Titoli garantiti da ipoteca (MBS)

Che cos'è un titolo garantito da ipoteca?

Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è come un'obbligazione creata dagli interessi e dal capitale dei mutui residenziali.

Con un'obbligazione tradizionale, una società o un governo prende in prestito denaro ed emette un'obbligazione agli investitori. Tipicamente con le obbligazioni, vengono pagati gli interessi e quindi il capitale viene rimborsato alla scadenza. Tuttavia, con un titolo garantito da ipoteca, i pagamenti agli investitori provengono dalle migliaia di mutui che sono alla base dell'obbligazione.

I titoli garantiti da ipoteca offrono vantaggi chiave agli attori del mercato dei mutui, comprese le banche, gli investitori e persino i mutuatari stessi. Tuttavia, investire in un MBS ha pro e contro.

Come funzionano i titoli garantiti da ipoteca?

I titoli garantiti da ipoteca consistono in un gruppo di mutui che sono stati strutturati o cartolarizzati per pagare gli interessi come un'obbligazione. Gli MBS sono creati da società chiamate aggregatori, comprese istituzioni come Fannie Mae o Freddie Mac. Acquistano prestiti da istituti di credito, comprese le grandi banche, e li strutturano in un titolo garantito da ipoteca.

Mentre tutti siamo cresciuti con l'idea che le banche concedano prestiti e poi li trattengano fino a quando non maturano, la realtà è che c'è un'alta probabilità che il tuo prestatore stia vendendo il prestito in quello che è noto come mercato dei mutui secondari. Qui, gli aggregatori acquistano e vendono mutui, trovando il giusto tipo di mutui per la sicurezza che vogliono creare e vendendoli agli investitori. Questo è il motivo più comune per cui il gestore del prestito ipotecario di un mutuatario cambia dopo aver ottenuto un mutuo ipotecario.

Pensa a un titolo garantito da ipoteca come una torta gigante con migliaia di mutui lanciati al suo interno. I creatori di MBS potrebbero tagliare questa torta in potenzialmente milioni di fette - ciascuna forse con un piccolo pezzo di ogni mutuo - per offrire agli investitori il tipo di rendimento e rischio che richiedono.

Gli aggregatori possono creare molti diversi tipi di fette di obbligazioni dal pool di mutui. Il rischio ei rendimenti sono correlati con i profili dei mutuatari all'altro capo dei mutui. Ad esempio, sul lato residenziale, i percettori di reddito stabili con storie di reddito stabili e punteggi di credito elevati generalmente ricevono un tasso di interesse inferiore sul mutuo rispetto ai mutuatari che i prestatori ritengono un rischio maggiore e quindi hanno un tasso di interesse più elevato sul prestito. Il tasso di interesse rappresenta il rendimento dei titoli garantiti da ipoteca e nella maggior parte dei casi è adeguato alle variazioni dei tassi di interesse e al rischio di insolvenza nel portafoglio di mutui.

I titoli garantiti da ipoteca in genere pagano agli investitori su base mensile, come i mutui dietro i titoli. Ma, a differenza di un'obbligazione tipica in cui si ricevono pagamenti di interessi per tutta la vita dell'obbligazione e vengono poi restituiti il capitale, un MBS può spesso pagare sia il capitale che gli interessi per tutta la vita del titolo, quindi non ci sarà un pagamento forfettario a la fine della vita di MBS.

In che modo i titoli garantiti da ipoteca influiscono sui tassi ipotecari?

Il costo dei titoli garantiti da ipoteca ha un impatto diretto sui tassi dei mutui residenziali. Questo perché le società di mutui perdono denaro quando emettono prestiti mentre il mercato è in ribasso.

Quando i prezzi dei titoli garantiti da ipoteca scendono, i fornitori di mutui generalmente aumentano i tassi di interesse. Al contrario, i fornitori di mutui abbassano i tassi di interesse quando il prezzo degli MBS sale.

Quindi, cosa fa cambiare i costi dei titoli garantiti da ipoteca? Ci sono una varietà di fattori che influenzano il prezzo dei titoli garantiti da ipoteca e gli istituti di credito lo monitorano costantemente. Tutto, dai guadagni del mercato azionario, ai prezzi dell'energia più elevati e persino ai numeri della disoccupazione, ha la capacità di influenzare i costi.

Titoli garantiti da ipoteca e mercato immobiliare

Allora perché i titoli garantiti da ipoteca hanno senso per gli attori coinvolti nel settore dei mutui? I titoli garantiti da ipoteca rendono effettivamente il settore più efficiente, il che significa che è più economico per ciascuna parte accedere al mercato e ottenere i suoi vantaggi:

Finanziatori: vendendo i propri prestiti, le banche possono concentrarsi sulla generazione di commissioni per la sottoscrizione, consentendo loro di utilizzare in modo più efficiente il proprio capitale. Spesso richiedono ai mutuatari di soddisfare standard di prestito conformi in modo che possano vendere mutui agli aggregatori. Possono anche vendere i prestiti che potrebbero non voler mantenere, mantenendo quelli che preferiscono.
Aggregatori: Gli aggregatori confezionano mutui in MBS e guadagnano commissioni per farlo. Possono fornire caratteristiche di titoli garantiti da ipoteca che attraggono determinati investitori. Un'offerta costante di prestiti conformi consente agli aggregatori di strutturare gli MBS a basso costo.
Mutuatari: poiché gli aggregatori richiedono così tanti prestiti conformi, aumentano l'offerta di questi prestiti e abbassano i tassi dei mutui. Pertanto, i mutuatari potrebbero essere in grado di godere di un maggiore accesso al capitale e di tassi ipotecari inferiori rispetto a quanto farebbero altrimenti.

Naturalmente, un più facile accesso ai finanziamenti è vantaggioso per il settore immobiliare, che può costruire e vendere più case ai consumatori che possono accedere al credito a un prezzo più basso.

Anche agli investitori piacciono i titoli garantiti da ipoteca, perché queste obbligazioni possono offrire determinati tipi di esposizione al rischio che gli investitori, principalmente i grandi attori istituzionali, desiderano avere. Anche le stesse banche possono investire in MBS, diversificando la propria esposizione dal solo mercato locale.

Sebbene il prestatore possa vendere il prestito, può anche conservare il diritto di servire il mutuo, il che significa che guadagna una piccola commissione per la riscossione della rata mensile e in generale per la gestione del conto. Quindi, puoi continuare a pagare il tuo prestatore ogni mese per il tuo mutuo, ma il vero proprietario del tuo mutuo potrebbe essere gli investitori che detengono il titolo garantito da ipoteca contenente il tuo prestito.

Tipi di titoli garantiti da ipoteca

I titoli garantiti da ipoteca possono avere molte caratteristiche a seconda di ciò che il mercato richiede. I creatori di MBS considerano il loro pool di mutui come flussi di flusso di cassa che potrebbero durare 10, 15 o 30 anni, la durata tipica dei mutui. Ma i prestiti sottostanti dell'obbligazione possono essere rifinanziati e gli investitori vengono rimborsati del capitale e nel tempo perdono il flusso di cassa.

Pensando alle caratteristiche del mutuo come a un flusso di rischi e flussi di cassa, gli aggregatori possono creare obbligazioni che presentano determinati livelli di rischio o altre caratteristiche. Tali titoli possono essere basati sia su mutui casa (titoli garantiti da ipoteca residenziale) sia su prestiti alle imprese su immobili commerciali (titoli garantiti da ipoteca commerciale).

Esistono diversi tipi di titoli garantiti da ipoteca in base alla loro struttura e complessità:

Titoli pass-through

In questo tipo di titolo garantito da ipoteca, un trust detiene molti mutui e assegna le rate dei mutui ai suoi vari investitori a seconda della quota dei titoli che possiede. Questa struttura è relativamente semplice.

Obbligo ipotecario garantito (CMO)

Questo tipo di MBS è una struttura legale sostenuta dai mutui che possiede, ma ha una svolta. Pensa di nuovo alla metafora della torta. Da un determinato pool di mutui, un CMO può creare diverse classi di titoli con rischi e rendimenti diversi. Ad esempio, può creare una classe sicura di obbligazioni che vengono pagate prima di altre classi di obbligazioni. L'ultima classe più rischiosa viene pagata solo se tutte le altre classi ricevono i pagamenti.

Titoli garantiti da ipoteca stripped (SMBS)

Questo tipo di garanzia fondamentalmente divide la rata del mutuo in due parti, il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi. Gli investitori possono quindi acquistare il titolo pagando il capitale (che all'inizio paga meno ma cresce) o quello che paga gli interessi (che paga di più ma diminuisce nel tempo).

Queste strutture consentono agli investitori di investire in titoli garantiti da ipoteca con determinati rischi e benefici. Ad esempio, un investitore potrebbe acquistare una fetta relativamente sicura di un CMO e avere un'alta probabilità di essere rimborsato, ma al costo di un rendimento complessivo inferiore.

Pro e contro dell'investimento in MBS

Come con qualsiasi tipo di investimento, ci sono pro e contro e nessun investimento è privo di rischi.

Professionisti

Pagare un tasso di interesse fisso
In genere hanno rendimenti più elevati rispetto ai titoli di stato statunitensi
Meno correlato alle azioni rispetto ad altri titoli a reddito fisso ad alto rendimento, come le obbligazioni societarie

Contro

Se un mutuatario non riesce a rimborsare gli interessi e il capitale del prestito, l'investitore alla fine perderà denaro
Il mutuatario può rifinanziare il prestito o rimborsare il prestito più velocemente del previsto, il che può avere un impatto negativo sui rendimenti
Rischio di tasso di interesse più elevato perché il costo degli MBS può diminuire non appena i tassi di interesse aumentano

Storia dei titoli garantiti da ipoteca

Il primo titolo moderno garantito da ipoteca è stato emesso nel 1970 dalla Government National Mortgage Association, meglio conosciuta come Ginnie Mae. Questi titoli garantiti da ipoteca erano effettivamente garantiti dal governo degli Stati Uniti ed erano allettanti a causa dei loro bassi tassi di interesse.

Ginnie Mae ha iniziato a fornire titoli garantiti da ipoteca nel tentativo di portare fondi extra, che sono stati poi utilizzati per acquistare più mutui per la casa ed espandere alloggi a prezzi accessibili. Poco dopo, anche le agenzie immobiliari federali Fannie Mae e Freddie Mac hanno iniziato a offrire la loro versione di MBS.

Il primo MBS privato non fu emesso fino al 1977, quando Lew Ranieri dell'ormai defunto gruppo di investimento Salomon Brothers sviluppò il primo MBS residenziale supportato da fornitori di mutui, piuttosto che dal governo. Gli MBS di Ranieri sono stati offerti in obbligazioni a 5 e 10 anni, il che era interessante per gli investitori che potevano vedere i rendimenti più rapidamente.

Nel corso degli anni, i titoli garantiti da ipoteca si sono evoluti e sono cresciuti in modo significativo. A novembre 2021, le istituzioni finanziarie hanno emesso $ 293,5 miliardi di titoli garantiti da ipoteca.

Titoli garantiti da ipoteca oggi

Sebbene i titoli garantiti da ipoteca siano stati al centro della crisi finanziaria globale nel 2008 e nel 2009, continuano a essere una parte importante dell'economia odierna perché soddisfano esigenze reali e forniscono vantaggi tangibili agli attori del settore dei mutui e dell'edilizia abitativa.

La cartolarizzazione di mutui non solo fornisce maggiore liquidità per investitori, prestatori e mutuatari; offre anche un modo per sostenere il mercato immobiliare, che è uno dei maggiori motori di crescita economica negli Stati Uniti. Un mercato immobiliare forte spesso rafforza un'economia forte e aiuta ad assumere molti lavoratori.

Linea di fondo

Anche se potresti non avere a che fare con un titolo garantito da ipoteca nella tua vita quotidiana, fa parte del meccanismo che mantiene in funzione il sistema finanziario e aiuta i mutuatari ad accedere al capitale in modo più economico. Può essere utile capire che il mercato MBS ha una forte influenza su come qualificarsi per un prestito conforme, chi riceve denaro e per quanto.

Mette in risalto

I titoli garantiti da ipoteca (MBS) trasformano una banca in un intermediario tra l'acquirente di case e il settore degli investimenti.
Per l'investitore, un MBS è sicuro come i mutui che lo supportano.
La banca gestisce i prestiti e poi li vende a sconto per essere impacchettati come MBS agli investitori come una sorta di obbligazione collateralizzata.

FAQ

Quali sono i tipi di titoli garantiti da ipoteca (MBS)?

Esistono due tipi comuni di MBS: pass-through e obbligazioni ipotecarie garantite (CMO). I pass-through sono strutturati come trust in cui le rate del mutuo vengono raccolte e trasmesse agli investitori. In genere hanno scadenze dichiarate di cinque, 15 o 30 anni. I CMO sono costituiti da più pool di titoli noti come slice o tranches. Alle tranche vengono assegnati rating creditizi che determinano i tassi che vengono restituiti agli investitori.

Qual è la relazione tra MBS e una banca?

In sostanza, il titolo garantito da ipoteca trasforma la banca in un intermediario tra l'acquirente di case e il settore degli investimenti. Una banca può concedere mutui ai propri clienti e poi venderli a uno sconto per l'inclusione in un MBS. La banca registra la vendita come un vantaggio nel suo bilancio e non perde nulla se l'acquirente della casa va in default a volte lungo la strada. Questo processo funziona per tutti gli interessati purché ognuno faccia ciò che dovrebbe fare. Cioè, la banca si attiene a standard ragionevoli per la concessione di mutui; il proprietario della casa continua a pagare in tempo e le agenzie di rating del credito che esaminano MBS eseguono la due diligence.

Che cos'è un asset-backed security (ABS)?

Un asset-backed security (ABS) è un tipo di investimento finanziario garantito da un pool sottostante di asset, solitamente quelli che generano un flusso di cassa dal debito, come prestiti, leasing, saldi di carte di credito o crediti. Assume la forma di un'obbligazione o di una nota, pagando un reddito a tasso fisso per un determinato periodo di tempo, fino alla scadenza. Per gli investitori orientati al reddito, gli ABS possono essere un'alternativa ad altri strumenti di debito, come obbligazioni societarie o fondi obbligazionari. Per gli emittenti, gli ABS consentono loro di raccogliere liquidità che può essere utilizzata per prestiti o altri scopi di investimento.