Niðurkaup

Hvað er niðurkaup?

Uppkaup er veðfjármögnunaraðferð þar sem kaupandi reynir að fá lægri vexti að minnsta kosti fyrstu árin veðsins eða hugsanlega allan líftíma þess. 2-1 niðurkaup, til dæmis, er ákveðin tegund af húsnæðislánum sem gerir íbúðakaupendum kleift að spara vexti fyrstu tvö árin lánsins. Uppkaup geta einnig notað 3-2-1 uppbyggingu líka.

Uppkaup útskýrt

Auðvelt er að skilja niðurkaup ef þú lítur á þær sem niðurgreiðslu á húsnæðislánum sem seljandi býður fyrir hönd íbúðarkaupanda. Venjulega leggur seljandinn fé inn á vörslureikning sem niðurgreiðir lánið fyrstu árin, sem leiðir til lægri mánaðarlegrar greiðslu á veðinu. Þessi lægri greiðsla gerir íbúðarkaupanda auðveldara að eiga rétt á veðinu. Byggingaraðilar eða seljendur geta boðið upp á kaupmöguleika til að auka líkurnar á að selja eignina með því að gera hana hagkvæmari.

Byggingaraðili eða seljandi fasteignar leggur venjulega fram greiðslur til húsnæðislánastofnunarinnar sem aftur lækkar mánaðarlega vexti kaupanda og þar með mánaðarlega greiðslu. Hússeljandi mun hins vegar venjulega hækka kaupverð heimilisins til að bæta upp kostnaðinn við kaupsamninginn.

Ábending

Íbúðakaupendur geta valið húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM) ef þeir ætla að endurfjármagna þegar upphaflegum vaxtatíma lýkur eða ef þeir ætla að selja eignina áður en vextir breytast.

Skipulagning niðurkaupa

Hægt er að skipuleggja niðurgreiðslukjör á ýmsan hátt vegna fasteignaveðlána. Flestar uppkaup standa yfir í nokkur ár, síðan hækka greiðslur af húsnæðislánum í venjulegt hlutfall þegar uppkaup rennur út. 3-2-1 og 2-1 veðuppkaup eru tvö algeng uppbygging sem lánveitendur geta notað.

3-2-1 niðurkaup

Í 3-2-1 uppkaupum greiðir kaupandi lægri greiðslur af láninu fyrstu þrjú árin. Fyrir hvert af fyrstu þremur árum veðsins myndu vextir kaupanda hækka stigvaxandi um 1% árlega. Fullir vextir myndu gilda frá og með fjórða ári veðláns.

Þó að kaupandi hafi fengið sparnað af lægri vöxtum fyrstu þrjú árin, hefði mismunurinn á greiðslunum verið greiddur af seljanda til lánveitanda sem niðurgreiðslu.

2-1 niðurkaup

2-1 uppkaup er byggt á sama hátt og 3-2-1 uppkaup; afslátturinn er þó aðeins í boði fyrstu tvö árin. Þannig að þú myndir fá 2% vaxtalækkun á fyrsta ári húsnæðislánsins, síðan 1% vaxtaafslátt fyrir annað ár húsnæðislánsins. Vextir þínir - og mánaðarlegar greiðslur - myndu hækka með tímanum þar til lánið þitt nær raunverulegu hlutfalli.

Þetta gerist á þriðja ári lánsins. Á þessum tímapunkti myndi mánaðarleg veðgreiðsla þín endurspegla raunverulegt lánshlutfall. Þú myndir borga fyrirfram fyrir 2-1 kaupin við lokun og fræðilega séð myndi peningarnir sem þú sparar fyrstu tvö árin hætta við þá greiðslu.

Mikilvægt

Íhugaðu vextina sem þú ert líklegur til að eiga rétt á, byggt á lánasögu þinni og tekjum, til að ákvarða hvort niðurkaup sé þess virði.

Uppkaup kostir og gallar

Hvort skynsamlegt sé að nota niðurfellingu til að kaupa húsnæði getur verið háð nokkrum hlutum, þar á meðal upphæð húsnæðislánsins, upphaflegu vextina þína, upphæðina sem þú gætir sparað í vöxtum yfir upphaflega lánstímann og áætlaðar framtíðartekjur þínar. Hversu lengi þú ætlar að vera á heimilinu getur einnig komið við sögu til að ákvarða jafnvægispunkt þinn.

TTT

Kostir útskýrðir

Vaxtasparnaður. Með því að velja niðurkaup gæti þú sparað þér peninga í vaxtakostnaði fyrstu tvö árin (með 2-1 niðurkaupi) eða þremur árum (með 3-2-1 uppkaupi) húsnæðislánsins.
Verðlækkun. Ef seljandi býðst til að greiða eitthvað í átt að kaupunum gæti það dregið úr kostnaði við að kaupa húsið.
Auðveldaðu þér hærri greiðslur. Ef þú ert rétt að byrja feril þinn og búist er við að tekjur þínar hækki, þá gætir þú ekki átt í neinum vandræðum með að greiða hærri húsnæðislán með tímanum.

Gallar útskýrðir

Viðvarandi hagkvæmni. Þegar upphaflegu taxtatímabilinu lýkur gætu mánaðarlegar greiðslur þínar verið umtalsvert hærri en þú ert vanur. Það gæti verið vandamál ef tekjur þínar hafa lækkað frá því að þú keyptir heimilið.
Framboð. Geta þín til að nýta þér niðurkaup getur verið takmörkuð af tegund eignar sem um ræðir eða tegund veðlána sem þú sækir um.
Sjálfgefið áhætta. Ef þú ert ekki fær um að borga hærri greiðslur eftir upphaflega uppkaupatímabilið gætirðu verið í meiri hættu á að missa heimilið til eignar.

Ábending

Mundu að huga að bæði fyrirframkostnaði við íbúðakaup, eins og útborgun eða lokunarkostnað, og áframhaldandi kostnað til að skilja hversu mikið þú hefur efni á að verða húseigandi.

Dæmi um uppkaupsveð

Hér eru nokkur dæmi um hvernig uppkaupsveð getur virkað. Segðu að þú sért að taka $250.000 að láni með 30 ára láni með föstum vöxtum á 6,75%. Þú getur valið á milli 2-1 niðurkaupa eða 3-2-1 niðurkaupa.

Svona myndi sundurliðun lána líta út með 2-1 kaupmöguleika:

Ár 1: $1.304 á 4,75% vöxtum
Ár 2: $1.459 á 5,75% vöxtum
Ár 3: $1.622 á fullum 6,75% vöxtum

Kaupgjaldið fyrir þetta lán væri $5.759. Segjum nú að þú veljir 3-2-1 niðurkaupið í staðinn. Svona myndu lánagreiðslur þínar líta út:

Ár 1: $1.158 á 3,75% vöxtum
Ár 2: $1.304 á 4,75% vöxtum
Ár 3: $1.459 á 5,75% vöxtum
Ár 4: $1.622 á fullum 6,75% vöxtum

Á sama tíma hækkar uppkaupagjaldið fyrir þetta lán upp í $11.324. Þannig að þegar verið er að íhuga niðurkaup er mikilvægt að horfa lengra en upphaflega lággreiðslutímabilið til að ákvarða hvort kostnaðurinn sem fylgir á næstunni sé þess virði hvers konar vaxtasparnaðar sem þú gætir áttað þig á.

Hvenær á að nota niðurkaup

Uppkaup gæti verið skynsamlegt fyrir kaupendur ef það gerir þeim kleift að fá veð án þess að hækka verulega kaupverð heimilisins eða tæma reiðufé þeirra. Niðurfærslur gætu líka verið hentugri fyrir fólk sem hefur stöðugar tekjur sem ætla að vaxa yfir líftíma lánsins, sem gerir það auðveldara að halda í við greiðsluhækkanir þegar upphaflegu vaxtatímabilinu lýkur.

En aftur, tímasetning skiptir máli. Ef þú ætlar ekki að vera á heimilinu í að minnsta kosti fimm ár, þá gætirðu ekki séð neinn raunverulegan sparnað af kaupum. Svo íhugaðu framtíðaráætlanir þínar um íbúðarkaup og hversu lengi þú gætir verið þar áður en þú skuldbindur þig til að kaupa húsnæðislán.

Mundu líka að ekki eru öll húsnæðislán gjaldgeng fyrir uppkaup. Til dæmis geturðu ekki notað þau til að kaupa fjárfestingareign eða til endurfjármögnunar með reiðufé. Ríkistryggð lán, eins og FHA-lán og USDA-lán, hafa einnig sérstakar leiðbeiningar varðandi uppkaup og hvenær hægt er að nota þau.

Aðrar leiðir til að lækka húsnæðislánavexti

Að öðrum kosti geta kaupendur valið að greiða fyrir afsláttarpunkta til að kaupa niður vexti sína. Í þessari atburðarás greiðir kaupandinn peninga fyrirfram til að kaupa punktana og lánveitandinn lækkar vexti sína í kjölfarið. Afsláttarpunktar geta lækkað vexti á húsnæðisláni út líftíma lánsins, frekar en bara fyrstu tvö árin.

Uppkaup er ekki það sama og húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM), þar sem vextirnir eru fastir í ákveðinn tíma áður en þeir eru aðlagaðir að breytilegum vöxtum. 5/1 blendingur ARM,. til dæmis, er með fasta vexti fyrstu fimm árin, þar sem vextir breytast árlega á hverju ári eftir það, byggt á frammistöðu undirliggjandi viðmiðunarvaxta.

Algengar spurningar um niðurkaup

Hápunktar

Hvort skynsamlegt sé að velja niðurkaup þegar þú kaupir húsnæði getur farið eftir vöxtunum sem þú átt rétt á og hversu lengi þú ætlar að vera á heimilinu.
Niðurgreiðslur geta sparað húseigendum peninga í vöxtum á lánstímanum.
Uppkaup getur falið í sér að kaupa afsláttarpunkta á móti veðláninu, sem getur krafist greiðslu fyrirframgjalds.
Uppkaup gerir íbúðakaupendum kleift að fá lægri vexti við töku fasteignaláns.

Algengar spurningar

Hvernig virkar niðurkaup?

Með niðurfellingu húsnæðislána getur húsnæðiskaupandi lækkað tímabundið vexti á húsnæðisláni fyrstu árin í skiptum fyrir nokkra.

Hversu marga punkta er hægt að kaupa niður á veð?

Það eru engin sérstök takmörk á fjölda punkta sem einhver getur keypt niður á veð. En fjöldi punkta sem einstakur kaupandi getur fengið að kaupa niður getur verið háð tegund veðs og lánskjörum.

Er það þess virði að kaupa niður stig?

Uppkaup á húsnæðislánum gæti verið þess virði ef þú getur sparað peninga á vöxtum þínum á upphafshluta lánstímans. Það er hins vegar mikilvægt að íhuga hvað þú gætir borgað fyrir uppkaupagjaldið og hversu lengi þú ætlar að vera á heimilinu til að meta heildarsparnað þinn.