Prestito per immobili commerciali (CRE).

Che tu sia uno sviluppatore di suddivisioni che si imbarca in un nuovo progetto o un proprietario di un edificio per uffici che cerca di rifinanziare, è probabile che avrai bisogno di un prestito immobiliare commerciale. I prestiti immobiliari commerciali funzionano in modo diverso rispetto ai mutui residenziali in termini di sottoscrizione, struttura, tassi di interesse e commissioni e ci sono diversi tipi tra cui scegliere. Ecco una guida.

Che cos'è un prestito immobiliare commerciale?

Un prestito immobiliare commerciale viene in genere utilizzato per acquistare, costruire, riabilitare o rifinanziare proprietà commerciali, industriali e altre proprietà non occupate dai proprietari. Ciò può includere edifici per uffici, edifici in affitto a più unità, strutture mediche, magazzini, hotel o terreno libero su cui possono essere edificati uno o più di questi tipi di immobili. I mutui commerciali possono essere utilizzati anche per acquistare e sviluppare terreni su cui verranno costruite e vendute case uni o plurifamiliari

A differenza di un mutuo residenziale, l'attività sottostante per un prestito commerciale non è una residenza primaria. Invece, il prestatore commerciale sottoscrive in base al reddito, come l'affitto degli inquilini, e alle spese che genererà la proprietà.

"I candidati ideali per perseguire un prestito immobiliare commerciale includono mutuatari che possiedono la proprietà e stanno cercando di abbassare il proprio tasso di interesse rifinanziando o cercano di ottenere capitale attraverso un rifinanziamento cash-out", spiega Chris Moreno, CEO di GoKapital, Inc. , con sede a Miami. “Inoltre, gli investitori interessati a lavorare con proprietà commerciali ea diversificare il proprio portafoglio dovrebbero esplorare questo tipo di opzione di prestito. Inoltre, gli imprenditori che affittano una posizione e si qualificano per un prestito immobiliare commerciale potrebbero fare meglio a ottenere finanziamenti per acquistare la loro proprietà aziendale".

Tipi di prestito immobiliare commerciale

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"Se stai cercando di chiudere rapidamente una transazione o di avere un credito tutt'altro che perfetto, probabilmente dovrai lavorare con un prestatore privato", afferma Moreno.

Anche i prestiti immobiliari commerciali sono classificati per classi di attività. Questi includono condomini, edifici per uffici, edifici medici, edifici industriali e asset multi-unità rispetto a un singolo inquilino.

"Tutti questi sono valutati in modo diverso dal prestatore", spiega Barry Saywitz, presidente di The Saywitz Company, un'agenzia di intermediazione immobiliare commerciale con sede a Newport Beach, in California. "Il valore del bene sarà determinato dalla stima richiesta e la stima sarà determinata in base alla qualità dell'inquilino, al suo credito, alla cronologia dei pagamenti e al tasso di affitto, alle condizioni dell'edificio e alle spese coinvolte".

Prestito commerciale vs. residenziale

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Come un mutuo residenziale, un mutuo commerciale può essere utilizzato per acquistare o rifinanziare una proprietà. I prestiti immobiliari commerciali, tuttavia, in genere hanno una durata più breve rispetto a un mutuo ipotecario residenziale. Un prestito commerciale potrebbe avere un tasso fisso per cinque anni e una durata di 15 anni, ammortizzato in 20 anni, ad esempio, spiega James Sandagato, vicepresidente e responsabile del team commerciale di Cornerstone Bank a Worcester, Massachusetts.

"Il tasso di interesse si adatterebbe ogni cinque anni e il saldo sarebbe dovuto alla fine del mandato di 15 anni, che viene indicato come una nota a palloncino", afferma Sandagato. “Il saldo potrebbe poi essere rimborsato a scadenza, oppure il prestito può essere rinnovato a tassi, termini e condizioni da definire in quel momento”.

Al contrario, la maggior parte dei mutui residenziali ha tassi di interesse fissi e di solito vengono rimborsati in 15, 20 o 30 anni.

I prestatori di prestiti commerciali considerano anche la proprietà, non il mutuatario, come fonte di rimborso del debito.

"Con un prestito residenziale, il prestatore sostiene la capacità di rimborso del mutuatario analizzando il suo reddito e la sua solvibilità", afferma Suzanne Hollander, avvocato immobiliare e professore alla Florida International University con sede a Miami. "Un prestatore di prestiti commerciali esamina il rapporto di copertura del servizio del debito dal reddito che la proprietà genererà".

Inoltre, le commissioni e i costi di chiusura relativi a un prestito immobiliare commerciale sono comunemente molto più elevati di quelli di un mutuo residenziale, insieme all'anticipo. Conta di effettuare un acconto di almeno il 20 percento, anche se potrebbe essere richiesto fino al 45 percento.

Anche il processo di valutazione è diverso, afferma Saywitz. Un perito immobiliare commerciale esaminerà il potenziale reddito da locazione della proprietà, le vendite comparabili e i potenziali costi di sostituzione. Questo generalmente richiede più tempo di una valutazione residenziale che spesso esamina semplicemente vendite comparabili nella zona.

Quando si tratta di tassi di interesse, aspettati di pagare di più anche per un mutuo commerciale.

"Gli istituti di credito convenzionali offrono in genere tassi oggi compresi tra il 3,5% e il 5% e richiedono un punteggio di credito di almeno 680 per il finanziamento commerciale convenzionale", afferma Moreno. "Gli istituti di credito privati, d'altra parte, offrono generalmente tassi dal 7% al 12%".

Tassi di prestito immobiliare commerciale per investimenti immobiliari

I tassi di prestito commerciale variano in base al tipo di proprietà per cui vengono utilizzati e al reddito potenziale che la proprietà genererà. Tieni presente che gli acquirenti commerciali potrebbero essere responsabili di investire molti più soldi rispetto ai normali acquirenti di case, perché i prestatori commerciali spesso richiedono rapporti prestito-valore (LTV) inferiori.

Proprio come con i prestiti residenziali, i tassi di interesse sui prestiti commerciali sono determinati da una varietà di fattori e si adeguano frequentemente in base alle condizioni di mercato.

Come ottenere un prestito immobiliare commerciale

Il processo di ricerca e richiesta di finanziamento per un immobile commerciale prevede diversi passaggi.

1. Valutare attentamente i dati finanziari della proprietà commerciale. "I prestatori non solo esamineranno la tua storia creditizia e finanziaria personale, ma valuteranno anche accuratamente l'attività sottostante", afferma Moreno.

2. Determina il tipo di prestito commerciale di cui hai bisogno e guardati intorno. Se hai un forte profilo creditizio e le tue finanze sono in buone condizioni, dovresti essere in grado di lavorare con una banca.

3. Compila una richiesta di prestito immobiliare commerciale. Dovrai fornire documentazione come tre anni di dichiarazioni dei redditi personali e aziendali, un bilancio personale, un bilancio personale e entrate e spese storiche per la proprietà . "[Questo] può anche includere l'Allegato E del venditore della proprietà dalla dichiarazione dei redditi federale o un rendiconto finanziario preparato dal venditore", afferma Sandagato. Inoltre, sii pronto a fornire un elenco aggiornato di ciascun inquilino, lo spazio che occupano, le date di inizio della locazione, i dettagli della locazione e i contratti di locazione.

4. Attendere l'elaborazione e la sottoscrizione del prestito. Il prestatore utilizzerà le informazioni fornite per dimostrare la capacità della proprietà di rimborsare il debito. "In generale, gli istituti di credito cercano la proprietà in grado di supportare un rapporto di copertura del servizio del debito di 1,2 a 1", afferma Sandagato. "Ciò significa che per ogni $ 1 di debito ipotecario su base annua, c'è $ 1,20 di flusso di cassa per sostenerlo".

5. Chiudi sul prestito. La chiusura di un prestito commerciale può spesso richiedere più tempo di quanto sarebbe per un mutuo residenziale. "Ricorda che il prestatore considera un prestito per l'acquisto di una proprietà commerciale più rischioso di quello residenziale, quindi deve fare la due diligence", afferma Hollander.

Linea di fondo

I prestiti immobiliari commerciali sono pensati per investitori, sviluppatori e altri usi aziendali. Se ne hai bisogno per un progetto che stai pianificando, ti consigliamo di metterti in contatto con un prestatore specializzato in questo tipo di finanziamento.

Mette in risalto

• I prestiti CRE sono offerti da banche, istituti di credito indipendenti, compagnie assicurative, fondi pensione, investitori privati e altre fonti di capitale, come il 504 Loan Program della US Small Business Administration.

• I prestatori considerano la natura della garanzia (l'immobile acquistato), il merito creditizio del mutuatario e i rapporti finanziari quando valutano i prestiti immobiliari commerciali.

• I prestiti CRE tendono ad essere più costosi dei prestiti residenziali.

• Un prestito CRE è un'ipoteca garantita da pegno su un immobile commerciale.

• I prestiti CRE sono generalmente concessi a investitori come società o organizzazioni che possiedono e gestiscono immobili commerciali.