Cedola media ponderata (WAC)
Qual è la cedola media ponderata (WAC)?
La cedola media ponderata (WAC) è una misura del tasso di rendimento di un pool di mutui che viene venduto agli investitori come titolo garantito da ipoteca (MBS). I mutui sottostanti vengono rimborsati in tempi diversi, quindi il WAC rappresenta il suo rendimento al momento dell'emissione e potrebbe differire dal suo WAC in un secondo momento.
Capire una cedola media ponderata (WAC)
Le banche vendono regolarmente i mutui che emettono su un mercato ipotecario secondario. Gli acquirenti sono investitori istituzionali come hedge fund e banche di investimento. Questi acquirenti impacchettano i mutui in titoli negoziabili che possono essere scambiati con gli investitori sul mercato aperto come titoli garantiti da ipoteca (MBS).
Nel calcolo della media ponderata viene utilizzato come fattore di ponderazione il saldo capitale di ogni mutuo.
I titolari di MBS ricevono pagamenti di interessi o cedole che vengono calcolati come la media ponderata della cedola sottostante dei mutui a sostegno degli MBS.
Calcolo del WAC
La cedola media ponderata (WAC) è calcolata prendendo al lordo dei tassi di interesse dovuti sui mutui sottostanti degli MBS e ponderandoli in base alla percentuale del titolo che ogni mutuo rappresenta.
Il WAC rappresenta il tasso di interesse medio di diversi pool di mutui con tassi di interesse variabili. Nel calcolo della media ponderata, come fattore di ponderazione viene utilizzato il saldo capitale di ciascuna ipoteca sottostante.
Per calcolare il WAC, il tasso cedolare di ogni mutuo o MBS viene moltiplicato per il saldo capitale residuo. I risultati vengono sommati e la somma totale viene divisa per il saldo residuo.
Un altro modo per calcolare la cedola media ponderata consiste nel prendere i pesi di ciascun pool di mutui, moltiplicandoli per i rispettivi tassi cedolari e sommando il risultato per ottenere il WAC.
Ad esempio, supponiamo che un MBS sia composto da tre diversi pool di mutui con un saldo principale di $ 11 milioni. Il primo pacchetto di mutui, o tranche, consiste in mutui per un valore di $ 4 milioni che producono il 7,5%. Il secondo pool ha un saldo ipotecario di $ 5 milioni a un tasso del 5%. Il terzo pool ha $ 2 milioni di mutui con un tasso del 3,8%.
Utilizzando il primo metodo descritto sopra:
WAC = [($ 4 milioni x 0,075) + ($ 5 milioni x 0,05) + ($ 2 milioni x 0,038)] / $ 11 milioni
WAC = ($ 300.000 + $ 250.000 + $ 76.000) / $ 11 milioni
WAC = $ 626.000/$ 11 milioni = 5,69%
In alternativa, il WAC può essere calcolato valutando prima il peso di ciascuna delle tranche di mutuo:
Peso del pool 1: $ 4 milioni / $ 11 milioni = 36,36%
Peso del pool 2: $ 5 milioni / $ 11 milioni = 45,45%
Peso del pool 3: $ 2 milioni / $ 11 milioni = 18,18%
La somma dei pesi è 100%. Il WAC è, quindi, calcolato come:
WAC = (36,36 x 0,075) + (45,45 x 0,05) + (18,18 x 0,038)
WAC = 2,727 + 2,2725 + 0,6908 = 5,69%
Il tasso cedolare medio ponderato può variare nel corso della vita dell'MBS, poiché vari titolari di mutui pagano i propri mutui a tassi di interesse diversi e con tempistiche diverse.
Quando un MSB diventa rischioso
Nessuna menzione di titoli garantiti da ipoteca è completa senza un riferimento alla crisi finanziaria del 2007-2008, che è stata in gran parte imputata a loro.
Molti degli investimenti MBS di quel periodo erano garantiti da mutui emessi durante la bolla immobiliare nazionale e, in molti casi, emessi a mutuatari che non potevano permettersi di rimborsarli. Quando la bolla è scoppiata, molti di questi mutuatari sono stati costretti all'insolvenza e il valore della cartolarizzazione di queste attività è svanito.
Erano, infatti, garantiti con prestiti subprime.
Mette in risalto
Il WAC cambierà nel tempo man mano che le ipoteche sottostanti il titolo vengono rimborsate.
Il WAC su un titolo garantito da ipoteca viene utilizzato dagli analisti di questi investimenti per stimarne le caratteristiche di pagamento anticipato.
Il WAC è il tasso di interesse lordo medio dei mutui sottostanti in un titolo garantito da ipoteca al momento dell'emissione.
