afsláttarpunkta

Hvað eru afsláttarpunktar?

Afsláttarpunktar eru tegund af fyrirframgreiddum vöxtum eða þóknun sem húsnæðislántakendur geta keypt til að lækka vextina af síðari mánaðarlegum greiðslum þeirra - eyða meira fyrirfram til að borga minna síðar, í raun. Afsláttarpunktar eru frádráttarbærir frá skatti.

Skilningur á afsláttarpunktum

Tegund veðpunkta,. afsláttarpunktar eru einskiptis, fyrirfram lokakostnaður húsnæðislána sem veitir lántaka aðgang að afslætti vöxtum út líftíma lánsins. Hver afsláttarpunktur kostar að jafnaði 1% af heildarlánsupphæð og hver punktur lækkar vexti lánsins um áttunda til fjórðungs prósents.

Til dæmis, á $200.000 láni, myndi hver punktur kosta $2.000. Miðað er við að vextir á húsnæðisláninu séu 4,5% og hver punktur lækkar vextina um 0,25%, að kaupa tvo punkta kostar $4.000 og skilar sér í 4,0% vöxtum. Það fer eftir lengd húsnæðislánsins á þessum vöxtum, þetta gæti leitt til verulegs sparnaðar með tímanum. Við skulum skoða hvernig greiðslurnar spila út af slíku láni - miðað við hið klassíska 30 ára veð:

TTT

Heimild: Bank of America

Því lengri líftíma láns, því meira greiðir þú vexti af því - þannig virkar fjármögnun almennt. Þannig að punktar henta vel fyrir fasta vexti,. langtímalán (20 til 30 ár) sem líklega verður ekki endurfjármagnað í bráð.

Hvernig á að borga fyrir veðpunkta

Lántaki sem greiðir afsláttarpunkta þarf líklega að mæta þessum kostnaði úr eigin eigin eigin vasa. Hins vegar eru margar aðstæður til, sérstaklega á fasteignamarkaði kaupanda, þar sem seljandi býðst til að greiða allt að ákveðna dollara upphæð af lokakostnaði. Ef annar lokakostnaður, eins og stofngjald láns og eignartryggingargjald, nær ekki þessum viðmiðunarmörkum, getur kaupandi oft bætt við afsláttarpunktum og í raun lækkað vexti sína ókeypis.

Að lækka vexti húsnæðislána með afslætti þarf ekki alltaf að greiða úr eigin vasa - sérstaklega í endurfjármögnunaraðstæðum,. þar sem lánveitandinn getur sett afsláttarpunkta, sem og annan lokakostnað, inn í nýja lánsjöfnuðinn. Þetta kemur í veg fyrir að lántakandinn hósti upp meiri pening við lokunarborðið; auðvitað skerðir það líka eiginfjárstöðu þeirra á heimilinu.

Vegna þess að ríkisskattstjóri (IRS) telur afsláttarpunkta vera fyrirframgreidda húsnæðislánavexti, eru þeir almennt frádráttarbærir frá skatti á lánstímanum. Ef þau og íbúðarkaupin uppfylla ákveðin skilyrði, þá geta þau verið að fullu frádráttarbær fyrir árið þegar þau voru greidd.

Geturðu samið um veðpunkta?

Það er örugglega hægt að semja um punkta. Fjöldi punkta sem þú kaupir - eða hvort þú kaupir einhverja - er undir þér komið. Venjulega, þegar lánveitendur sýna veðmöguleikana sem þú átt rétt á, munu þeir sýna þér nokkra mismunandi vexti, þar á meðal þau sem þú getur fengið ef þú kaupir afsláttarpunkta.

Strangt til tekið ertu ekki að semja um punktana sjálfa heldur lægri vexti út líftíma lánsins. Skilmálar punktanna - kostnaður við hvert stig og hversu mikið það lækkar árlega hlutfallstölu (APR) - eru nokkurn veginn fastur af fjármálastofnuninni. En þær eru ekki greyptar í stein. Ef þú hefur verslað í kringum þig (alltaf góð hugmynd þegar þú ert að leita að húsnæðislánum) og getur sýnt þeim betri samning annars staðar, þá gætu þeir passað við það - sérstaklega ef þú ert með sterka lánstraust og virðist vera ábyrgur, eftirsóknarverður viðskiptavinur.

Þó að báðar séu tegundir veðpunkta, ekki rugla saman afsláttarpunktum og upphafspunktum. Upphafspunktar eru gjöld sem lánveitendur rukka fyrir að ganga frá veði - hluti af lokakostnaði við íbúðarkaup. Upphafspunktar eru í meginatriðum álag sem tengist ekki vöxtunum og eru almennt ekki valfrjáls, samningsatriði eða frádráttarbær.

Ætti þú að kaupa afsláttarpunkta?

Fyrir lánveitendur hafa afsláttarpunktar sérstakan kost: Þeir fá reiðufé fyrirfram í stað þess að þurfa að bíða eftir peningum í formi vaxtagreiðslna með tímanum. Þetta getur aukið lausafjárstöðu fjármálastofnunarinnar .

Lántakendur fá einnig ávinning af afsláttarpunktum - sá helsti er lægri greiðslur á líftíma lánsins. Í grundvallaratriðum ertu að borga nokkra vexti fyrirfram - við upphaf veðs þíns - í skiptum fyrir lækkandi vexti á leiðinni. Hins vegar á þessi ávinningur aðeins við ef þú ætlar að halda veðinu nógu lengi til að spara peninga frá minni vaxtagreiðslum.

Til dæmis þarf lántaki sem greiðir $4.000 í afsláttarpunkta til að spara $80 á mánuði í vaxtagjöldum að halda láninu í 50 mánuði, eða fjögur ár og tvo mánuði, til að ná jafnvægi. Ef lántakandi telur sig geta selt eignina eða endurfjármagnað lánið sitt áður en 50 mánuðir eru liðnir, þá ætti hann að íhuga að lækka það sem hann greiðir í afslætti og taka aðeins hærri vexti.

Almennt séð, því lengur sem þú ætlar að eiga heimilið, því fleiri punktar hjálpa þér að spara vexti á líftíma lánsins. Þegar öllu er á botninn hvolft fer þó ávinningur af afsláttarpunktum eftir stærðfræðinni. Ef þú hefur efni á að leggja út nokkur þúsund í viðbót, þá geta þeir leitt til verulegs kostnaðarsparnaðar til lengri tíma litið, sérstaklega ef heimilið þarfnast endurbóta. Eða þeir geta verið óþarfa kostnaður sem lántakandinn hefði getað komist hjá með skipulagðri skipulagningu.

##Hápunktar

Afsláttarpunktar eru eins konar fyrirframgreiddir vextir sem húsnæðislántakendur geta keypt til að lækka vexti á síðari mánaðargreiðslum sínum.
Afsláttarpunktar eru einskiptisgjald, greitt fyrirfram annaðhvort þegar húsnæðislán er fyrst samið eða við endurfjármögnun.
Hver afsláttarpunktur kostar að jafnaði 1% af heildarláni og lækkar vexti lánsins um áttunda til fjórðung úr prósenti.
Afsláttarpunktar eru góður kostur ef lántaki ætlar að hafa veð í langan tíma en nýtast síður ef lántaki ætlar að selja eign sína eða endurfjármagna áður en lánið er á gjalddaga.
Stig þarf ekki alltaf að greiða úr vasa kaupanda; þeir geta stundum verið rúllaðir inn í lánsjöfnuðina eða greitt af seljanda.