Pendekatan Pendapatan

Apakah Pendekatan Pendapatan?

Pendekatan pendapatan, kadang-kadang dirujuk sebagai pendekatan permodalan pendapatan, adalah sejenis kaedah penilaian hartanah yang membolehkan pelabur menganggarkan nilai hartanah berdasarkan pendapatan yang dihasilkan oleh harta itu. Ia digunakan dengan mengambil pendapatan operasi bersih (NOI) daripada sewa yang dikutip dan membahagikannya dengan kadar permodalan.

Bagaimana Pendekatan Pendapatan Berfungsi

Pendekatan pendapatan biasanya digunakan untuk hartanah yang menghasilkan pendapatan dan merupakan salah satu daripada tiga pendekatan popular untuk menilai hartanah. Yang lain ialah pendekatan kos dan pendekatan perbandingan. Pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah adalah serupa dengan aliran tunai terdiskaun (DCF) untuk kewangan. Pendekatan pendapatan mendiskaunkan nilai sewa masa hadapan dengan kadar permodalan.

Apabila menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli harta sewa, pelabur mempertimbangkan jumlah pendapatan yang dijana dan faktor lain untuk menentukan berapa banyak harta itu boleh dijual di bawah keadaan pasaran semasa. Di samping menentukan sama ada pelabur boleh mendapat keuntungan daripada harta sewa, pemberi pinjaman akan ingin mengetahui potensi risiko pembayaran balik jika ia memanjangkan gadai janji kepada pelabur.

Daripada tiga kaedah untuk menilai hartanah, pendekatan pendapatan dianggap paling terlibat dan sukar.

Pertimbangan Khas

Apabila menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli harta sewa, pelabur juga mesti mempertimbangkan keadaan harta itu. Potensi pembaikan besar yang mungkin diperlukan boleh mengurangkan keuntungan masa depan dengan ketara.

Di samping itu, pelabur harus mempertimbangkan seberapa cekap harta itu beroperasi. Sebagai contoh, tuan tanah mungkin memberi penyewa pengurangan sewa sebagai pertukaran untuk menyelesaikan kerja halaman atau tanggungjawab lain. Mungkin penyewa tertentu menghadapi masalah ekonomi yang sepatutnya pulih dalam beberapa bulan akan datang, dan tuan rumah tidak mahu mengusir mereka. Jika sewa yang dikutip tidak lebih besar daripada perbelanjaan semasa,. pelabur berkemungkinan besar tidak akan membeli hartanah tersebut.

Dengan pendekatan pendapatan, kadar had dan nilai anggaran mempunyai hubungan songsang—menurunkan kadar had meningkatkan nilai anggaran

Seorang pelabur juga mesti memastikan berapa banyak unit secara purata kosong pada bila-bila masa. Tidak menerima sewa penuh daripada setiap unit akan menjejaskan pendapatan pelabur daripada hartanah tersebut. Ini amat penting jika hartanah sangat memerlukan pembaikan dan banyak unit kosong—mencadangkan kadar penghunian yang rendah. Jika unit tidak diisi secara tetap, kutipan sewa akan menjadi lebih rendah daripada yang mungkin, dan pembelian hartanah mungkin tidak sesuai dengan kepentingan pelabur.

Contoh Pendekatan Pendapatan

Dengan pendekatan pendapatan, pelabur menggunakan jualan pasaran setanding untuk memilih kadar permodalan. Sebagai contoh, apabila menilai bangunan pangsapuri empat unit di daerah tertentu, pelabur melihat harga jualan hartanah serupa baru-baru ini di daerah yang sama. Selepas mengira kadar permodalan, pelabur boleh membahagikan NOI hartanah sewa dengan kadar tersebut. Sebagai contoh, hartanah dengan pendapatan operasi bersih (NOI) sebanyak $700,000 dan kadar permodalan terpilih sebanyak 8% bernilai $8.75 juta.

Sorotan

• Pendekatan pendapatan ialah kaedah penilaian hartanah yang menggunakan pendapatan yang dihasilkan oleh hartanah untuk menganggarkan nilai saksama.

• Pembeli harus memberi perhatian khusus kepada keadaan hartanah, kecekapan operasi, dan kekosongan apabila menggunakan pendekatan pendapatan.

• Ia dikira dengan membahagikan pendapatan operasi bersih dengan kadar permodalan.