Indkomsttilgang

Hvad er indkomstmetoden?

Indkomsttilgangen, nogle gange omtalt som indkomstkapitaliseringstilgangen, er en type ejendomsvurderingsmetode, der giver investorer mulighed for at estimere værdien af en ejendom baseret på den indkomst, ejendommen genererer. Det bruges ved at tage nettodriftsindtægten (NOI) af den opkrævede leje og dividere den med kapitaliseringssatsen.

Hvordan indkomsttilgangen fungerer

Indkomsttilgangen bruges typisk til indkomstproducerende ejendomme og er en af tre populære tilgange til vurdering af fast ejendom. De andre er omkostningstilgangen og sammenligningsmetoden. Indkomsttilgangen for ejendomsvurderinger svarer til det tilbagediskonterede cash flow (DCF) for finansiering. Indkomstmetoden diskonterer den fremtidige værdi af huslejer med kapitaliseringssatsen.

Når man bruger indkomsttilgangen til at købe en lejeejendom, overvejer en investor mængden af genereret indkomst og andre faktorer for at bestemme, hvor meget ejendommen kan sælges for under de aktuelle markedsforhold. Ud over at afgøre, om investoren kan drage fordel af lejeejendommen, vil en långiver gerne vide sin potentielle risiko for tilbagebetaling,. hvis den udvider et realkreditlån til investoren.

Af de tre metoder til vurdering af fast ejendom anses indkomsttilgangen som den mest involverede og vanskelige.

Særlige overvejelser

Når man bruger indkomsttilgangen til køb af en lejebolig, skal en investor også overveje ejendommens tilstand. Potentielle store reparationer, der kan være nødvendige, kan skære væsentligt ned i fremtidige overskud.

Derudover bør en investor overveje, hvor effektivt ejendommen fungerer. For eksempel kan udlejer give lejere lejereduktioner til gengæld for at udføre værftsarbejde eller andre forpligtelser. Måske står specifikke lejere over for økonomiske vanskeligheder, som skulle vende i løbet af de næste par måneder, og udlejeren ønsker ikke at smide dem ud. Hvis lejen, der opkræves, ikke er større end de løbende udgifter,. vil investor højst sandsynligt ikke købe ejendommen.

Med indkomsttilgangen har loftssatsen og den estimerede værdi et omvendt forhold - sænkning af loftssatsen øger den estimerede værdi

En investor skal også konstatere, hvor mange enheder der i gennemsnit er tomme på et givet tidspunkt. Ikke at modtage fuld leje fra hver enhed vil påvirke investorens indkomst fra ejendommen. Dette er især vigtigt, hvis en ejendom har stort behov for reparationer, og mange enheder er tomme - hvilket tyder på en lav belægningsprocent. Hvis enhederne ikke fyldes op regelmæssigt, vil huslejeopkrævningen være lavere, end den kunne være, og køb af ejendommen er muligvis ikke i investorens bedste interesse.

Eksempel på indkomstmetoden

Med indkomsttilgangen bruger en investor markedssalg af sammenlignelige produkter til at vælge en kapitaliseringssats. For eksempel, når investor vurderer en fire-enheder lejlighedskompleks i et bestemt amt, ser investoren på de seneste salgspriser for lignende ejendomme i samme amt. Efter at have beregnet kapitaliseringssatsen kan investor dividere lejeejendommens NOI med denne sats. For eksempel er en ejendom med en nettodriftsindkomst (NOI) på $700.000 og en valgt kapitaliseringsrate på 8% værd $8,75 millioner.

##Højdepunkter

• Indkomsttilgangen er en ejendomsvurderingsmetode, der bruger den indkomst, ejendommen genererer, til at estimere dagsværdi.

• En køber bør være særlig opmærksom på ejendommens tilstand, driftseffektivitet og tomgang ved brug af indkomsttilgangen.

• Det beregnes ved at dividere nettodriftsindtægten med kapitaliseringssatsen.