Podejście dochodowe

Jakie jest podejście dochodowe?

Podejście dochodowe, czasami nazywane podejściem kapitalizacji dochodowej, jest rodzajem metody wyceny nieruchomości, która pozwala inwestorom oszacować wartość nieruchomości na podstawie dochodu, jaki nieruchomość generuje. Używa się go, dzieląc dochód operacyjny netto (NOI) z pobranego czynszu przez stopę kapitalizacji.

Jak działa podejście dochodowe

Podejście dochodowe jest zwykle stosowane w przypadku nieruchomości przynoszących dochód i jest jednym z trzech popularnych podejść do wyceny nieruchomości. Pozostałe to podejście kosztowe i podejście porównawcze. Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest podobne do zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w przypadku finansów. Podejście dochodowe dyskontuje przyszłą wartość czynszów o stopę kapitalizacji.

Korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor bierze pod uwagę kwotę wygenerowanego dochodu i inne czynniki, aby określić, za ile nieruchomość może sprzedać w obecnych warunkach rynkowych. Oprócz ustalenia, czy inwestor może czerpać zyski z wynajmowanej nieruchomości, pożyczkodawca będzie chciał poznać potencjalne ryzyko spłaty,. jeśli udzieli inwestorowi kredytu hipotecznego.

Spośród trzech metod wyceny nieruchomości, podejście dochodowe jest uważane za najbardziej zaangażowane i trudne.

Uwagi specjalne

Korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor musi również wziąć pod uwagę stan nieruchomości. Potencjalne duże naprawy, które mogą być potrzebne, mogą znacznie obniżyć przyszłe zyski.

Dodatkowo inwestor powinien zastanowić się, jak sprawnie funkcjonuje nieruchomość. Na przykład wynajmujący może oferować najemcom obniżki czynszu w zamian za ukończenie prac w ogrodzie lub inne obowiązki. Być może konkretni najemcy borykają się z trudnościami ekonomicznymi, które powinny odwrócić się w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a wynajmujący nie chce ich eksmitować. Jeśli pobierany czynsz nie przekracza bieżących wydatków,. inwestor najprawdopodobniej nie kupi nieruchomości.

W podejściu dochodowym stopa kapitalizacji i wartość szacunkowa mają odwrotną zależność — obniżenie stopy kapitalizacji zwiększa szacowaną wartość

Inwestor musi również ustalić, ile lokali jest średnio pustych w danym momencie. Nie otrzymanie pełnego czynszu od każdej jednostki wpłynie na dochód inwestora z nieruchomości. Jest to szczególnie ważne, jeśli nieruchomość wymaga pilnych napraw, a wiele lokali jest nieobsadzonych, co sugeruje niski wskaźnik obłożenia. Jeśli lokale nie będą regularnie obsadzane, ściągalność czynszu będzie niższa niż mogłaby być, a zakup nieruchomości może nie leżeć w interesie inwestora.

Przykład podejścia dochodowego

W podejściu dochodowym inwestor wykorzystuje rynkową sprzedaż porównywalnych produktów do wyboru stopy kapitalizacji. Na przykład, wyceniając czterorodzinny apartamentowiec w określonym powiecie, inwestor patrzy na ostatnie ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tym samym powiecie. Po obliczeniu stopy kapitalizacji inwestor może podzielić NOI wynajmowanej nieruchomości przez tę stopę. Na przykład nieruchomość z dochodem operacyjnym netto (NOI) w wysokości 700 000 USD i wybraną stopą kapitalizacji 8% jest warta 8,75 miliona USD.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Podejście dochodowe to metoda wyceny nieruchomości, która wykorzystuje dochód generowany przez nieruchomość do oszacowania wartości godziwej.

• Nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę na stan nieruchomości, efektywność operacyjną i pustostany, stosując podejście dochodowe.

• Oblicza się go dzieląc zysk operacyjny netto przez stopę kapitalizacji.