Inkomstmetod

Vad är inkomstmetoden?

Inkomstmetoden, ibland kallad inkomstkapitaliseringsmetoden, är en typ av fastighetsvärderingsmetod som gör det möjligt för investerare att uppskatta värdet på en fastighet baserat på den inkomst som fastigheten genererar. Den används genom att ta nettodriftsinkomsten (NOI) av den insamlade hyran och dividera den med kapitaliseringsgraden.

Hur inkomstmetoden fungerar

Inkomstmetoden används vanligtvis för inkomstbringande fastigheter och är en av tre populära metoder för att värdera fastigheter. De andra är kostnadsmetoden och jämförelsemetoden. Inkomstmetoden för fastighetsvärderingar liknar det diskonterade kassaflödet (DCF) för finansiering. Inkomstmetoden diskonterar det framtida värdet av hyrorna med kapitaliseringsgraden.

När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet, tar en investerare hänsyn till mängden genererad inkomst och andra faktorer för att avgöra hur mycket fastigheten kan säljas för under rådande marknadsförhållanden. Förutom att avgöra om investeraren kan tjäna på hyresfastigheten, kommer en långivare att vilja veta dess potentiella risk för återbetalning om den utökar en inteckning till investeraren.

Av de tre metoderna för att värdera fastigheter anses inkomstsynen vara den mest involverade och svåra.

Särskilda överväganden

När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet måste en investerare också överväga fastighetens skick. Potentiella stora reparationer som kan behövas kan avsevärt minska framtida vinster.

Dessutom bör en investerare överväga hur effektivt fastigheten fungerar. Till exempel kan hyresvärden ge hyresgästerna hyressänkningar i utbyte mot att slutföra trädgårdsarbete eller annat ansvar. Kanske står specifika hyresgäster inför ekonomiska svårigheter som borde vända inom de närmaste månaderna, och hyresvärden vill inte vräka dem. Om hyran som tas ut inte är större än de löpande kostnaderna,. kommer investeraren med största sannolikhet inte att köpa fastigheten.

Med inkomstmetoden har takräntan och det uppskattade värdet ett omvänt samband – en sänkning av takräntan ökar det uppskattade värdet

En investerare måste också ta reda på hur många andelar som i genomsnitt är tomma vid varje given tidpunkt. Att inte få full hyra från varje enhet kommer att påverka investerarens inkomst från fastigheten. Detta är särskilt viktigt om en fastighet är i stort behov av reparationer och många enheter är tomma, vilket tyder på en låg uthyrningsgrad. Om andelarna inte fylls på regelbundet kommer hyresuppbörden att bli lägre än vad det skulle kunna vara, och att köpa fastigheten kanske inte ligger i investerarens bästa intresse.

Exempel på inkomstmetoden

Med inkomstmetoden använder en investerare marknadsförsäljning av jämförbara för att välja en kapitaliseringsgrad. Till exempel, när investeraren värderar ett hyreshus med fyra lägenheter i ett visst län, tittar investeraren på de senaste försäljningspriserna för liknande fastigheter i samma län. Efter att ha beräknat kapitaliseringsgraden kan investeraren dividera hyresfastighetens NOI med den kursen. Till exempel är en fastighet med en nettodriftsinkomst (NOI) på $700 000 och en vald kapitaliseringsgrad på 8% värd $8,75 miljoner.

Höjdpunkter

– Inkomstansatsen är en fastighetsvärderingsmetod som använder den inkomst fastigheten genererar för att uppskatta verkligt värde.

• En köpare bör vara särskilt uppmärksam på fastighetens skick, driftseffektivitet och vakans när man använder inkomstmetoden.

• Det beräknas genom att dividera driftsnettot med kapitaliseringsgraden.