Approche des revenus

Qu'est-ce que l'approche par le revenu ?

L'approche par le revenu, parfois appelée approche par capitalisation des revenus, est un type de méthode d'évaluation immobilière qui permet aux investisseurs d'estimer la valeur d'une propriété en fonction des revenus générés par la propriété. Il est utilisé en prenant le revenu net d'exploitation (NOI) du loyer perçu et en le divisant par le taux de capitalisation.

Comment fonctionne l'approche par le revenu ?

L'approche du revenu est généralement utilisée pour les propriétés productrices de revenus et est l'une des trois approches populaires pour évaluer les biens immobiliers. Les autres sont l'approche par les coûts et l'approche par comparaison. L'approche des revenus pour les évaluations immobilières s'apparente au flux de trésorerie actualisé (DCF) pour la finance. L'approche par le revenu actualise la valeur future des loyers par le taux de capitalisation.

Lors de l'utilisation de l'approche du revenu pour l'achat d'un bien locatif, un investisseur prend en compte le montant des revenus générés et d'autres facteurs pour déterminer le prix de vente du bien dans les conditions actuelles du marché. En plus de déterminer si l'investisseur peut tirer profit du bien locatif, un prêteur voudra connaître son risque potentiel de remboursement s'il accorde une hypothèque à l'investisseur.

Des trois méthodes d'expertise immobilière, l'approche par le revenu est considérée comme la plus complexe et la plus difficile.

Considérations particulières

Lors de l'utilisation de l'approche du revenu pour l'achat d'un bien locatif, un investisseur doit également tenir compte de l'état de la propriété. Les grosses réparations potentielles qui peuvent être nécessaires peuvent réduire considérablement les bénéfices futurs.

En outre, un investisseur doit tenir compte de l'efficacité du fonctionnement de la propriété. Par exemple, le propriétaire peut accorder aux locataires des réductions de loyer en échange de travaux de jardinage ou d'autres responsabilités. Certains locataires sont peut-être confrontés à des difficultés économiques qui devraient se redresser dans les prochains mois, et le propriétaire ne souhaite pas les expulser. Si le loyer perçu n'est pas supérieur aux dépenses courantes,. l'investisseur n'achètera probablement pas la propriété.

Avec l'approche fondée sur le revenu, le taux de capitalisation et la valeur estimée ont une relation inverse : la baisse du taux de capitalisation augmente la valeur estimée

Un investisseur doit également déterminer combien d'unités en moyenne sont vides à un moment donné. Ne pas recevoir le loyer complet de chaque unité affectera le revenu de l'investisseur provenant de la propriété. Ceci est particulièrement important si une propriété a grand besoin de réparations et que de nombreuses unités sont vacantes, ce qui suggère un faible taux d'occupation. Si les unités ne sont pas remplies régulièrement, la perception des loyers sera inférieure à ce qu'elle pourrait être et l'achat de la propriété peut ne pas être dans le meilleur intérêt de l'investisseur.

Exemple de l'approche par le revenu

Avec l'approche du revenu, un investisseur utilise les ventes de comparables sur le marché pour choisir un taux de capitalisation. Par exemple, lors de l'évaluation d'un immeuble de quatre logements dans un comté spécifique, l'investisseur examine les prix de vente récents de propriétés similaires dans le même comté. Après avoir calculé le taux de capitalisation, l'investisseur peut diviser le NOI du bien locatif par ce taux. Par exemple, une propriété avec un bénéfice d'exploitation net (NOI) de 700 000 $ et un taux de capitalisation choisi de 8 % vaut 8,75 millions de dollars.

Points forts

• L'approche par le revenu est une méthode d'évaluation immobilière qui utilise les revenus générés par la propriété pour estimer la juste valeur.

• Un acheteur doit accorder une attention particulière à l'état de la propriété, à l'efficacité opérationnelle et à l'inoccupation lorsqu'il utilise l'approche du revenu.

• Il est calculé en divisant le résultat opérationnel net par le taux de capitalisation.