Bail synthétique

Qu'est-ce qu'un bail synthétique ?

Un contrat de location synthétique est un contrat de location simple hors bilan par lequel une entité ad hoc, créée par la société d'exploitation ou la société mère, achète un actif, puis le loue à la société d'exploitation. Le bail synthétique est populaire parmi les sociétés cotées en bourse qui cherchent à améliorer les ratios d'endettement, car l'actif figure au bilan de l'entité ad hoc et est comptabilisé en charges dans le compte de résultat de la société mère/d' exploitation.

Comment fonctionne un bail synthétique

Avec un bail synthétique, l'entité ad hoc traite le bail comme un contrat de location-acquisition à des fins fiscales et impute la charge d'amortissement à ses revenus. Essentiellement, le bail synthétique permet à une entreprise de se louer un bien. Cependant, l'actif n'apparaît pas au bilan de la société mère. Au lieu de cela, la société mère le traite comme un contrat de location simple à des fins comptables, l'enregistrant comme une charge dans le compte de résultat.

La structure du bail synthétique permet à une entreprise de contrôler l'immobilier sans être tenue de présenter l'immobilier comme un actif dans les états financiers. Après la crise d'Enron, les lois se sont durcies et la prévalence des baux synthétiques a diminué. Cependant, ils font un retour pour les entités qui ont les ressources nécessaires pour naviguer dans le nouveau paysage réglementaire.

Avantages des baux synthétiques

Les baux synthétiques offrent des options de financement sophistiquées, ainsi que d'autres avantages. Le bien immobilier n'est pas inscrit au bilan de la société d'exploitation, mais les avantages de l'amortissement sont comptabilisés. Aux fins de l'impôt, le preneur est reconnu comme propriétaire, ce qui lui permet de réclamer des déductions au titre des intérêts (partie d'intérêts des loyers) et des amortissements. Cependant, comme le bien n'est pas un actif du locataire/société exploitante, sa dépréciation ne réduira pas le revenu net de son compte de résultat, créant ainsi une position plus favorable auprès des actionnaires et des investisseurs potentiels. Dans le cadre d'un bail synthétique, le preneur a la liberté de sélectionner l'actif et de prendre des décisions exécutives concernant sa construction et ses améliorations ; de plus, les loyers sont relativement faibles par rapport à ceux d'un bail classique. Globalement, le preneur bénéficie d'une amélioration des ratios financiers, d'avantages fiscaux et d'un contrôle total sur l'utilisation de l'actif : le meilleur des deux mondes.

Bail traditionnel vs bail synthétique

Dans le cadre d'un bail traditionnel, le bailleur conserve le contrôle total de l'utilisation de la propriété et est généralement responsable des améliorations ; cependant, certaines dispositions de bail permettent aux locataires d'apporter des modifications à la propriété pour répondre aux besoins de l'entreprise. Tous les avantages, dépenses et responsabilités (par exemple, les taxes) associés à la propriété des actifs sont assumés par le bailleur. Simplement, le bailleur est le propriétaire à des fins fiscales et comptables. Le preneur n'a aucun intérêt dans le bien autre que celui qui lui est conféré par le contrat de location simple.

Points forts

• Pour la société mère/preneur, la dépréciation de l'actif n'affecte pas le résultat net, tel qu'il ressort du compte de résultat.

• Un contrat de location synthétique est un contrat de location simple dans lequel une entité ad hoc, détenue par une société mère, achète un actif et le loue à la société exploitante.

• L'actif appartient au bailleur à des fins comptables mais appartient au preneur à des fins fiscales.

• Le preneur peut cependant prétendre à des déductions fiscales pour amortissement.