Tulojen lähestymistapa
Mikä on tulolähestymistapa?
Tulolähestymistapa, jota joskus kutsutaan tulojen pääomitusmenetelmäksi, on eräänlainen kiinteistöarviointimenetelmä, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida kiinteistön arvon kiinteistön tuottaman tulon perusteella. Sitä käytetään ottamalla kerätyn vuokran nettotoiminnan tuotto (NOI) ja jakamalla se aktivointiasteella.
Miten tulolähestymistapa toimii
Tulomenetelmää käytetään tyypillisesti tuloa tuottaviin kiinteistöihin, ja se on yksi kolmesta suositusta lähestymistavasta kiinteistöjen arviointiin. Muut ovat kustannus- ja vertailulähestymistapa. Kiinteistöjen arvioinnissa tuloperusteinen lähestymistapa on samanlainen kuin rahoituksen diskontattu kassavirta (DCF). Tulolähestymistapa diskonttaa vuokrien tulevan arvon pääomitusasteen verran.
Vuokra-asunnon ostamisessa tulolähtöistä lähestymistapaa käyttäessään sijoittaja ottaa huomioon ansaitun tulon määrän ja muut tekijät määrittääkseen, kuinka paljon kiinteistö voi myydä nykyisissä markkinaolosuhteissa. Sen lisäksi, että lainanantaja määrittää, voiko sijoittaja hyötyä vuokra-asunnosta, lainanantaja haluaa tietää mahdollisen takaisinmaksuriskinsä , jos se laajentaa asuntolainaa sijoittajalle.
Kolmesta kiinteistöarviointimenetelmästä tulolähtöistä lähestymistapaa pidetään kaikkein haastavimpana ja vaikeimpana.
Erityisiä huomioita
Vuokra-asunnon hankinnassa tuloperusteisesti sijoittajan tulee ottaa huomioon myös kiinteistön kunto. Mahdolliset suuret korjaukset, joita mahdollisesti tarvitaan, voivat vähentää merkittävästi tulevia voittoja.
Lisäksi sijoittajan tulee miettiä, kuinka tehokkaasti kiinteistö toimii. Vuokranantaja voi esimerkiksi antaa vuokralaisille vuokraalennuksia vastineeksi pihatöistä tai muista velvollisuuksista. Ehkä tietyillä vuokralaisilla on taloudellisia vaikeuksia, joiden pitäisi kääntyä muutaman seuraavan kuukauden aikana, eikä vuokranantaja halua häätää heitä. Jos perittävä vuokra ei ole suurempi kuin juoksevat kulut,. sijoittaja ei todennäköisesti osta kiinteistöä.
Tuloihin perustuvassa lähestymistavassa ylärajalla ja arvioidulla arvolla on käänteinen suhde – ylärajan alentaminen kasvattaa arvioitua arvoa
Sijoittajan on myös selvitettävä, kuinka monta osuutta keskimäärin on kulloinkin tyhjillään. Se, ettei jokaisesta asunnosta saa täyttä vuokraa, vaikuttaa sijoittajan tuloihin kiinteistöstä. Tämä on erityisen tärkeää, jos kiinteistö kaipaa suurta korjausta ja monet yksiköt ovat tyhjillään – mikä viittaa alhaiseen käyttöasteeseen. Mikäli asuntoja ei täytetä säännöllisesti, vuokran kantaminen on mahdollista, eikä asunnon ostaminen välttämättä ole sijoittajan edun mukaista.
Esimerkki tulolähestymistavasta
Tuloperiaatteella sijoittaja käyttää vertailukelpoisten kohteiden markkinamyyntiä pääomitusasteen valinnassa. Esimerkiksi arvioidessaan tietyn läänin neljän asunnon kerrostaloa sijoittaja tarkastelee saman läänin vastaavien kiinteistöjen viimeaikaisia myyntihintoja. Pääomitusasteen laskettuaan sijoittaja voi jakaa vuokrakohteen NOI tällä korolla. Esimerkiksi kiinteistön, jonka nettoliiketulos (NOI) on 700 000 dollaria ja jonka arvo on 8 %, arvo on 8,75 miljoonaa dollaria.
Kohokohdat
Tuottomenetelmä on kiinteistön arvostusmenetelmä, joka käyttää kiinteistön tuottamaa tuloa arvioitaessa käypää arvoa.
Ostajan tulee tuloperusteisesti kiinnittää erityistä huomiota kiinteistön kuntoon, toiminnan tehokkuuteen ja vajaakäyttöön.
Se lasketaan jakamalla nettoliiketulos aktivointiasteella.
