आय दृष्टिकोण

आय दृष्टिकोण क्या है?

आय दृष्टिकोण, जिसे कभी-कभी आय पूंजीकरण दृष्टिकोण के रूप में संदर्भित किया जाता है, एक प्रकार की अचल संपत्ति मूल्यांकन पद्धति है जो निवेशकों को संपत्ति की आय के आधार पर संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने की अनुमति देती है। इसका उपयोग एकत्र किए गए किराए की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) लेकर और इसे पूंजीकरण दर से विभाजित करके किया जाता है ।

आय दृष्टिकोण कैसे काम करता है

आय दृष्टिकोण आम तौर पर आय-उत्पादक संपत्तियों के लिए उपयोग किया जाता है और अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए तीन लोकप्रिय तरीकों में से एक है। अन्य लागत दृष्टिकोण और तुलना दृष्टिकोण हैं। अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण वित्त के लिए रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) के समान है। आय दृष्टिकोण पूंजीकरण दर से किराए के भविष्य के मूल्य को छूट देता है।

किराये की संपत्ति खरीदने के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, एक निवेशक उत्पन्न आय की मात्रा और अन्य कारकों पर विचार करता है ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि मौजूदा बाजार स्थितियों के तहत संपत्ति कितनी बिक्री कर सकती है। यह निर्धारित करने के अलावा कि क्या निवेशक को किराये की संपत्ति से लाभ हो सकता है, एक ऋणदाता अपने पुनर्भुगतान के संभावित जोखिम को जानना चाहेगा यदि वह निवेशक को एक बंधक प्रदान करता है।

अचल संपत्ति के मूल्यांकन के तीन तरीकों में से, आय दृष्टिकोण को सबसे अधिक शामिल और कठिन माना जाता है।

विशेष ध्यान

किराये की संपत्ति खरीदने के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, एक निवेशक को संपत्ति की स्थिति पर भी विचार करना चाहिए। संभावित बड़ी मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है जो भविष्य के मुनाफे में काफी हद तक कटौती कर सकती है।

इसके अलावा, एक निवेशक को यह विचार करना चाहिए कि संपत्ति कितनी कुशलता से काम कर रही है। उदाहरण के लिए, मकान मालिक यार्ड के काम या अन्य जिम्मेदारियों को पूरा करने के बदले किरायेदारों को किराए में कटौती दे सकता है। शायद विशिष्ट किरायेदारों को आर्थिक कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है जो अगले कुछ महीनों में बदल जाना चाहिए, और मकान मालिक उन्हें बेदखल नहीं करना चाहता। यदि एकत्र किया जा रहा किराया मौजूदा खर्च से अधिक नहीं है,. तो निवेशक संपत्ति की खरीद नहीं करेगा।

आय दृष्टिकोण के साथ, कैप दर और अनुमानित मूल्य का उलटा संबंध होता है- कैप दर कम करने से अनुमानित मूल्य बढ़ जाता है

एक निवेशक को यह भी पता लगाना चाहिए कि किसी भी समय औसतन कितनी इकाइयाँ खाली हैं। हर यूनिट से पूरा किराया नहीं मिलने से संपत्ति से निवेशक की आय प्रभावित होगी। यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है यदि किसी संपत्ति को मरम्मत की बहुत आवश्यकता है और कई इकाइयां खाली हैं - कम अधिभोग दर का सुझाव दे रही है। यदि इकाइयाँ नियमित रूप से नहीं भरी जाती हैं, तो किराया संग्रह जितना हो सकता है उससे कम होगा, और संपत्ति खरीदना निवेशक के सर्वोत्तम हित में नहीं हो सकता है।

आय दृष्टिकोण का उदाहरण

आय दृष्टिकोण के साथ, एक निवेशक पूंजीकरण दर चुनने के लिए तुलनीय बाजार की बिक्री का उपयोग करता है। उदाहरण के लिए, जब किसी विशिष्ट काउंटी में चार-इकाई वाले अपार्टमेंट भवन का मूल्यांकन किया जाता है, तो निवेशक उसी काउंटी में समान संपत्तियों की हाल की बिक्री कीमतों को देखता है। पूंजीकरण दर की गणना के बाद, निवेशक किराये की संपत्ति के एनओआई को उस दर से विभाजित कर सकता है। उदाहरण के लिए, $700,000 की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) और 8% की चुनी हुई पूंजीकरण दर वाली संपत्ति का मूल्य $8.75 मिलियन है।

हाइलाइट्स

• आय दृष्टिकोण एक अचल संपत्ति मूल्यांकन पद्धति है जो उस आय का उपयोग करती है जो संपत्ति उचित मूल्य का अनुमान लगाने के लिए उत्पन्न करती है।

• आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय एक खरीदार को संपत्ति की स्थिति, परिचालन दक्षता और रिक्ति पर विशेष ध्यान देना चाहिए।

• इसकी गणना शुद्ध परिचालन आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करके की जाती है।