Approccio al reddito
Qual è l'approccio al reddito?
L'approccio al reddito, a volte indicato come approccio alla capitalizzazione del reddito, è un tipo di metodo di valutazione immobiliare che consente agli investitori di stimare il valore di un immobile in base al reddito generato dall'immobile. Viene utilizzato prendendo il reddito operativo netto (NOI) dell'affitto incassato e dividendolo per il tasso di capitalizzazione.
Come funziona l'approccio al reddito
L'approccio del reddito è in genere utilizzato per le proprietà a reddito ed è uno dei tre approcci popolari per la valutazione degli immobili. Gli altri sono l'approccio dei costi e l'approccio del confronto. L'approccio del reddito per le valutazioni immobiliari è simile al flusso di cassa scontato (DCF) per la finanza. L'approccio del reddito sconta il valore futuro degli affitti in base al tasso di capitalizzazione.
Quando si utilizza l'approccio del reddito per l'acquisto di una proprietà in affitto, un investitore considera l'importo del reddito generato e altri fattori per determinare l'importo a cui la proprietà può vendere nelle attuali condizioni di mercato. Oltre a determinare se l'investitore può trarre profitto dalla proprietà in affitto, un prestatore vorrà conoscere il suo potenziale rischio di rimborso se estende un'ipoteca all'investitore.
Dei tre metodi di valutazione immobiliare, l'approccio reddituale è considerato il più complesso e difficile.
Considerazioni speciali
Quando si utilizza l'approccio del reddito per l'acquisto di una proprietà in affitto, un investitore deve anche considerare le condizioni della proprietà. Potenziali grandi riparazioni che potrebbero essere necessarie possono tagliare sostanzialmente i profitti futuri.
Inoltre, un investitore dovrebbe considerare l'efficienza del funzionamento della proprietà. Ad esempio, il proprietario potrebbe concedere agli inquilini riduzioni dell'affitto in cambio del completamento dei lavori in giardino o di altre responsabilità. Forse inquilini specifici stanno affrontando difficoltà economiche che dovrebbero invertire nei prossimi mesi e il padrone di casa non vuole sfrattarli. Se l'affitto incassato non è superiore alle spese correnti,. l'investitore molto probabilmente non acquisterà la proprietà.
Con l'approccio del reddito, il tasso limite e il valore stimato hanno una relazione inversa: la riduzione del tasso limite aumenta il valore stimato
Un investitore deve anche accertare quante unità in media sono vuote in un dato momento. Non ricevere l'affitto completo da ogni unità influirà sul reddito dell'investitore dalla proprietà. Ciò è particolarmente importante se una proprietà ha un grande bisogno di riparazioni e molte unità sono vuote, suggerendo un basso tasso di occupazione. Se le unità non vengono riempite regolarmente, la riscossione dell'affitto sarà inferiore a quanto potrebbe essere e l'acquisto della proprietà potrebbe non essere nel migliore interesse dell'investitore.
Esempio di approccio al reddito
Con l'approccio del reddito, un investitore utilizza le vendite di mercato di prodotti comparabili per scegliere un tasso di capitalizzazione. Ad esempio, quando valuta un condominio di quattro unità in una specifica contea, l'investitore esamina i recenti prezzi di vendita di proprietà simili nella stessa contea. Dopo aver calcolato il tasso di capitalizzazione, l'investitore può dividere il NOI della proprietà in affitto per tale tasso. Ad esempio, una proprietà con un reddito operativo netto (NOI) di $ 700.000 e un tasso di capitalizzazione scelto dell'8% vale $ 8,75 milioni.
Mette in risalto
L'approccio reddituale è un metodo di valutazione immobiliare che utilizza il reddito generato dall'immobile per stimare il fair value.
Un acquirente dovrebbe prestare particolare attenzione alle condizioni della proprietà, all'efficienza operativa e allo spazio libero quando utilizza l'approccio del reddito.
Si calcola dividendo il reddito operativo netto per il tasso di capitalizzazione.
