Einkommensansatz
Was ist der Einkommensansatz?
Der Einkommensansatz, manchmal auch als Ertragskapitalisierungsansatz bezeichnet, ist eine Art der Immobilienbewertungsmethode, die es Anlegern ermöglicht, den Wert einer Immobilie auf der Grundlage des Einkommens zu schätzen, das die Immobilie generiert. Es wird verwendet, indem das Nettobetriebsergebnis (NOI) der eingenommenen Miete durch den Kapitalisierungszins dividiert wird.
So funktioniert der Einkommensansatz
Der Einkommensansatz wird typischerweise für ertragsgenerierende Immobilien verwendet und ist einer von drei gängigen Ansätzen zur Bewertung von Immobilien. Die anderen sind der Kostenansatz und der Vergleichsansatz. Der Einkommensansatz für Immobilienbewertungen ähnelt dem Discounted Cash Flow (DCF) für die Finanzierung. Der Einkommensansatz diskontiert den zukünftigen Wert der Mieten mit dem Kapitalisierungszinssatz.
Bei der Verwendung des Einkommensansatzes für den Kauf einer Mietimmobilie berücksichtigt ein Investor die Höhe der erzielten Erträge und andere Faktoren, um zu bestimmen, wie viel die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen verkauft werden kann. Neben der Bestimmung, ob der Investor von dem Mietobjekt profitieren kann, möchte ein Kreditgeber sein potenzielles Rückzahlungsrisiko kennen, wenn er dem Investor eine Hypothek gewährt.
Von den drei Methoden zur Bewertung von Immobilien gilt die Einkommensmethode als die aufwendigste und schwierigste.
Besondere Überlegungen
Bei der Verwendung des Einkommensansatzes für den Kauf eines Mietobjekts muss ein Investor auch den Zustand des Objekts berücksichtigen. Mögliche große Reparaturen, die möglicherweise erforderlich sind, können zukünftige Gewinne erheblich schmälern.
Darüber hinaus sollte ein Investor berücksichtigen, wie effizient die Immobilie betrieben wird. Beispielsweise kann der Vermieter den Mietern Mietminderungen im Austausch für die Erledigung von Gartenarbeiten oder anderen Aufgaben gewähren. Vielleicht stehen bestimmte Mieter vor wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die sich in den nächsten Monaten ändern sollten, und der Vermieter will sie nicht kündigen. Wenn die eingenommene Miete nicht höher ist als die laufenden Ausgaben,. wird der Investor die Immobilie höchstwahrscheinlich nicht kaufen.
Beim Income-Ansatz stehen der Cap-Satz und der geschätzte Wert in einem umgekehrten Verhältnis – eine Senkung des Cap-Satzes erhöht den geschätzten Wert
Ein Anleger muss auch feststellen, wie viele Einheiten im Durchschnitt zu einem bestimmten Zeitpunkt leer sind. Wenn Sie nicht die volle Miete aus jeder Einheit erhalten, wirkt sich dies auf die Einnahmen des Anlegers aus der Immobilie aus. Dies ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie stark sanierungsbedürftig ist und viele Einheiten leer stehen, was auf eine niedrige Auslastung hindeutet. Wenn die Einheiten nicht regelmäßig gefüllt werden, ist die Mieteinnahme niedriger als sie sein könnte, und der Kauf der Immobilie ist möglicherweise nicht im besten Interesse des Anlegers.
Beispiel für den Einkommensansatz
Beim Einkommensansatz verwendet ein Anleger Marktverkäufe von Vergleichswerten, um einen Kapitalisierungszinssatz auszuwählen. Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten in einem bestimmten Landkreis schaut sich der Investor beispielsweise die jüngsten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in demselben Landkreis an. Nach Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes kann der Investor den NOI des Mietobjekts durch diesen Zinssatz dividieren. Beispielsweise ist eine Immobilie mit einem Nettobetriebsergebnis (NOI) von 700.000 USD und einer gewählten Kapitalisierungsrate von 8 % 8,75 Millionen USD wert.
Höhepunkte
Der Einkommensansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, die die Einnahmen, die die Immobilie generiert, verwendet, um den beizulegenden Zeitwert zu schätzen.
Ein Käufer sollte bei der Verwendung des Einkommensansatzes besonderes Augenmerk auf den Zustand der Immobilie, die Wirtschaftlichkeit und den Leerstand legen.
Er wird berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis durch den Kapitalisierungszinssatz dividiert wird.
