Markedstilnærming

Hva er markedstilnærmingen?

Markedstilnærmingen er en metode for å bestemme verdien av en eiendel basert på salgsprisen på lignende eiendeler. Det er en av tre populære verdsettelsesmetoder, sammen med kostnadstilnærmingen og diskontert kontantstrømanalyse (DCF).

Uavhengig av hvilken type eiendel som verdsettes, studerer markedstilnærmingen nylig salg av lignende eiendeler, og justerer for forskjellene mellom dem. For eksempel, når du vurderer eiendom, kan det gjøres justeringer for faktorer som enhetens kvadratmeter, alderen og plasseringen av bygningen og dens fasiliteter.

Fordi markedstilnærmingen er avhengig av sammenligninger med lignende eiendeler, er den mest nyttig når det er betydelige data tilgjengelig om nylige salg av sammenlignbare eiendeler.

Hvordan markedstilnærmingen fungerer

Som navnet antyder, søker markedstilnærmingen å svare på spørsmålet "hva er den virkelige markedsverdien av denne eiendelen?" For å svare på dette spørsmålet, må takstmannen kartlegge nylige transaksjoner som involverer lignende eiendeler. Fordi disse eiendelene neppe vil være identiske med den som verdsettes, må det gjøres ulike justeringer.

I noen markeder, for eksempel boligeiendom eller børsnoterte aksjer, er det ofte rikelig med data tilgjengelig, noe som gjør markedstilnærmingen relativt enkel å bruke. I andre markeder, som aksjer i private virksomheter eller alternative investeringer som kunst eller vin, kan det bli ganske vanskelig å finne sammenlignbare transaksjoner.

I situasjoner der begrenset data er tilgjengelig, kan det hende at takstmannen må stole på alternative metoder som kostnadstilnærming eller diskontert kontantstrømanalyse (DCF).

De primære fordelene med markedstilnærmingen er at den er basert på offentlig tilgjengelige data om sammenlignbare transaksjoner. Som sådan kan det kreve færre subjektive antakelser enn alternative tilnærminger. Den primære ulempen med markedstilnærmingen er at den kan være upraktisk i situasjoner der få om noen sammenlignbare transaksjoner eksisterer, for eksempel i tilfellet med et privat selskap som opererer i et nisjemarked med få konkurrenter.

Eksempel på markedstilnærming

For å illustrere, anta at du er i markedet for å kjøpe en ny leilighet. Du finner en oppføring for en leilighet i ditt foretrukne nabolag som tilbys for $200 000. Enheten er en 1-roms, 1000 kvadratmeter stor leilighet med 1 bad. Den er i god strukturell stand, men krever noen mindre renoveringer. Selv om det er i et attraktivt nabolag, er utsikten skjult, og den har ikke vaskemaskin eller tørketrommel.

Selv om du liker leiligheten, føler du at prisantydningen er for høy. Siden leiligheten har vært oppført i over en måned, begynner du å mistenke at hvis du gir et rettferdig tilbud, kan selgeren godta det selv om det er under prisantydning.

For det formål, går du i gang med å bestemme leilighetens markedsverdi ved å slå opp eksempler på lignende leiligheter i samme nabolag som solgte det siste året. Du setter sammen funnene dine i en tabell, som følger:

TTT

Markedstilnærmingen er avhengig av data fra sammenlignbare transaksjoner.

Når du ser på disse resultatene, begynner du å trekke noen generelle konklusjoner. Til å begynne med ser du at leilighetenes pris per SF varierer mellom $140 og $275, med de høyere prisene som tilhører de med flere soverom og bad, bedre utsikt, apparater i suiten og uten behov for oppussing.

Derimot er leiligheten du ønsker å kjøpe priset til $200 per SF og har færre av disse funksjonene enn selv den billigste leiligheten i tabellen. Dette ser ut til å rettferdiggjøre din intuisjon om at leiligheten er overpriset.

Basert på denne informasjonen bestemmer du deg for å gi et tilbud på $150 000.

Selgeren godtar tilbudet ditt.

Høydepunkter

– Det er en av tre populære tilnærminger, sammen med kostnadstilnærmingen og diskontert kontantstrømanalyse (DCF).

– Markedstilnærmingen utmerker seg i situasjoner der rikelig med data er tilgjengelig om sammenlignbare transaksjoner. Når disse dataene ikke er tilgjengelige, kan det være nødvendig med alternative tilnærminger.

– Markedstilnærmingen er en metode for å bestemme verdien av en eiendel.