Enfoque de ingresos

¿Qué es el enfoque de ingresos?

El enfoque de ingresos, a veces denominado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de tasación de bienes raíces que permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera la propiedad. Se usa tomando el ingreso operativo neto (NOI) de la renta recaudada y dividiéndolo por la tasa de capitalización.

Cómo funciona el enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos se usa típicamente para propiedades que generan ingresos y es uno de los tres enfoques populares para tasar bienes raíces. Los otros son el enfoque de costo y el enfoque de comparación. El enfoque de ingresos para las valoraciones inmobiliarias es similar al flujo de caja descontado (DCF) para las finanzas. El enfoque de ingresos descuenta el valor futuro de las rentas por la tasa de capitalización.

Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversionista considera la cantidad de ingresos generados y otros factores para determinar a cuánto puede venderse la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si el inversionista puede beneficiarse de la propiedad de alquiler, un prestamista querrá saber su riesgo potencial de pago si otorga una hipoteca al inversionista.

De los tres métodos para tasar bienes raíces, el enfoque de ingresos se considera el más complicado y difícil.

Consideraciones Especiales

Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversionista también debe considerar la condición de la propiedad. Las posibles reparaciones grandes que puedan ser necesarias pueden reducir sustancialmente las ganancias futuras.

Además, un inversionista debe considerar qué tan eficientemente está operando la propiedad. Por ejemplo, el propietario puede otorgar a los inquilinos reducciones de alquiler a cambio de completar el trabajo de jardinería u otras responsabilidades. Quizás inquilinos específicos estén enfrentando dificultades económicas que deberían revertirse en los próximos meses, y el propietario no quiere desalojarlos. Si la renta que se cobra no es mayor que los gastos corrientes,. lo más probable es que el inversionista no compre la propiedad.

Con el enfoque de ingresos, la tasa de capitalización y el valor estimado tienen una relación inversa: reducir la tasa de capitalización aumenta el valor estimado

Un inversor también debe determinar cuántas unidades en promedio están vacías en un momento dado. No recibir el alquiler completo de cada unidad afectará los ingresos del inversionista de la propiedad. Esto es especialmente importante si una propiedad necesita reparaciones y muchas unidades están desocupadas, lo que sugiere una tasa de ocupación baja. Si las unidades no se llenan con regularidad, el cobro del alquiler será más bajo de lo que podría ser, y la compra de la propiedad puede no ser lo mejor para el inversionista.

Ejemplo del enfoque de ingresos

Con el enfoque de ingresos, un inversionista usa las ventas de mercado de comparables para elegir una tasa de capitalización. Por ejemplo, al valorar un edificio de apartamentos de cuatro unidades en un condado específico, el inversionista observa los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado. Después de calcular la tasa de capitalización, el inversionista puede dividir el NOI de la propiedad de alquiler por esa tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $700 000 y una tasa de capitalización elegida del 8 % vale $8,75 millones.

Reflejos

• El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes inmuebles que utiliza los ingresos que genera la propiedad para estimar el valor razonable.

• Un comprador debe prestar especial atención a la condición de la propiedad, la eficiencia operativa y la disponibilidad cuando utilice el enfoque de ingresos.

• Se calcula dividiendo el resultado operativo neto por la tasa de capitalización.