Доходный подход

Что такое доходный подход?

Доходный подход, иногда называемый подходом капитализации дохода, представляет собой тип метода оценки недвижимости, который позволяет инвесторам оценить стоимость имущества на основе дохода, который оно приносит. Он используется путем деления чистого операционного дохода (NOI) от собранной арендной платы на ставку капитализации.

Как работает доходный подход

Доходный подход обычно используется для объектов, приносящих доход, и является одним из трех популярных подходов к оценке недвижимости. Другими являются затратный подход и подход сравнения. Доходный подход к оценке недвижимости сродни дисконтированному денежному потоку (DCF) для финансов. При доходном подходе будущая стоимость арендной платы дисконтируется по ставке капитализации.

При использовании доходного подхода к покупке сдаваемого в аренду имущества инвестор учитывает сумму полученного дохода и другие факторы, чтобы определить, за сколько недвижимость может быть продана в текущих рыночных условиях. В дополнение к определению того, может ли инвестор получить прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости, кредитор захочет узнать о потенциальном риске погашения,. если он предоставит инвестору ипотечный кредит.

Из трех методов оценки недвижимости доходный подход считается наиболее сложным и сложным.

Особые соображения

При использовании доходного подхода для приобретения сдаваемого в аренду имущества инвестор также должен учитывать состояние имущества. Потенциальный крупный ремонт, который может потребоваться, может существенно сократить будущую прибыль.

Кроме того, инвестор должен учитывать, насколько эффективно работает недвижимость. Например, арендодатель может снижать арендную плату арендаторам в обмен на выполнение работ во дворе или выполнение других обязанностей. Возможно, конкретные арендаторы сталкиваются с экономическими трудностями, которые должны разрешиться в ближайшие несколько месяцев, и арендодатель не хочет их выселять. Если взимаемая арендная плата не превышает текущих расходов,. инвестор, скорее всего, не будет покупать недвижимость.

При доходном подходе ставка капитализации и оценочная стоимость находятся в обратной зависимости: снижение ставки капитализации увеличивает оценочную стоимость

Инвестор также должен установить, сколько единиц в среднем пустует в любой момент времени. Неполучение полной арендной платы с каждой единицы повлияет на доход инвестора от собственности. Это особенно важно, если недвижимость остро нуждается в ремонте, а многие квартиры свободны, что предполагает низкую заполняемость. Если квартиры не заполняются на регулярной основе, сбор арендной платы будет ниже, чем мог бы быть, и покупка недвижимости может не отвечать интересам инвестора.

Пример доходного подхода

При доходном подходе инвестор использует рыночные продажи сопоставимых активов для выбора ставки капитализации. Например, оценивая четырехквартирный жилой дом в определенном округе, инвестор смотрит на недавние цены продажи аналогичной недвижимости в том же округе. После расчета ставки капитализации инвестор может разделить NOI сдаваемой в аренду недвижимости на эту ставку. Например, недвижимость с чистым операционным доходом (NOI) в размере 700 000 долларов США и выбранной ставкой капитализации 8% стоит 8,75 миллиона долларов США.

Особенности

• Доходный подход — это метод оценки недвижимости, который использует доход, который генерирует недвижимость, для оценки справедливой стоимости.

• Покупатель должен обращать особое внимание на состояние объекта, операционную эффективность и вакантность при использовании доходного подхода.

• Рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на ставку капитализации.