2-1 Kaupa niður

2-1 uppkaup er veðsamningur sem kveður á um lága vexti fyrsta lánsárið, nokkru hærri vexti á öðru ári og síðan fulla vexti á þriðja og síðari ári.

Hvernig 2-1 niðurkaup virka

Uppkaup er fasteignafjármögnunartækni sem auðveldar lántakanda að eiga rétt á húsnæðisláni með lægri vöxtum. Það lægra hlutfall getur varað meðan veð stendur yfir (eins og oft er raunin þegar lántakendur greiða aukastig fyrirfram til lánveitanda) eða í tiltekinn tíma. 2-1 uppkaup er ein tegund af tímabundnum uppkaupum, í þessu tilviki sem varir í tvö ár.

Í 2-1 uppkaupum munu vextir hækka frá einu ári til annars þar til þeir koma sér í fasta vexti á ári þrjú. Til að bæta upp vextina sem þeir munu ekki fá á þessum fyrstu árum munu lánveitendur rukka aukagjald.

Annaðhvort íbúðakaupandi eða íbúðarseljandi getur greitt fyrir niðurfellingu. Sú greiðsla getur verið í formi veðpunkta eða eingreiðslu sem er lögð inn á vörslureikning hjá lánveitanda og notuð til að niðurgreiða lækkaðar mánaðarlegar greiðslur lántaka.

Seljendur, þar á meðal húsbyggjendur, nota oft 2-1 niðurkaup sem hvatningu fyrir hugsanlega kaupendur.

Dæmi um 2-1 uppkaupsveð

Segjum sem svo að fasteignaframleiðandi bjóði upp á 2-1 kaup á nýjum heimilum sínum. Ef ríkjandi vextir á 30 ára húsnæðislánum eru 5% gæti húsnæðiskaupandi fengið húsnæðislán sem kostaði aðeins 3% fyrsta árið, síðan 4% annað árið og 5% eftir það.

Ef húsnæðiskaupandinn tæki $200.000, 30 ára húsnæðislán, til dæmis, þá myndu mánaðarlegar greiðslur þeirra fyrsta árið vera $843. Á öðru ári myndu þeir borga $995. Eftir lok annars árs myndi mánaðarleg greiðsla þeirra hækka í $1.074, þar sem hún myndi vera það sem eftir er af veðinu.

2-1 Uppkaup kostir og gallar

Fyrir íbúðaseljendur getur 2-1 uppkaup hjálpað þeim með því að auðvelda þeim og stundum fljótlegra að selja heimili sín fyrir gott verð. Gallinn er auðvitað sá að það hefur kostnað í för með sér, sem á endanum dregur úr því hversu mikið þeir munu hafa af sölunni.

Fyrir íbúðakaupendur hefur 2-1 kaup niður nokkra hugsanlega kosti. Fyrir það fyrsta getur það hjálpað þeim að hafa efni á stærra húsnæðisláni og dýrara heimili en þeir gætu annars átt rétt á. Í öðru lagi kaupir það þá einhvern tíma áður en greiðslur af húsnæðislánum hækka að fullu, sem getur verið gagnlegt ef tekjur þeirra hækka líka ár frá ári.

Gallinn fyrir íbúðakaupendur er hættan á að tekjur þeirra haldist ekki í við þær hækkandi greiðslur af húsnæðislánum. Í því tilviki gætu þeir fundið sig of þunnt og jafnvel þurft að selja húsið.

Hvenær á að nota 2-1 niðurkaup

Hússeljendur gætu viljað íhuga að bjóða (og borga fyrir) 2-1 niðurkaup ef þeir eiga í erfiðleikum með að selja og þurfa að veita hvata til að finna kaupanda.

Lántakendur geta hagnast á niðurfellingu ef það gerir þeim kleift að kaupa húsnæðið sem þeir vilja á verði sem þeir hafa efni á. Hins vegar munu þeir einnig vilja íhuga hvað myndi gerast ef tekjur þeirra hækka ekki nógu hratt til að halda í við mánaðarlegar greiðslur í framtíðinni.

Kaupendur ættu líka að ganga úr skugga um að þeir fái sanngjarnan samning um heimilið í fyrsta lagi. Það er vegna þess að sumir seljendur gætu hækkað verð heimilisins til að bæta upp kostnaðinn við 2-1 niðurkaup.

Athugaðu að uppkaup eru hugsanlega ekki í boði samkvæmt sumum ríkis- og alríkisveðlánaáætlunum eða frá öllum lánveitendum. 2-1 uppkaup er fáanlegt á föstum vöxtum Federal Housing Administration (FHA) lánum, en aðeins fyrir ný húsnæðislán en ekki til endurfjármögnunar. Skilmálar geta einnig verið mismunandi eftir lánveitendum.

##Hápunktar

Gengið er venjulega tveimur prósentum lægra á fyrsta ári og einu prósentu lægra á öðru ári.
2-1 uppkaup er tegund fjármögnunar sem lækkar vexti á húsnæðisláni fyrstu tvö árin áður en þau fara upp í venjulega, varanlega vexti.
2-1 niðurkaup geta verið góð kaup fyrir íbúðakaupendur, að því gefnu að þeir hafi efni á hærri mánaðargreiðslum þegar þær hefjast.
Seljendur, þar á meðal húsbyggjendur, geta boðið 2-1 niðurkaup til að gera eign meira aðlaðandi fyrir kaupendur.