Mutuo ad apprezzamento condiviso (SAM)

Che cos'è un mutuo ad apprezzamento condiviso?

Un mutuo ad apprezzamento condiviso, o SAM, è un mutuo per la casa in cui il prestatore offre un tasso di interesse inferiore a quello di mercato in cambio di una quota del profitto quando la casa viene venduta. Un SAM di solito ha una scadenza per il pagamento del capitale,. ad esempio 10 anni.

Definizione più profonda

Il mercato immobiliare determina se un mutuo ad apprezzamento condiviso è un buon affare. In un mercato in cui i prezzi delle case stanno aumentando a lungo termine, di solito non è un buon affare per il mutuatario perché dovrà comunque il saldo principale in sospeso se il valore della proprietà diminuisce.

D'altra parte, la quota di valore apprezzato, denominata interesse potenziale, sarà zero se il mutuatario vende l'immobile in perdita.

I prestiti con apprezzamento condiviso vengono utilizzati anche da organizzazioni non profit e governi. Sono strutturate come seconde ipoteche, ma i mutuatari non effettuano pagamenti fino a quando non vendono la proprietà o rifinanziano la prima ipoteca. Dopo la vendita o il refi, il mutuatario deve rimborsare l'intero importo del prestito, più una parte dell'aumento del prezzo della casa.

Esempio di mutuo ad apprezzamento condiviso

Margie compra una casa per $ 150.000, pagando $ 30.000 e stipulando un mutuo per $ 120.000. In cambio di un tasso di interesse inferiore alla media di mercato, Margie accetta di concedere al prestatore il 20 percento dell'aumento di valore quando vende. Il tasso di interesse più basso del suo mutuo di apprezzamento condiviso rende il suo pagamento mensile più conveniente.

Quando Margie è pronta a vendere la sua casa, il valore della proprietà è raddoppiato, a $ 300.000. Deve pagare un saldo principale di $ 100.000, più altri $ 30.000 al prestatore per la sua quota del valore apprezzato: 0,20 x $ 150.000 = $ 30.000.

Questo lascia a Margie $ 170.000 per comprare un'altra casa.

Mette in risalto

• In un mutuo ad apprezzamento condiviso (SAM), l'acquirente di una casa condivide una percentuale dell'apprezzamento del valore della casa con il prestatore.

• In cambio, il prestatore si impegna ad addebitare un tasso di interesse inferiore al tasso di interesse di mercato prevalente.

• Un mutuo ad apprezzamento condiviso può avere una clausola di estinzione graduale dopo un determinato numero di anni.