Gelir yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı Nedir?
Bazen gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak da adlandırılan gelir yaklaşımı, yatırımcıların bir mülkün değerini, mülkün ürettiği gelire dayalı olarak tahmin etmelerine olanak tanıyan bir tür gayrimenkul değerleme yöntemidir. Tahsil edilen kiranın net işletme geliri (NOI) alınarak kapitalizasyon oranına bölünerek kullanılır.
Gelir Yaklaşımı Nasıl Çalışır?
Gelir yaklaşımı tipik olarak gelir getiren mülkler için kullanılır ve gayrimenkul değerlemeye yönelik üç popüler yaklaşımdan biridir. Diğerleri maliyet yaklaşımı ve karşılaştırma yaklaşımıdır. Gayrimenkul değerlemeleri için gelir yaklaşımı, finans için indirgenmiş nakit akışına (DCF) benzer. Gelir yaklaşımı, kiraların gelecekteki değerini kapitalizasyon oranı ile iskonto eder.
Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı, mevcut piyasa koşullarında mülkün ne kadar satabileceğini belirlemek için elde edilen gelir miktarını ve diğer faktörleri dikkate alır. Yatırımcının kiralık mülkten kâr sağlayıp sağlayamayacağını belirlemeye ek olarak, bir borç veren yatırımcıya bir ipotek uzatırsa potansiyel geri ödeme riskini bilmek isteyecektir.
Gayrimenkul değerlemesi için üç yöntemden gelir yaklaşımı en karmaşık ve zor olarak kabul edilir.
Özel Hususlar
Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı mülkün durumunu da dikkate almalıdır. İhtiyaç duyulabilecek potansiyel büyük onarımlar, gelecekteki karları önemli ölçüde azaltabilir.
Ayrıca, bir yatırımcı mülkün ne kadar verimli çalıştığını düşünmelidir. Örneğin, ev sahibi, bahçe işleri veya diğer sorumlulukları tamamlama karşılığında kiracılara kira indirimi veriyor olabilir. Belki belirli kiracılar, önümüzdeki birkaç ay içinde düzelmesi gereken ekonomik zorluklarla karşı karşıyadır ve ev sahibi onları tahliye etmek istemez. Tahsil edilen kira cari giderlerden fazla değilse,. yatırımcı büyük olasılıkla mülkü satın almayacak.
Gelir yaklaşımıyla, üst sınır oranı ve tahmini değer ters bir ilişkiye sahiptir; üst sınır oranını düşürmek, tahmini değeri artırır
Bir yatırımcı ayrıca herhangi bir zamanda ortalama kaç birimin boş olduğunu tespit etmelidir. Her birimden tam kira alamamak, yatırımcının mülkten elde edeceği geliri etkileyecektir. Bu, özellikle bir mülkün büyük onarıma ihtiyacı varsa ve birçok birim boşsa, bu da düşük bir doluluk oranına işaret ediyorsa önemlidir. Birimler düzenli olarak doldurulmazsa, kira tahsilatı olabileceğinden daha düşük olacaktır ve mülkün satın alınması yatırımcının yararına olmayabilir.
Gelir Yaklaşımı Örneği
Gelir yaklaşımı ile bir yatırımcı, bir kapitalizasyon oranı seçmek için emsallerin piyasa satışlarını kullanır. Örneğin, belirli bir ilçede dört daireli bir apartmana değer biçerken, yatırımcı aynı ilçedeki benzer mülklerin son satış fiyatlarına bakar. Yatırımcı, kapitalizasyon oranını hesapladıktan sonra, kiralık mülkün NOI'sini bu orana bölebilir. Örneğin, net işletme geliri (NOI) 700.000 ABD Doları ve seçilen sermaye oranı %8 olan bir mülk 8.75 milyon ABD Doları değerindedir.
Öne Çıkanlar
Gelir yaklaşımı, gerçeğe uygun değeri tahmin etmek için mülkün ürettiği geliri kullanan bir gayrimenkul değerleme yöntemidir.
Bir alıcı, gelir yaklaşımını kullanırken mülkün durumuna, işletme verimliliğine ve boşluğa özellikle dikkat etmelidir.
Net faaliyet gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle hesaplanır.
