소득 접근법

소득 접근법이란 무엇입니까?

소득 자본화 접근법이라고도 하는 소득 접근법은 투자자가 부동산이 창출하는 소득을 기반으로 부동산 가치를 추정할 수 있는 부동산 평가 방법의 일종입니다. 징수한 임대료의 순영업소득(NOI)을 자본화율로 나누어 사용합니다.

소득 접근 방식의 작동 원리

소득 접근법은 일반적으로 소득을 창출하는 부동산에 사용되며 부동산 평가에 대한 세 가지 인기 있는 접근법 중 하나입니다. 다른 하나는 비용 접근법과 비교 접근법입니다. 부동산 가치 평가에 대한 소득 접근 방식은 금융에 대한 할인된 현금 흐름(DCF)과 유사합니다. 소득 접근법은 임대료의 미래 가치를 자본화율로 할인합니다.

임대 부동산을 구매하기 위해 소득 접근법을 사용할 때 투자자는 현재 시장 상황에서 부동산이 얼마에 팔릴 수 있는지를 결정하기 위해 발생한 소득 금액과 기타 요소를 고려합니다. 투자자가 임대 부동산에서 이익을 얻을 수 있는지 여부를 결정하는 것 외에도 대출 기관은 모기지를 투자자에게 연장할 경우 잠재적인 상환 위험을 알고 싶어할 것입니다.

부동산을 평가하는 세 가지 방법 중 소득 접근 방식이 가장 복잡하고 어려운 것으로 간주됩니다.

특별 고려 사항

임대 부동산을 구매하기 위해 소득 접근법을 사용할 때 투자자는 부동산 상태도 고려해야 합니다. 필요할 수 있는 잠재적인 대규모 수리는 미래의 이익을 크게 줄일 수 있습니다.

또한 투자자는 부동산이 얼마나 효율적으로 운영되고 있는지 고려해야 합니다. 예를 들어, 집주인은 정원 일이나 기타 책임을 완수하는 대가로 세입자에게 임대료 인하를 제공할 수 있습니다. 아마도 특정 세입자는 앞으로 몇 달 안에 회복될 경제적 어려움에 직면해 있고 집주인은 그들을 퇴거시키고 싶어하지 않을 것입니다. 징수되는 임대료가 현재 비용 보다 크지 않은 경우 투자자는 부동산을 구매하지 않을 가능성이 큽니다.

소득 접근 방식에서 캡 요율과 추정 가치는 역의 관계에 있습니다. 캡 요율을 낮추면 추정 가치가 증가합니다.

투자자는 또한 주어진 시간에 평균적으로 얼마나 많은 유닛이 비어 있는지 확인해야 합니다. 모든 유닛에서 전체 임대료를 받지 못하면 해당 부동산에서 투자자의 소득에 영향을 미칩니다. 이것은 부동산에 수리가 매우 필요하고 많은 유닛이 비어 있는 경우에 특히 중요합니다. 이는 낮은 점유율을 암시합니다. 유닛이 정기적으로 채워지지 않으면 임대료 징수액이 예상보다 낮고 부동산 구매가 투자자에게 최선의 이익이 아닐 수 있습니다.

소득 접근법의 예

소득 접근법에서 투자자는 자본화율을 선택하기 위해 비교 대상의 시장 판매를 사용합니다. 예를 들어, 특정 카운티의 4개 유닛 아파트 건물을 평가할 때 투자자는 같은 카운티의 유사한 부동산의 최근 판매 가격을 살펴봅니다. 자본화 비율을 계산한 후 투자자는 임대 부동산의 NOI를 해당 비율로 나눌 수 있습니다. 예를 들어 순영업소득(NOI)이 700,000달러이고 선택한 자본화율이 8%인 부동산은 875만 달러의 가치가 있습니다.

하이라이트

• 소득접근법은 부동산에서 발생하는 소득을 사용하여 공정가치를 추정하는 부동산 평가 방법입니다.

• 구매자는 소득 접근법을 사용할 때 부동산의 상태, 운영 효율성 및 공실에 특별한주의를 기울여야합니다.

• 순영업이익을 자본화율로 나누어 계산합니다.