Contrat de location-exploitation

Entreprise Les fondamentaux de l'entreprise

Qu'est-ce qu'un bail opérationnel ?

Un contrat de location simple est un contrat qui permet l'utilisation d'un actif mais ne transmet pas les droits de propriété de l'actif.

Comment fonctionnent les contrats de location simple ?

Les contrats de location simple sont considérés comme une forme de financement hors bilan. Cela signifie qu'un actif loué et les passifs associés (c'est-à-dire les loyers futurs) ne sont pas inclus dans le bilan d'une entreprise. Historiquement, les contrats de location-exploitation ont permis aux entreprises américaines d'empêcher l'inscription de milliards de dollars d'actifs et de passifs dans leurs bilans, maintenant ainsi leurs ratios d'endettement à un faible niveau.

Pour être classé comme un contrat de location simple, le contrat de location doit satisfaire à certaines exigences en vertu des principes comptables généralement reconnus (PCGR) qui l'exemptent d'être comptabilisé comme un contrat de location -acquisition. Les entreprises doivent tester quatre critères - connus sous le nom de test de la «ligne claire» - qui déterminent si les contrats de location doivent être enregistrés en tant que contrats de location simple ou de location-acquisition. Les règles PCGR actuelles exigent que les sociétés traitent les contrats de location comme des contrats de location-acquisition si :

Il y a un transfert de propriété au preneur en fin de bail ;
Le bail contient une option d'achat à prix avantageux ;
La durée du bail dépasse 75% de la durée de vie économique du bien ;
La valeur actuelle (VA) des paiements de location dépasse 90 % de la juste valeur marchande de l'actif.

Si aucune de ces conditions n'est remplie, le contrat de location doit être qualifié de contrat de location simple. L'Internal Revenue Service (IRS) peut reclasser un contrat de location-exploitation en tant que contrat de location-acquisition pour rejeter les paiements de location en tant que déduction, augmentant ainsi le revenu imposable et l'impôt à payer de l'entreprise.

En règle générale, les actifs loués dans le cadre de contrats de location simple comprennent des biens immobiliers, des aéronefs et des équipements à longue durée de vie utile, tels que des véhicules, du matériel de bureau et des machines spécifiques à l'industrie.

Le bail opérationnel par rapport au crédit-bail

Les traitements comptables selon les PCGR des États-Unis pour les contrats de location-exploitation et les contrats de location-acquisition sont différents et peuvent avoir une incidence importante sur les impôts des entreprises. Un contrat de location simple est traité comme une location : les paiements de location sont considérés comme des charges d'exploitation. Les actifs loués ne sont pas inscrits au bilan de la société ; ils sont comptabilisés en charges dans le compte de résultat. Ainsi, ils affectent à la fois le résultat d'exploitation et le résultat net. Les autres caractéristiques comprennent :

Propriété : Retenue par le bailleur pendant et après la durée du bail.
Option d'achat avantageux : ne peut pas contenir d'option d'achat avantageux.
Durée : Moins de 75 % de la durée de vie économique estimée de l'actif.
Valeur actualisée : La VA des paiements de location est inférieure à 90 % de la juste valeur marchande de l'actif.
Comptabilité : Aucun risque lié à la propriété. Les paiements sont considérés comme des dépenses de fonctionnement ; figurant dans le compte de profits et pertes (P&L) du bilan.
Taxe : Locataire considéré comme locataire ; paiement du loyer traité comme une charge locative.
Risques/bénéfices : Droit d'utilisation uniquement. Les risques/avantages incombent au bailleur. Le locataire paie les frais d'entretien.

En revanche, un contrat de location-acquisition ressemble davantage à un prêt à long terme ou à la propriété. L'actif est considéré comme appartenant au preneur et est inscrit au bilan. Les contrats de location-acquisition sont comptabilisés comme des dettes. Ils se déprécient avec le temps et engendrent des frais d'intérêt. Les autres caractéristiques comprennent :

Propriété : Pourrait être transféré au locataire à la fin de la durée du bail.
Option d'achat à prix avantageux : permet au locataire d'acheter un bien à un prix inférieur à sa juste valeur marchande.
Terme : Égal ou supérieur à 75 % de la durée de vie utile estimée de l'actif.
Valeur actualisée : la VA des paiements de location est égale ou supérieure à 90 % du coût d'origine de l'actif.
Comptabilité : Le bail est considéré comme un actif (actif loué) et un passif (paiements de location). Les paiements sont indiqués au bilan.
Fiscalité : En tant que propriétaire, le locataire réclame des amortissements et des frais d'intérêts.
Risques/avantages : Transférés au preneur. Le locataire paie l'entretien, l'assurance et les taxes.

Considérations particulières

À compter du 15 décembre 2018, le FASB a révisé ses règles régissant la comptabilisation des contrats de location. Plus important encore, la norme exige désormais que tous les baux, à l'exception des baux à court terme de moins d'un an, soient capitalisés. Les autres modifications incluent les suivantes :

Modifie le test de la ligne claire pour aider à déterminer si un locataire a ou non le droit de contrôler l'actif identifié.
Instaure une nouvelle définition des coûts indirects qui se traduirait probablement par une diminution du nombre de coûts indirects capitalisés.
Nécessite le transfert de l'actif pour répondre à certaines exigences de comptabilisation des revenus afin qu'une cession ou une cession- bail ait lieu.
Nécessite un nombre important de nouvelles informations sur les états financiers, à la fois quantitatives et qualitatives, pour les deux parties.

Auparavant, en 2016, le Financial Accounting Standards Board (FASB) avait publié de nouvelles directives obligeant les locataires à comptabiliser au bilan les actifs et passifs correspondant aux droits et obligations créés par les contrats de location simple.

Points forts

Un contrat de location simple est un contrat qui permet l'utilisation d'un bien sans transférer les droits de propriété dudit bien.
Une nouvelle règle du FASB, entrée en vigueur le 15 décembre 2018, exige que tous les baux de 12 mois et plus soient comptabilisés au bilan.
Les règles GAAP régissent la comptabilisation des contrats de location simple.

FAQ

Comment les PCGR définissent-ils un contrat de location-acquisition ?

Selon les PCGR, un contrat de location-acquisition ressemble davantage à un prêt à long terme ou à la propriété. L'actif est considéré comme appartenant au preneur et est inscrit au bilan. Les contrats de location-acquisition sont comptabilisés comme des dettes. Ils se déprécient avec le temps et génèrent des intérêts. Le bailleur peut le transférer au preneur à la fin de la durée du bail et il peut contenir une option d'achat à prix avantageux qui permet au preneur de l'acheter en dessous de sa juste valeur marchande. La durée est égale ou supérieure à 75 % de la durée de vie utile estimée de l'actif. et la valeur actuelle (VA) des paiements de location est égale ou supérieure à 90 % du coût d'origine de l'actif.

Quels sont les avantages d'un contrat de location simple ?

Les contrats de location simple présentent certains avantages. Le principal d'entre eux est qu'ils offrent aux entreprises une plus grande flexibilité pour mettre à niveau leurs actifs, comme l'équipement, ce qui réduit le risque d'obsolescence. Il n'y a aucun risque lié à la propriété et les paiements sont considérés comme des dépenses d'exploitation et déductibles d'impôt. Enfin, les risques/avantages restent à la charge du bailleur car le preneur n'est responsable que des frais d'entretien.

Quelles sont les principales caractéristiques qui définissent un contrat de location simple ?

Pour être classé comme un contrat de location simple, le contrat de location doit répondre à certaines exigences en vertu des principes comptables généralement reconnus (PCGR). Un contrat de location simple est traité comme une location : les paiements de location sont considérés comme des charges d'exploitation. Les actifs loués ne sont pas inscrits au bilan de la société ; ils sont comptabilisés en charges dans le compte de résultat. Ainsi, ils affectent à la fois le résultat d'exploitation et le résultat net. Il est conservé par le bailleur pendant et après la durée du bail et ne peut contenir d'option d'achat à des conditions avantageuses. La durée est inférieure à 75 % de la durée de vie économique estimée de l'actif et la valeur actuelle (VA) des paiements de location est inférieure à 90 % de la juste valeur marchande de l'actif.