収入アプローチ

##インカムアプローチとは何ですか？

所得資本化アプローチと呼ばれることもある所得アプローチは、投資家が不動産の収益に基づいて不動産の価値を見積もることができる不動産鑑定方法の一種です。徴収した家賃の純営業利益（NOI）を資本率で割って使用します。

##インカムアプローチの仕組み

収入アプローチは、通常、収入を生み出す不動産に使用され、不動産を評価するための3つの一般的なアプローチの1つです。その他は、コストアプローチと比較アプローチです。不動産評価の収益アプローチは、金融の割引キャッシュフロー（DCF）に似ています。インカムアプローチは、家賃の将来価値を還元利回りで割り引きます。

賃貸物件を購入するために収入アプローチを使用する場合、投資家は、現在の市況の下で物件が売れる可能性のある金額を決定するために、発生した収入額およびその他の要因を考慮します。投資家が賃貸物件から利益を得ることができるかどうかを判断することに加えて、貸し手は、住宅ローンを投資家に拡張する場合の返済の潜在的なリスクを知りたいと思うでしょう。

不動産を評価するための3つの方法の中で、収入アプローチは最も複雑で難しいと考えられています。

##特別な考慮事項

賃貸物件を購入するためにインカムアプローチを使用する場合、投資家は物件の状態も考慮する必要があります。必要となる可能性のある大規模な修理は、将来の利益を大幅に削減する可能性があります。

さらに、投資家は、物件がどれだけ効率的に運営されているかを考慮する必要があります。たとえば、家主は、庭仕事やその他の責任を完了することと引き換えに、テナントに家賃の値下げを与える場合があります。おそらく、特定のテナントは、今後数か月で好転するはずの経済的困難に直面しており、地主はそれらを追い出すことを望んでいません。徴収される家賃が現在の費用を超えない場合、投資家はその物件を購入しない可能性が高いです。

インカムアプローチでは、上限率と推定値は反比例の関係にあります。上限率を下げると、推定値が増加します。

投資家はまた、いつでも平均して何ユニットが空であるかを確認する必要があります。すべてのユニットから完全な家賃を受け取らないと、不動産からの投資家の収入に影響を及ぼします。これは、物件の修理が非常に必要で、多くのユニットが空いている場合に特に重要です。これは、占有率が低いことを示唆しています。ユニットが定期的に満たされていないと、家賃の徴収額がそれよりも低くなり、物件の購入が投資家の最善の利益にならない可能性があります。

##インカムアプローチの例

インカムアプローチでは、投資家は資本化率を選択するために比較対象の市場売上高を使用します。たとえば、特定の郡の4ユニットのアパートの建物を評価する場合、投資家は同じ郡の同様の物件の最近の販売価格を調べます。資本化率を計算した後、投資家は賃貸物件のNOIをその率で割ることができます。たとえば、純営業利益（NOI）が700,000ドルで、選択された資本率が8％の物件は、875万ドルの価値があります。

##ハイライト

-インカムアプローチは、不動産が生み出す収入を使用して公正価値を見積もる不動産評価方法です。

-バイヤーは、インカムアプローチを使用する際に、物件の状態、運用効率、および空室に特別な注意を払う必要があります。

-純営業利益を資本化率で割って算出しています。