Inntektsmetode

Hva er inntektsmetoden?

Inntektstilnærmingen, noen ganger referert til som inntektskapitaliseringsmetoden, er en type eiendomsvurderingsmetode som lar investorer estimere verdien av en eiendom basert på inntekten eiendommen genererer. Den brukes ved å ta netto driftsinntekt (NOI) av innkrevde husleie og dele den med kapitaliseringsrenten.

Hvordan inntektsmetoden fungerer

Inntektstilnærmingen brukes vanligvis for inntektsproduserende eiendommer og er en av tre populære tilnærminger til å taksere eiendom. De andre er kostnadstilnærmingen og sammenligningstilnærmingen. Inntektstilnærmingen for eiendomsvurderinger er beslektet med diskontert kontantstrøm (DCF) for finans. Inntektsmetoden diskonterer den fremtidige verdien av husleie med kapitaliseringsrenten.

Når du bruker inntektstilnærmingen for å kjøpe en utleieeiendom, vurderer en investor hvor mye inntekt som genereres og andre faktorer for å bestemme hvor mye eiendommen kan selges for under gjeldende markedsforhold. I tillegg til å avgjøre om investoren kan tjene på utleieeiendommen, vil en långiver ønske å vite den potensielle risikoen for tilbakebetaling hvis den utvider et boliglån til investoren.

Av de tre metodene for å taksere eiendom anses inntektsmetoden som den mest involverte og vanskelige.

Spesielle hensyn

Når du bruker inntektsmetoden for å kjøpe en utleiebolig, må en investor også vurdere tilstanden til eiendommen. Potensielle store reparasjoner som kan være nødvendig kan kutte betydelig inn i fremtidig fortjeneste.

I tillegg bør en investor vurdere hvor effektivt eiendommen fungerer. For eksempel kan utleier gi leietakere leiereduksjoner i bytte mot å fullføre verftsarbeid eller annet ansvar. Kanskje spesifikke leietakere står overfor økonomiske vanskeligheter som bør snu i løpet av de neste månedene, og utleier ønsker ikke å kaste dem ut. Hvis husleien som innkreves ikke er større enn løpende utgifter,. vil investoren mest sannsynlig ikke kjøpe eiendommen.

Med inntektstilnærmingen har grensesatsen og estimert verdi et omvendt forhold – å senke taksraten øker den estimerte verdien

En investor må også forsikre seg om hvor mange enheter som i gjennomsnitt er tomme til enhver tid. Å ikke motta full leie fra hver enhet vil påvirke investorens inntekt fra eiendommen. Dette er spesielt viktig hvis en eiendom har stort behov for reparasjoner og mange enheter er ledige – noe som tyder på en lav beleggsprosent. Hvis enhetene ikke fylles på jevnlig basis, vil leieinnkrevingen være lavere enn det kan være, og kjøp av eiendommen er kanskje ikke i investorens beste interesse.

Eksempel på inntektsmetoden

Med inntektstilnærmingen bruker en investor markedssalg av sammenlignbare for å velge en kapitaliseringsrate. For eksempel, når man verdsetter en leilighet med fire enheter i et bestemt fylke, ser investoren på de siste salgsprisene for lignende eiendommer i samme fylke. Etter å ha beregnet kapitaliseringsrenten, kan investoren dele utleieeiendommens NOI med denne satsen. For eksempel er en eiendom med en netto driftsinntekt (NOI) på $700 000 og en valgt kapitaliseringsrate på 8% verdt $8,75 millioner.

Høydepunkter

– Inntektstilnærmingen er en eiendomsvurderingsmetode som bruker inntektene eiendommen genererer til å estimere virkelig verdi.

• En kjøper bør være spesielt oppmerksom på eiendommens tilstand, driftseffektivitet og ledighet ved bruk av inntektsmetoden.

• Det beregnes ved å dele netto driftsinntekt med kapitaliseringsrenten.