市場アプローチ

##市場アプローチとは何ですか？

市場アプローチは、類似の資産の販売価格に基づいて資産の価値を決定する方法です。これは、コストアプローチおよび割引キャッシュフロー分析（DCF）とともに、3つの一般的な評価方法の1つです。

評価される資産の種類に関係なく、市場アプローチでは、類似した資産の最近の売上を調査し、それらの違いを調整します。たとえば、不動産を評価する場合、ユニットの平方フィート、建物の築年数と場所、設備などの要素を調整することがあります。

市場アプローチは類似の資産との比較に依存しているため、比較可能な資産の最近の売上に関して利用可能な実質的なデータがある場合に最も役立ちます。

##市場アプローチの仕組み

その名前が示すように、市場アプローチは、「この資産の公正な市場価値は何ですか？」という質問に答えようとしています。この質問に答えるには、評価者は同様の資産を含む最近の取引を調査する必要があります。これらの資産は評価対象の資産と同一である可能性は低いため、さまざまな調整を行う必要があります。

住宅用不動産や上場株式などの一部の市場では、多くの場合、十分なデータが利用可能であるため、市場アプローチを比較的簡単に採用できます。民間企業の株式やファインアートやワインなどの代替投資などの他の市場では、同等の取引を見つけることが非常に困難になる可能性があります。

利用できるデータが限られている状況では、評価者は、原価法や割引キャッシュフロー分析（DCF）などの代替方法に依存する必要がある場合があります。

比較可能なトランザクションに関する公開されているデータに基づいていることです。そのため、代替アプローチよりも主観的な仮定が少なくて済みます。市場アプローチの主な欠点は、競合他社がほとんどないニッチ市場で事業を行っている民間企業の場合など、同等の取引が存在する場合でもほとんどない状況では実用的でない可能性があることです。

##市場アプローチの例

説明のために、あなたが新しいアパートを購入するために市場にいると仮定します。あなたは$200,000で提供されているあなたの好みの近所のアパートのリストを見つけます。ユニットは1ベッドルーム、1,000平方フィートのアパートで、1つのバスルームがあります。構造的には良好ですが、若干の改修が必要です。望ましい場所にありますが、視界が遮られており、スイート内の洗濯機や乾燥機はありません。

あなたはアパートが好きですが、あなたは提示価格が高すぎると感じています。アパートは1か月以上上場されているので、公正な申し出をすれば、売り手は提示価格を下回っていてもそれを受け入れるのではないかと疑うようになります。

そのために、昨年販売した同じ近所の同様のアパートの例を調べて、アパートの公正な市場価値を決定することに着手しました。次のように、調査結果を表にまとめます。

TTT

市場アプローチは、比較可能なトランザクションからのデータに依存しています。

これらの結果を見て、あなたはいくつかの一般的な結論を導き始めます。まず、SFあたりのアパートの価格は140ドルから275ドルの範囲であり、より高い価格は、より多くのベッドルームとバスルーム、より良い景色、スイート内の電化製品、そして改修の必要がないものに属していることがわかります。

対照的に、あなたが購入しようとしているアパートは、SFあたり200ドルで販売されており、あなたのテーブルで最も安い価格のアパートよりもこれらの機能が少ないです。これは、アパートが高すぎるというあなたの直感を正当化するようです。

この情報に基づいて、あなたは$150,000のオファーをすることにしました。

売り手はあなたの申し出を受け入れます。

##ハイライト

-これは、コストアプローチおよび割引キャッシュフロー分析（DCF）とともに、3つの一般的なアプローチの1つです。

-市場アプローチは、比較可能なトランザクションで豊富なデータが利用できる状況で優れています。そのデータが利用できない場合は、別のアプローチが必要になる場合があります。

-市場アプローチは、資産の価値を決定するための方法です。