منهجية الدخل

ما هو نهج الدخل؟

نهج الدخل ، الذي يشار إليه أحيانًا باسم نهج رسملة الدخل ، هو نوع من طريقة تقييم العقارات التي تسمح للمستثمرين بتقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يولده العقار. يتم استخدامه عن طريق أخذ صافي الدخل التشغيلي (NOI) من الإيجار المحصل وتقسيمه على معدل الرسملة.

كيف يعمل نهج الدخل

عادةً ما يتم استخدام نهج الدخل للممتلكات المدرة للدخل وهو أحد الأساليب الثلاثة الشائعة لتقييم العقارات. الآخرون هم نهج التكلفة ونهج المقارنة. نهج الدخل للتقييمات العقارية يشبه التدفقات النقدية المخصومة (DCF) للتمويل. يقوم نهج الدخل بخصم القيمة المستقبلية للإيجارات من خلال معدل الرسملة.

عند استخدام نهج الدخل لشراء عقار مؤجر ، يأخذ المستثمر في الاعتبار مقدار الدخل المتولد وعوامل أخرى لتحديد مقدار العقار الذي يمكن بيعه في ظل ظروف السوق الحالية. بالإضافة إلى تحديد ما إذا كان المستثمر قد يستفيد من تأجير الممتلكات ، سيرغب المُقرض في معرفة مخاطر السداد المحتملة إذا قام بتمديد الرهن العقاري للمستثمر.

من بين الطرق الثلاث لتقييم العقارات ، يعتبر نهج الدخل الأكثر تعقيدًا وصعوبة.

إعتبارات خاصة

عند استخدام نهج الدخل لشراء عقار مؤجر ، يجب على المستثمر أيضًا مراعاة حالة العقار. يمكن أن تؤدي الإصلاحات الكبيرة المحتملة التي قد تكون مطلوبة إلى خفض كبير في الأرباح المستقبلية.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المستثمر النظر في مدى كفاءة تشغيل العقار. على سبيل المثال ، قد يعطي المالك للمستأجرين تخفيضات في الإيجار مقابل إكمال أعمال الفناء أو المسؤوليات الأخرى. ربما يواجه مستأجرون معينون صعوبات اقتصادية يجب أن تتحول في الأشهر القليلة المقبلة ، ولا يريد المالك طردهم. إذا لم يكن الإيجار الذي يتم تحصيله أكبر من النفقات الحالية ، فمن المرجح ألا يشتري المستثمر العقار.

مع نهج الدخل ، يكون لمعدل الحد الأقصى والقيمة المقدرة علاقة عكسية - حيث يؤدي خفض معدل الحد الأقصى إلى زيادة القيمة المقدرة

يجب على المستثمر أيضًا التأكد من عدد الوحدات الفارغة في المتوسط في أي وقت. عدم تلقي إيجار كامل من كل وحدة سيؤثر على دخل المستثمر من العقار. هذا مهم بشكل خاص إذا كان العقار في حاجة ماسة للإصلاحات والعديد من الوحدات شاغرة - مما يشير إلى معدل إشغال منخفض. إذا لم يتم ملء الوحدات على أساس منتظم ، فسيكون تحصيل الإيجار أقل مما يمكن ، وقد لا يكون شراء العقار في مصلحة المستثمر.

مثال على نهج الدخل

مع نهج الدخل ، يستخدم المستثمر مبيعات السوق للمقارنة لاختيار معدل الرسملة. على سبيل المثال ، عند تقييم مبنى سكني مكون من أربع وحدات في مقاطعة معينة ، ينظر المستثمر إلى أسعار البيع الأخيرة للعقارات المماثلة في نفس المقاطعة. بعد حساب معدل الرسملة ، يمكن للمستثمر تقسيم NOI للعقار المؤجر بهذا المعدل. على سبيل المثال ، تبلغ قيمة الممتلكات ذات الدخل التشغيلي الصافي (NOI) 700000 دولار ومعدل الرسملة المختار 8٪ 8.75 مليون دولار.

يسلط الضوء

• طريقة الدخل هي طريقة تقييم العقارات التي تستخدم الدخل الذي يولده العقار لتقدير القيمة العادلة.

• يجب على المشتري أن يولي اهتماما خاصا لحالة العقار وكفاءة التشغيل والوظيفة الشاغرة عند استخدام نهج الدخل.

• يتم احتسابها بقسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة.