande de financement pour une propriété commerciale comporte plusieurs étapes.

1. ** Évaluez attentivement les finances de la propriété commerciale. ** "Les prêteurs examineront non seulement vos antécédents de crédit personnels et vos finances, mais ils évalueront également l'actif sous-jacent de manière approfondie", explique Moreno.

2. Déterminez le type de prêt commercial dont vous avez besoin et recherchez. Si vous avez un profil de crédit solide et que vos finances sont en bon état, vous devriez pouvoir travailler avec une banque.

3. ** Remplissez une demande de prêt immobilier commercial. ** Vous devrez fournir des documents tels que trois ans de déclarations de revenus personnelles et professionnelles, un état financier personnel, un bilan personnel et des revenus et dépenses historiques pour la propriété. . "[Cela] peut également inclure l'annexe E du vendeur de la propriété de sa déclaration de revenus fédérale ou un état financier préparé par le vendeur", explique Sandagato. Soyez également prêt à fournir une liste actuelle de chaque locataire, l'espace qu'il occupe, les dates de début de location, les détails du bail et les contrats de location.

4. Attendez le traitement et la souscription du prêt. Le prêteur utilisera les informations que vous fournissez pour justifier la capacité de la propriété à rembourser la dette. "En général, les prêteurs recherchent une propriété capable de supporter un ratio de couverture du service de la dette de 1,2 pour 1", explique Sandagato. "Ce que cela signifie, c'est que pour chaque dollar de dette hypothécaire sur une base annuelle, il y a 1,20 $ de flux de trésorerie pour le soutenir."

5. Fermer le prêt. La clôture d'un prêt commercial peut souvent prendre plus de temps que pour un prêt hypothécaire résidentiel. "N'oubliez pas que le prêteur considère un prêt pour acheter une propriété commerciale comme plus risqué que résidentiel, il doit donc faire preuve de diligence raisonnable", explique Hollander.

Conclusion

Les prêts immobiliers commerciaux sont destinés aux investisseurs, aux promoteurs et à d'autres utilisations commerciales. Si vous en avez besoin pour un projet que vous planifiez, vous voudrez vous connecter avec un prêteur spécialisé dans ce type de financement.

Points forts

• Les prêts CRE sont offerts par des banques, des prêteurs indépendants, des compagnies d'assurance, des fonds de pension, des investisseurs privés et d'autres sources de capitaux, comme le programme de prêts 504 de la Small Business Administration des États-Unis.

• Les prêteurs tiennent compte de la nature de la garantie (la propriété achetée), de la solvabilité de l'emprunteur et des ratios financiers lors de l'évaluation des prêts immobiliers commerciaux.

• Les prêts CRE ont tendance à être plus chers que les prêts résidentiels.

• Un prêt CRE est une hypothèque garantie par un privilège sur un bien commercial.

• Les prêts CRE sont généralement accordés à des investisseurs tels que des sociétés ou des organisations qui possèdent et exploitent des biens immobiliers commerciaux.