Synteettinen vuokrasopimus
Mikä on synteettinen vuokrasopimus?
Synteettinen vuokrasopimus on taseen ulkopuolinen vuokrasopimus, jossa operatiivisen tai emoyhtiön perustama erityinen yksikkö ostaa omaisuuden ja vuokraa sen takaisin operoivalle yhtiölle. Synteettinen vuokrasopimus on suosittu julkisesti noteerattujen yhtiöiden keskuudessa, jotka pyrkivät parantamaan velkaantumisastetta, koska omaisuuserä esitetään erityistä tarkoitusta varten perustetun yrityksen taseessa ja kirjataan kuluksi emo-/toimintayhtiön tuloslaskelmaan.
Kuinka synteettinen vuokrasopimus toimii
Synteettisellä vuokrasopimuksella erityistä tarkoitusta varten perustettu yhteisö käsittelee vuokrasopimusta pääomaleasingsopimuksena verotuksessa ja kirjaa poistot tuloistaan. Pohjimmiltaan synteettinen vuokrasopimus antaa yrityksen vuokrata omaisuuden itselleen. Omaisuus ei kuitenkaan näy emoyhtiön taseessa. Sen sijaan emoyhtiö käsittelee sitä kirjanpidossa muuna vuokrasopimuksena ja kirjaa sen kuluksi tuloslaskelmaan.
Synteettisen vuokrasopimuksen rakenne antaa yritykselle mahdollisuuden hallita kiinteistöjä ilman, että kiinteistö on esitettävä omaisuuseränä tilinpäätöksessä. Enronin kriisin jälkeen lait tiukentuivat ja synteettisten vuokrasopimusten yleisyys väheni. Ne ovat kuitenkin tekemässä paluun yhteisöille, joilla on resurssit navigoida uudessa sääntelyympäristössä.
Synteettisten vuokrasopimusten edut
Synteettiset vuokrasopimukset tarjoavat kehittyneitä rahoitusvaihtoehtoja sekä muita etuja. Kiinteistöjä ei ole kirjattu toimivan yhtiön taseeseen, mutta poistot kirjataan. Vuokralleottaja kirjataan verotuksessa omistajaksi, mikä mahdollistaa koron (leasingmaksujen korkoosuuden) ja poistojen vähentämisen. Koska kiinteistö ei kuitenkaan ole vuokralaisen/toimintayhtiön omaisuutta, sen poistot eivät vähennä heidän tuloslaskelman nettotulosta, mikä luo suotuisamman aseman osakkeenomistajille ja mahdollisille sijoittajille. Synteettisessä vuokrasopimuksessa vuokraajalla on vapaus valita omaisuus ja tehdä sen rakentamista ja parannuksia koskevia päätöksiä; myös leasingmaksut ovat suhteellisen alhaiset verrattuna perinteiseen vuokrasopimukseen. Kaiken kaikkiaan vuokralleottaja hyötyy paremmista taloudellisista tunnusluvuista, veroetuista ja omaisuuden käytön täydellisestä hallinnasta: molempien maailmojen paras skenaario.
Perinteinen vuokrasopimus vs. synteettinen vuokrasopimus
Perinteisessä vuokrasopimuksessa vuokranantajalla on täysi määräysvalta kiinteistön käytöstä ja hän on yleensä vastuussa parannuksista. Jotkut vuokrasopimukset sallivat kuitenkin vuokralaisten tehdä muutoksia kiinteistöön liiketoiminnan tarpeiden mukaan. Kaikki hyödyt, kulut ja vastuut (esim. verot), jotka liittyvät omaisuuden omistukseen, jäävät vuokralleantajalle. Yksinkertaisesti vuokranantaja on omistaja verotus- ja kirjanpitotarkoituksiin. Vuokralleottajalla ei ole muuta omistusta kiinteistöön kuin se, joka on annettu käyttöleasingsopimuksessa.
Kohokohdat
Emoyhtiölle/vuokralle ottajalle omaisuuden poistot eivät vaikuta tuloslaskelman mukaiseen nettotulokseen.
Synteettinen vuokrasopimus on käyttöleasing, jossa emoyhtiön omistama erityinen yksikkö ostaa omaisuuden ja vuokraa sen käyttöyhtiölle.
Omaisuus on kirjanpidollisesti vuokralleantajan omistuksessa, mutta verotuksessa vuokralle ottaja.
Vuokralleottaja voi kuitenkin vaatia poistoja verotuksessa.
