Investor's wiki

Доходный подход

Доходный подход

Π§Ρ‚ΠΎ Ρ‚Π°ΠΊΠΎΠ΅ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄?

Π”ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄, ΠΈΠ½ΠΎΠ³Π΄Π° Π½Π°Π·Ρ‹Π²Π°Π΅ΠΌΡ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ΠΎΠΌ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π°, прСдставляСт собой Ρ‚ΠΈΠΏ ΠΌΠ΅Ρ‚ΠΎΠ΄Π° ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ нСдвиТимости, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ позволяСт инвСсторам ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΈΡ‚ΡŒ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ имущСства Π½Π° основС Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π°, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ ΠΎΠ½ΠΎ приносит. Он ΠΈΡΠΏΠΎΠ»ΡŒΠ·ΡƒΠ΅Ρ‚ΡΡ ΠΏΡƒΡ‚Π΅ΠΌ дСлСния чистого ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½ΠΎΠ³ΠΎ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π° (NOI) ΠΎΡ‚ собранной Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π½ΠΎΠΉ ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρ‹ Π½Π° ставку ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ.

Как Ρ€Π°Π±ΠΎΡ‚Π°Π΅Ρ‚ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄

Π”ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ ΠΎΠ±Ρ‹Ρ‡Π½ΠΎ ΠΈΡΠΏΠΎΠ»ΡŒΠ·ΡƒΠ΅Ρ‚ΡΡ для ΠΎΠ±ΡŠΠ΅ΠΊΡ‚ΠΎΠ², приносящих Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄, ΠΈ являСтся ΠΎΠ΄Π½ΠΈΠΌ ΠΈΠ· Ρ‚Ρ€Π΅Ρ… популярных ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ΠΎΠ² ΠΊ ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠ΅ нСдвиТимости. Π”Ρ€ΡƒΠ³ΠΈΠΌΠΈ ΡΠ²Π»ΡΡŽΡ‚ΡΡ Π·Π°Ρ‚Ρ€Π°Ρ‚Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ ΠΈ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ сравнСния. Π”ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ ΠΊ ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠ΅ нСдвиТимости сродни дисконтированному Π΄Π΅Π½Π΅ΠΆΠ½ΠΎΠΌΡƒ ΠΏΠΎΡ‚ΠΎΠΊΡƒ (DCF) для финансов. ΠŸΡ€ΠΈ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠΌ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π΅ будущая ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π½ΠΎΠΉ ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρ‹ дисконтируСтся ΠΏΠΎ ставкС ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ.

ΠŸΡ€ΠΈ использовании Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠ³ΠΎ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π° ΠΊ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠΊΠ΅ сдаваСмого Π² Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Ρƒ имущСства инвСстор ΡƒΡ‡ΠΈΡ‚Ρ‹Π²Π°Π΅Ρ‚ сумму ΠΏΠΎΠ»ΡƒΡ‡Π΅Π½Π½ΠΎΠ³ΠΎ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π° ΠΈ Π΄Ρ€ΡƒΠ³ΠΈΠ΅ Ρ„Π°ΠΊΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»ΠΈΡ‚ΡŒ, Π·Π° сколько Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°Π½Π° Π² Ρ‚Π΅ΠΊΡƒΡ‰ΠΈΡ… Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½Ρ‹Ρ… условиях. Π’ Π΄ΠΎΠΏΠΎΠ»Π½Π΅Π½ΠΈΠ΅ ΠΊ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½ΠΈΡŽ Ρ‚ΠΎΠ³ΠΎ, ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Π»ΠΈ инвСстор ΠΏΠΎΠ»ΡƒΡ‡ΠΈΡ‚ΡŒ ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΡŒ ΠΎΡ‚ сдаваСмой Π² Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Ρƒ нСдвиТимости, ΠΊΡ€Π΅Π΄ΠΈΡ‚ΠΎΡ€ Π·Π°Ρ…ΠΎΡ‡Π΅Ρ‚ ΡƒΠ·Π½Π°Ρ‚ΡŒ ΠΎ ΠΏΠΎΡ‚Π΅Π½Ρ†ΠΈΠ°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΌ рискС погашСния,. Ссли ΠΎΠ½ прСдоставит инвСстору ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅Ρ‡Π½Ρ‹ΠΉ ΠΊΡ€Π΅Π΄ΠΈΡ‚.

Из Ρ‚Ρ€Π΅Ρ… ΠΌΠ΅Ρ‚ΠΎΠ΄ΠΎΠ² ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ нСдвиТимости Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ считаСтся Π½Π°ΠΈΠ±ΠΎΠ»Π΅Π΅ слоТным ΠΈ слоТным.

ΠžΡΠΎΠ±Ρ‹Π΅ сообраТСния

ΠŸΡ€ΠΈ использовании Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠ³ΠΎ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π° для приобрСтСния сдаваСмого Π² Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Ρƒ имущСства инвСстор Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ΅Π½ ΡƒΡ‡ΠΈΡ‚Ρ‹Π²Π°Ρ‚ΡŒ состояниС имущСства. ΠŸΠΎΡ‚Π΅Π½Ρ†ΠΈΠ°Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΉ ΠΊΡ€ΡƒΠΏΠ½Ρ‹ΠΉ Ρ€Π΅ΠΌΠΎΠ½Ρ‚, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ ΠΏΠΎΡ‚Ρ€Π΅Π±ΠΎΠ²Π°Ρ‚ΡŒΡΡ, ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ сущСствСнно ΡΠΎΠΊΡ€Π°Ρ‚ΠΈΡ‚ΡŒ Π±ΡƒΠ΄ΡƒΡ‰ΡƒΡŽ ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΡŒ.

ΠšΡ€ΠΎΠΌΠ΅ Ρ‚ΠΎΠ³ΠΎ, инвСстор Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ΅Π½ ΡƒΡ‡ΠΈΡ‚Ρ‹Π²Π°Ρ‚ΡŒ, насколько эффСктивно Ρ€Π°Π±ΠΎΡ‚Π°Π΅Ρ‚ Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ. НапримСр, Π°Ρ€Π΅Π½Π΄ΠΎΠ΄Π°Ρ‚Π΅Π»ΡŒ ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ ΡΠ½ΠΈΠΆΠ°Ρ‚ΡŒ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π½ΡƒΡŽ ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρƒ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π°Ρ‚ΠΎΡ€Π°ΠΌ Π² ΠΎΠ±ΠΌΠ΅Π½ Π½Π° Π²Ρ‹ΠΏΠΎΠ»Π½Π΅Π½ΠΈΠ΅ Ρ€Π°Π±ΠΎΡ‚ Π²ΠΎ Π΄Π²ΠΎΡ€Π΅ ΠΈΠ»ΠΈ Π²Ρ‹ΠΏΠΎΠ»Π½Π΅Π½ΠΈΠ΅ Π΄Ρ€ΡƒΠ³ΠΈΡ… обязанностСй. Π’ΠΎΠ·ΠΌΠΎΠΆΠ½ΠΎ, ΠΊΠΎΠ½ΠΊΡ€Π΅Ρ‚Π½Ρ‹Π΅ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π°Ρ‚ΠΎΡ€Ρ‹ ΡΡ‚Π°Π»ΠΊΠΈΠ²Π°ΡŽΡ‚ΡΡ с экономичСскими трудностями, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹Π΅ Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ½Ρ‹ Ρ€Π°Π·Ρ€Π΅ΡˆΠΈΡ‚ΡŒΡΡ Π² блиТайшиС нСсколько мСсяцСв, ΠΈ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄ΠΎΠ΄Π°Ρ‚Π΅Π»ΡŒ Π½Π΅ Ρ…ΠΎΡ‡Π΅Ρ‚ ΠΈΡ… Π²Ρ‹ΡΠ΅Π»ΡΡ‚ΡŒ. Если взимаСмая арСндная ΠΏΠ»Π°Ρ‚Π° Π½Π΅ ΠΏΡ€Π΅Π²Ρ‹ΡˆΠ°Π΅Ρ‚ Ρ‚Π΅ΠΊΡƒΡ‰ΠΈΡ… расходов,. инвСстор, скорСС всСго, Π½Π΅ Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠ°Ρ‚ΡŒ Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ.

ΠŸΡ€ΠΈ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠΌ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π΅ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΈ оцСночная ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ находятся Π² ΠΎΠ±Ρ€Π°Ρ‚Π½ΠΎΠΉ зависимости: сниТСниС ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΡƒΠ²Π΅Π»ΠΈΡ‡ΠΈΠ²Π°Π΅Ρ‚ ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΎΡ‡Π½ΡƒΡŽ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ

Π˜Π½Π²Π΅ΡΡ‚ΠΎΡ€ Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ΅Π½ ΡƒΡΡ‚Π°Π½ΠΎΠ²ΠΈΡ‚ΡŒ, сколько Π΅Π΄ΠΈΠ½ΠΈΡ† Π² срСднСм пустуСт Π² любой ΠΌΠΎΠΌΠ΅Π½Ρ‚ Π²Ρ€Π΅ΠΌΠ΅Π½ΠΈ. НСполучСниС ΠΏΠΎΠ»Π½ΠΎΠΉ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π½ΠΎΠΉ ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρ‹ с ΠΊΠ°ΠΆΠ΄ΠΎΠΉ Π΅Π΄ΠΈΠ½ΠΈΡ†Ρ‹ повлияСт Π½Π° Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ инвСстора ΠΎΡ‚ собствСнности. Π­Ρ‚ΠΎ особСнно Π²Π°ΠΆΠ½ΠΎ, Ссли Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ остро нуТдаСтся Π² Ρ€Π΅ΠΌΠΎΠ½Ρ‚Π΅, Π° ΠΌΠ½ΠΎΠ³ΠΈΠ΅ ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚ΠΈΡ€Ρ‹ свободны, Ρ‡Ρ‚ΠΎ ΠΏΡ€Π΅Π΄ΠΏΠΎΠ»Π°Π³Π°Π΅Ρ‚ Π½ΠΈΠ·ΠΊΡƒΡŽ Π·Π°ΠΏΠΎΠ»Π½ΡΠ΅ΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ. Если ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚ΠΈΡ€Ρ‹ Π½Π΅ Π·Π°ΠΏΠΎΠ»Π½ΡΡŽΡ‚ΡΡ Π½Π° рСгулярной основС, сбор Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π½ΠΎΠΉ ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρ‹ Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ Π½ΠΈΠΆΠ΅, Ρ‡Π΅ΠΌ ΠΌΠΎΠ³ Π±Ρ‹ Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ, ΠΈ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠΊΠ° нСдвиТимости ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Π½Π΅ ΠΎΡ‚Π²Π΅Ρ‡Π°Ρ‚ΡŒ интСрСсам инвСстора.

ΠŸΡ€ΠΈΠΌΠ΅Ρ€ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠ³ΠΎ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π°

ΠŸΡ€ΠΈ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠΌ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π΅ инвСстор ΠΈΡΠΏΠΎΠ»ΡŒΠ·ΡƒΠ΅Ρ‚ Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½Ρ‹Π΅ ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠΈ сопоставимых Π°ΠΊΡ‚ΠΈΠ²ΠΎΠ² для Π²Ρ‹Π±ΠΎΡ€Π° ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ. НапримСр, оцСнивая Ρ‡Π΅Ρ‚Ρ‹Ρ€Π΅Ρ…ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚ΠΈΡ€Π½Ρ‹ΠΉ ΠΆΠΈΠ»ΠΎΠΉ Π΄ΠΎΠΌ Π² ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½ΠΎΠΌ ΠΎΠΊΡ€ΡƒΠ³Π΅, инвСстор смотрит Π½Π° Π½Π΅Π΄Π°Π²Π½ΠΈΠ΅ Ρ†Π΅Π½Ρ‹ ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠΈ Π°Π½Π°Π»ΠΎΠ³ΠΈΡ‡Π½ΠΎΠΉ нСдвиТимости Π² Ρ‚ΠΎΠΌ ΠΆΠ΅ ΠΎΠΊΡ€ΡƒΠ³Π΅. ПослС расчСта ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ инвСстор ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Ρ€Π°Π·Π΄Π΅Π»ΠΈΡ‚ΡŒ NOI сдаваСмой Π² Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Ρƒ нСдвиТимости Π½Π° эту ставку. НапримСр, Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ с чистым ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½Ρ‹ΠΌ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ΠΎΠΌ (NOI) Π² Ρ€Π°Π·ΠΌΠ΅Ρ€Π΅ 700 000 Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ² БША ΠΈ Π²Ρ‹Π±Ρ€Π°Π½Π½ΠΎΠΉ ставкой ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ 8% стоит 8,75 ΠΌΠΈΠ»Π»ΠΈΠΎΠ½Π° Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ² БША.

ΠžΡΠΎΠ±Π΅Π½Π½ΠΎΡΡ‚ΠΈ

  • Π”ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½Ρ‹ΠΉ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄ β€” это ΠΌΠ΅Ρ‚ΠΎΠ΄ ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ нСдвиТимости, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ ΠΈΡΠΏΠΎΠ»ΡŒΠ·ΡƒΠ΅Ρ‚ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ Π³Π΅Π½Π΅Ρ€ΠΈΡ€ΡƒΠ΅Ρ‚ Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ, для ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ справСдливой стоимости.

  • ΠŸΠΎΠΊΡƒΠΏΠ°Ρ‚Π΅Π»ΡŒ Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ΅Π½ ΠΎΠ±Ρ€Π°Ρ‰Π°Ρ‚ΡŒ особоС Π²Π½ΠΈΠΌΠ°Π½ΠΈΠ΅ Π½Π° состояниС ΠΎΠ±ΡŠΠ΅ΠΊΡ‚Π°, ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½ΡƒΡŽ ΡΡ„Ρ„Π΅ΠΊΡ‚ΠΈΠ²Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΈ Π²Π°ΠΊΠ°Π½Ρ‚Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΏΡ€ΠΈ использовании Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π½ΠΎΠ³ΠΎ ΠΏΠΎΠ΄Ρ…ΠΎΠ΄Π°.

  • РассчитываСтся ΠΏΡƒΡ‚Π΅ΠΌ дСлСния чистой ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½ΠΎΠΉ ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΠΈ Π½Π° ставку ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ.