Lán fyrir atvinnuhúsnæði (CRE).

Hvort sem þú ert verktaki í deild sem er að fara í nýtt verkefni eða eigandi skrifstofubyggingar sem vill endurfjármagna, eru líkurnar á því að þú þurfir atvinnuhúsnæðislán. Fasteignalán til atvinnuhúsnæðis virka öðruvísi en íbúðalán hvað varðar sölutryggingu, uppbyggingu, vexti og gjöld og er um nokkrar tegundir að velja. Hér er leiðarvísir.

Hvað er atvinnuhúsnæðislán?

Auglýsingafasteignalán er venjulega notað til að kaupa, reisa, endurbæta eða endurfjármagna atvinnuhúsnæði, iðnaðarhúsnæði og aðrar eignir sem ekki eru í eigu. Þetta getur falið í sér skrifstofubyggingar, leiguhúsnæði í mörgum einingum, sjúkraaðstöðu, vöruhús, hótel. eða laust land þar sem hægt er að byggja eina eða fleiri af þessum tegundum eigna. Einnig er hægt að nota húsnæðislán til að kaupa og þróa land þar sem einbýlishús eða fjölbýli verða reist og seld

Ólíkt íbúðarláni er undirliggjandi eign atvinnuláns ekki aðal búseta. Þess í stað undirritar viðskiptalánveitandinn byggt á tekjum - svo sem leigu frá leigjendum - og kostnaði sem eignin mun skapa.

„Tilvalið umsækjendur til að sækjast eftir atvinnuhúsnæðisláni eru lántakendur sem annað hvort eiga eignina og leitast við að lækka vexti sína með endurfjármögnun eða leitast við að fá fjármagn með endurfjármögnun í staðgreiðslu,“ útskýrir Chris Moreno, forstjóri GoKapital, Inc. , með aðsetur í Miami. „Einnig ættu fjárfestar sem hafa áhuga á að vinna með atvinnuhúsnæði og auka fjölbreytni í eignasafni sínu að kanna þessa tegund lánamöguleika. Ennfremur gætu eigendur fyrirtækja sem leigja húsnæði og eiga rétt á atvinnuhúsnæðisláni verið betur settir með fjármögnun til að kaupa fyrirtækiseign sína.“

Tegundir lána fyrir atvinnuhúsnæði

TTT

„Ef þú ert að leita að viðskiptum fljótt eða ert með minna en fullkomið lánstraust, þá þarftu líklega að vinna með einkalánveitanda,“ segir Moreno.

Lán til atvinnuhúsnæðis eru einnig flokkuð eftir eignaflokkum. Má þar nefna fjölbýlishús, skrifstofubyggingar, lækningabyggingar, iðnaðarhúsnæði og eignir í fjölbýli á móti einum leigjanda.

„Allt þetta er metið á annan hátt af lánveitanda,“ útskýrir Barry Saywitz, forseti The Saywitz Company, fasteignamiðlunar í atvinnuskyni með aðsetur í Newport Beach, Kaliforníu. „Verðmæti eignarinnar ræðst af því mati sem krafist er og matið verður ákvarðað út frá gæðum leigjanda, lánsfé hans, greiðslusögu og leiguverði og ástandi byggingarinnar og kostnaði sem því fylgir.

Viðskiptalán vs íbúðarlán

TTT

Eins og íbúðarlán er hægt að nota atvinnuhúsnæði til að kaupa eða endurfjármagna eign. Fasteignalán til atvinnuhúsnæðis eru hins vegar venjulega með styttri tíma en íbúðarlán. Viðskiptalán gæti haft fasta vexti til fimm ára og 15 ára tíma, afskrifað á 20 árum, til dæmis, útskýrir James Sandagato, varaforseti og leiðtogi viðskiptateymis hjá Cornerstone Bank í Worcester, Massachusetts.

„Vextirnir myndu breytast á fimm ára fresti og eftirstöðvarnar yrðu gjalddagar í lok 15 ára kjörtímabilsins, sem er vísað til sem blöðrubréf,“ segir Sandagato. Eftirstöðvarnar gætu síðan verið endurgreiddar í lok tímans, eða hægt er að endurnýja lánið á vöxtum, skilmálum og skilyrðum sem ákveðin verða á þeim tíma.

Aftur á móti eru flest íbúðalán með föstum vöxtum og eru venjulega greidd upp á 15, 20 eða 30 árum.

Lánveitendur til viðskiptalána líta einnig á eignina, ekki lántakandann, sem uppsprettu endurgreiðslu skulda.

„Með íbúðaláni ábyrgist lánveitandinn endurgreiðslugetu lántakans með því að greina tekjur hans og lánstraust,“ segir Suzanne Hollander, fasteignasali og prófessor við Florida International University í Miami. „Lánveitandi í atvinnuskyni lítur á greiðsluþekjuhlutfallið út frá tekjunum sem eignin mun skapa.

Að auki eru gjöldin og lokunarkostnaður sem fylgir atvinnuhúsnæðisláni almennt mun hærri en fyrir íbúðarlán, ásamt útborguninni. Reiknaðu með að greiða að minnsta kosti 20 prósenta útborgun, þó gæti þurft allt að 45 prósent.

Matsferlið er líka öðruvísi, segir Saywitz. Atvinnufasteignamatsmaður mun fara yfir hugsanlegar leigutekjur eignarinnar, sambærilega sölu og væntanlegan endurnýjunarkostnað. Þetta tekur yfirleitt lengri tíma en úttekt á íbúðarhúsnæði sem oft skoðar bara sambærilega sölu á svæðinu.

Þegar það kemur að vöxtum skaltu búast við að borga meira fyrir viðskiptaveð líka.

„Hefðbundnir lánveitendur munu venjulega bjóða upp á verð í dag á bilinu 3,5 prósent til 5 prósent og krefjast lánstrausts upp á að minnsta kosti 680 fyrir hefðbundna viðskiptafjármögnun,“ segir Moreno. "Einkalánveitendur bjóða aftur á móti almennt vexti frá 7 prósentum til 12 prósentum."

Lánsvextir atvinnuhúsnæðis fyrir fjárfestingareignir

Verslunarlánavextir eru mismunandi eftir því hvers konar eign er verið að nota í og væntanlegum tekjum sem eignin mun skapa. Hafðu í huga að kaupendur í atvinnuskyni gætu verið ábyrgir fyrir því að leggja miklu meira fé niður en venjulegir íbúðakaupendur, vegna þess að lánveitendur í atvinnuskyni þurfa oft lægri lánshlutfall (LTV).

Rétt eins og með íbúðarlán eru vextir atvinnulána ákvörðuð af ýmsum þáttum og breytast oft eftir markaðsaðstæðum.

Hvernig á að fá atvinnuhúsnæðislán

Ferlið við að sækjast eftir og sækja um fjármögnun fyrir atvinnuhúsnæði felur í sér nokkur skref.

1. Mættu fjárhag atvinnuhúsnæðisins vandlega. "Lánveitendur munu ekki aðeins fara yfir persónulega lánshæfismatssögu þína og fjárhag, heldur munu þeir einnig meta undirliggjandi eign vandlega," segir Moreno.

2. Ákvarðu hvers konar viðskiptalán þú þarft og vertu í kringum þig. Ef þú ert með sterkan lánshæfismat og fjárhagur þinn er í góðu lagi ættir þú að geta unnið með banka.

3. Ljúktu við umsókn um lán til atvinnuhúsnæðis. Þú þarft að leggja fram skjöl eins og þriggja ára skattframtöl einstaklinga og fyrirtækja, reikningsskil, persónulegan efnahagsreikning og sögulegar tekjur og gjöld fyrir eignina. . „[Þetta] getur einnig innihaldið áætlun E fasteignasölunnar frá skattframtali þeirra eða reikningsskilum sem seljandinn hefur útbúið,“ segir Sandagato. Vertu einnig tilbúinn til að leggja fram núverandi skráningu yfir hvern leigjanda, plássið sem þeir taka, upphafsdag leigutíma, leiguupplýsingar og leigusamninga.

4. Bíðið eftir afgreiðslu lána og sölutryggingu. Lánveitandi mun nota upplýsingarnar sem þú gefur upp til að rökstyðja getu eignarinnar til að greiða niður skuldina. „Almennt séð eru lánveitendur að leita að eigninni til að geta staðið undir greiðsluþekjuhlutfalli 1,2 á móti 1,“ segir Sandagato. „Það sem það þýðir er að fyrir hvern $1 í húsnæðisskuld á ársgrundvelli er $1,20 í sjóðstreymi til að standa undir því.

5. Loka á láni. Að loka atvinnuláni getur oft tekið lengri tíma en fyrir íbúðarlán. „Mundu að lánveitandinn lítur á lán til að kaupa atvinnuhúsnæði sem áhættusamara en íbúðarhúsnæði, svo þeir þurfa að gera áreiðanleikakönnun sína,“ segir Hollander.

Kjarni málsins

Fasteignalán til atvinnuhúsnæðis eru ætluð fjárfestum, þróunaraðilum og öðrum viðskiptanotum. Ef þig vantar einn fyrir verkefni sem þú ert að skipuleggja, þá viltu hafa samband við lánveitanda sem sérhæfir sig í þessari tegund fjármögnunar.

Hápunktar

• CRE lán eru í boði hjá bönkum, óháðum lánveitendum, tryggingafélögum, lífeyrissjóðum, einkafjárfestum og öðrum fjármagnsaðilum, svo sem 504 lánaáætlun bandarísku smáfyrirtækjastjórnarinnar.

• Lánveitendur taka tillit til eðlis trygginga (eignarinnar sem verið er að kaupa), lánstrausts lántaka og kennitölu við mat á atvinnuhúsnæðislánum.

• CRE lán hafa tilhneigingu til að vera dýrari en íbúðarlán.

• CRE lán er veð með veði í atvinnuhúsnæði.

• CRE lán eru almennt veitt til fjárfesta eins og fyrirtækja eða stofnana sem eiga og reka atvinnuhúsnæði.