3-2-1 Uppkaupsveð
3-2-1 uppkaupslán er tegund lána sem byrjar með lágum vöxtum og hækkar á næstu árum þar til það nær varanlegum vöxtum.
Hvernig 3-2-1 uppkaupalán virka
er veðfjármögnunaraðferð sem gerir íbúðakaupanda kleift að fá lægri vexti að minnsta kosti fyrstu árin lánsins, eða hugsanlega allan líftíma þess, gegn auka fyrirframgreiðslu. Það er svipað og að kaupa afsláttarpunkta af húsnæðisláni gegn lægri vöxtum.
Annaðhvort íbúðakaupandi/lántaki eða íbúðarseljandi getur staðið undir kostnaði við uppkaupin.
Almennt séð eru 3-2-1 uppkaupalán aðeins í boði fyrir grunn- og framhaldsheimili, ekki fyrir fjárfestingareignir. 3-2-1 uppkaupin er heldur ekki í boði sem hluti af veð með breytilegum vöxtum (ARM) með upphafstímabil sem er minna en fimm ár.
Í 3-2-1 uppkaupaláni eru vextir lánsins lækkaðir um 3% fyrsta árið, 2% annað árið og 1% þriðja árið. Varanlegu vextirnir hefjast síðan þann tíma sem eftir er af láninu. Í 2-1 uppkaupum er hlutfallið aftur á móti lækkað um 2% á fyrsta ári, 1% á öðru ári og fer síðan í varanlegt gengi eftir að uppkaupatímabilinu lýkur.
Kostir og gallar við 3-2-1 uppkaupsveð
3-2-1 húsnæðislán getur verið aðlaðandi valkostur fyrir íbúðakaupendur sem hafa tiltækt auka reiðufé í upphafi láns, sem og fyrir íbúðaseljendur sem þurfa að bjóða upp á hvata til að auðvelda sölu á húsnæði sínu.
Það getur líka verið hagkvæmt fyrir lántakendur sem búast við hærri tekjur á komandi árum. Á fyrstu þremur árum lægri mánaðarlegra greiðslna getur lántaki einnig lagt til hliðar reiðufé fyrir öðrum útgjöldum, svo sem viðgerðum eða endurbótum á heimili.
Þegar lánið er loksins komið á varanlega vexti hafa lántakendur vissu um að vita hverjar greiðslur þeirra verða um ókomin ár, sem getur nýst vel við fjárhagsáætlunargerð. Fastvaxta 3-2-1 uppkaupslán er áhættuminni en ofangreint ARM eða breytilegt húsnæðislán þar sem hækkandi vextir gætu þýtt hærri mánaðarlegar greiðslur í framtíðinni.
Mögulegur ókostur við 3-2-1 húsnæðislán er að það gæti vagga lántakanda til að kaupa dýrara húsnæði en þeir hafa efni á þegar lánið þeirra nær fullum vöxtum. Lántakendur sem gera ráð fyrir að tekjur þeirra hækki í takt við framtíðargreiðslur gætu lent of djúpt ef tekjur þeirra ná ekki að halda í við.
Dæmi um niðurgreidd 3-2-1 húsnæðislán
Í mörgum tilfellum er kostnaður vegna 3-2-1 niðurkaupa greiddur af öðrum en húskaupanda. Til dæmis gæti seljandi verið tilbúinn að borga fyrir einn til að innsigla samninginn. Í öðrum tilvikum gæti fyrirtæki sem flytur starfsmann til nýrrar borgar staðið undir uppkaupakostnaði til að létta kostnaði við flutning. Algengara er að fasteignaframleiðendur bjóða upp á uppkaup sem hvatningu til hugsanlegra kaupenda nýbyggðra heimila.
Er 3-2-1 uppkaupsveð rétt fyrir mig?
Ef þú þarft að borga fyrir uppkaupin á eigin spýtur, þá er lykilspurningin sem þú þarft að spyrja sjálfan þig um hvort að borga peningana fyrirfram sé þess virði margra ára af lægri greiðslum sem þú færð í staðinn. Þú gætir til dæmis haft aðra notkun fyrir þá peninga, eins og að fjárfesta þá eða nota þá til að greiða upp aðrar skuldir með hærri vöxtum, eins og kreditkort eða bílalán. Ef þú hefur peningana til vara og þarft það ekki fyrir neitt annað, þá gæti 3-2-1 uppkaupsveð verið skynsamlegt.
Eins og fyrr segir getur hins vegar verið áhættusamt að fara með 3-2-1 húsnæðislán á þeirri forsendu að tekjur þínar hækki nægilega á næstu þremur árum til að þú hafir efni á greiðslum af húsnæðislánum þegar þær ná hámark þeirra. Af þeirri ástæðu þarftu líka að íhuga hversu öruggt starf þitt er og hvort ófyrirséðar aðstæður gætu komið upp sem myndu gera þessar greiðslur óviðráðanlegar.
Spurningunni er auðveldara að svara þegar einhver annar er að borga reikninginn fyrir uppkaupin. Í því tilviki viltu samt spyrja sjálfan þig hvort þessar mánaðarlegu hámarksgreiðslur verði á viðráðanlegu verði þegar tíminn kemur - eða hvort tælandi lágir upphafsvextir gætu leitt til þess að þú kaupir dýrara heimili og tekur á sig stærra húsnæðislán en gerir vit fjárhagslega. Þú vilt líka ganga úr skugga um að heimilið sé sanngjarnt verð í fyrsta lagi og að seljandinn sé ekki að fylla verðið til að standa straum af uppkaupakostnaði.
##Hápunktar
Eftir að uppkaupatímabilinu lýkur mun lánveitandi innheimta fulla vexti fyrir það sem eftir er af húsnæðisláninu.
Með 3-2-1 uppkaupsveðláni greiðir lántaki lægri vexti fyrstu þrjú árin gegn fyrirframgreiðslu til lánveitanda.
Uppkaup eru oft notuð af seljendum, þar á meðal húsbyggjendum, sem hvatning til að hjálpa kaupendum að hafa efni á eign.
Vextir lækka um 3% á fyrsta ári, 2% á öðru ári og 1% á þriðja ári. Til dæmis myndi 5% húsnæðislán rukka aðeins 2% á einu ári.
##Algengar spurningar
Hver borgar fyrir 3-2-1 uppkaupsveð?
Annaðhvort getur kaupandi/lántaki eða húsnæðisseljandi greitt fyrir uppkaupsveð. Þegar um er að ræða 3-2-1 húsnæðislán er það oft seljandi, eins og húsbyggjandi, sem mun standa straum af kostnaði sem hvatning fyrir hugsanlega kaupendur. Vinnuveitendur munu stundum greiða fyrir niðurkaup ef þeir eru að flytja starfsmann á annað svæði og vilja létta fjárhagsbyrðina.
Er 3-2-1 uppkaupsveð góður samningur?
3-2-1 húsnæðislán getur verið góður samningur fyrir húsnæðiskaupandann, sérstaklega ef einhver annar, eins og seljandinn, er að borga fyrir það. Hins vegar þurfa kaupendur að vera nokkuð vissir um að þeir hafi efni á greiðslum af húsnæðislánum sínum þegar fullir vextir koma inn. Annars gætu þeir lent í því að vera of mjóir - og í versta falli jafnvel misst heimili sín.
Hvað er 3-2-1 uppkaupsveð?
3-2-1 uppkaupslán er tegund lána sem rukkar lægri vexti fyrstu þrjú árin. Fyrsta árið eru vextirnir 3% lægri; á öðru ári er það 2% minna; og á þriðja ári er það 1% minna. Eftir það greiðir lántaki fulla vexti af því sem eftir er af húsnæðisláninu. Til dæmis, með 5%, 30 ára húsnæðisláni, væru vextirnir 2% árið eitt, 3% árið tvö, 4% árið þrjú og 5% fyrir 27 árin sem eftir eru.
Hvað kostar 3-2-1 uppkaupsveð?
Kostnaður við 3-2-1 uppkaupsveð getur verið mismunandi frá lánveitanda til lánveitanda. Almennt mun lánveitandinn að minnsta kosti vilja að kostnaðurinn standi undir tekjunum sem hann er að afsala sér með því að rukka lántakandann ekki fulla vexti frá upphafi.
