Tekjuaðferð
Hver er tekjuaðferðin?
Tekjuaðferðin, stundum kölluð tekjufjármögnunaraðferðin, er tegund fasteignamatsaðferðar sem gerir fjárfestum kleift að meta verðmæti eignar út frá þeim tekjum sem eignin skapar. Það er notað með því að taka hreinar rekstrartekjur (NOI) af innheimtri leigu og deila þeim með eiginfjárhlutfalli.
Hvernig tekjuaðferðin virkar
Tekjuaðferðin er venjulega notuð fyrir eignir sem skila tekjum og er ein af þremur vinsælum aðferðum við fasteignamat. Hinar eru kostnaðaraðferðin og samanburðaraðferðin. Tekjuaðferðin við fasteignamat er í ætt við núvirt sjóðstreymi (DCF) fyrir fjármál. Tekjuaðferðin afsláttar framtíðarverðmæti leigu með eiginfjárhlutfalli.
Þegar tekjuaðferðin er notuð við kaup á leiguhúsnæði tekur fjárfestir tillit til tekna sem myndast og aðrir þættir til að ákvarða hversu mikið eignin má selja fyrir við núverandi markaðsaðstæður. Auk þess að ákveða hvort fjárfestir geti hagnast á leiguhúsnæðinu, mun lánveitandi vilja vita hugsanlega áhættu sína á endurgreiðslu ef hann framlengir veð til fjárfestisins.
Af þremur aðferðum við fasteignamat er tekjuaðferðin talin mest umfangsmikil og erfið.
Sérstök atriði
Þegar tekjuaðferðin er notuð við kaup á leiguhúsnæði verður fjárfestir einnig að huga að ástandi eignarinnar. Hugsanlegar stórar viðgerðir sem gætu verið nauðsynlegar geta dregið verulega úr framtíðarhagnaði.
Að auki ætti fjárfestir að íhuga hversu hagkvæman rekstri eignarinnar er. Til dæmis gæti leigusali verið að gefa leigjendum leigulækkanir í skiptum fyrir að klára garðvinnu eða aðra ábyrgð. Kannski standa ákveðnir leigjendur frammi fyrir efnahagserfiðleikum sem ættu að snúast við á næstu mánuðum og leigusalinn vill ekki vísa þeim út. Ef leiga sem innheimt er er ekki hærri en núverandi kostnaður mun fjárfestirinn líklegast ekki kaupa eignina.
Með tekjuaðferðinni hafa hámarkshlutfall og áætlað verðmæti öfugt samband—lækkun hámarkshlutfallsins eykur áætlað verðmæti
Fjárfestir þarf einnig að ganga úr skugga um hversu margar einingar eru að meðaltali tómar á hverjum tíma. Að fá ekki fulla leigu af hverri einingu mun hafa áhrif á tekjur fjárfesta af eigninni. Þetta er sérstaklega mikilvægt ef eign þarfnast mikillar viðgerðar og margar einingar eru auðar - sem bendir til lágrar nýtingarhlutfalls. Ef einingarnar eru ekki fylltar reglulega verður húsaleiguinnheimta lægri en hún gæti orðið og kaup á eigninni eru hugsanlega ekki í þágu fjárfesta.
Dæmi um tekjuaðferðina
Með tekjuaðferðinni notar fjárfestir markaðssölu á sambærilegum hlutum til að velja eiginfjárhlutfall. Sem dæmi má nefna að við verðmat á fjögurra eininga fjölbýlishúsi í tilteknu sýslu horfir fjárfestirinn til nýlegs söluverðs á sambærilegum eignum í sömu sýslu. Eftir að eiginfjárhlutfall hefur verið reiknað út getur fjárfestirinn deilt NOI leiguhúsnæðis með því gengi. Til dæmis er eign með hreinar rekstrartekjur (NOI) $700.000 og valið eiginfjárhlutfall 8% virði $8,75 milljónir.
Hápunktar
Tekjuaðferðin er fasteignamatsaðferð sem notar þær tekjur sem eignin skapar til að meta gangvirði.
Kaupandi ætti að huga sérstaklega að ástandi eignar, rekstrarhagkvæmni og lausu við notkun tekjuaðferðarinnar.
Það er reiknað með því að deila hreinum rekstrartekjum með eignarhlutfalli.
