コストアプローチ

##コストアプローチとは何ですか？

原価法は、購入者が不動産に支払うべき価格が同等の建物を建設するための費用と等しいと見積もる不動産評価方法です。原価法では、不動産の価値は、土地の費用に建設の総費用を加え、減価償却費を差し引いたものに等しくなります。代替方法よりも、物件が新しい場合の最も正確な市場価値が得られます。

原価法は、不動産の3つの評価方法の1つです。他は、収入アプローチと同等のアプローチです。

##コストアプローチを理解する

は、その地域の他の同様の住宅が販売している価格や不動産の収入を生み出す能力に焦点を当てるのではなく、建物が破壊されて交換が必要になった場合に今日の建物の費用を計算することによって不動産を評価します最初から最後まで。また、土地の価値を考慮し、価値の損失を控除します。これは、減価償却とも呼ばれます。

コストアプローチの背後にある論理は、購入者がゼロから構築するのにかかる費用よりも多くの費用を不動産に支払うことはほとんど意味がないということです。

原価アプローチの評価には、主に2つのタイプがあります。

1.交換方法。この場合、新しい構造は同じ機能を持ちますが、現在の工法と更新された設計を利用して、より新しい材料を使用していると想定されます。

すべての見積もりが収集されると、コストアプローチは次のように計算されます。

コスト–減価償却費+土地価値=資産の価値。

##コストアプローチの長所と短所

コストアプローチは、実際の収入や同等の方法論よりも信頼性が低い可能性があります。それは、購入者が同一の不動産を建設するのに十分な利用可能な土地があることを当然のことと見なすことを含む、特定の仮定を必要とします。

また、同等の空き地がない場合は、その値を見積もる必要があり、鑑定の精度が低下します。同様の建築材料が不足していると、評価の精度が低下し、主観の余地が大きくなります。古い資産の減価償却費の計算も簡単ではなく、簡単に測定できません。

これらの制限にもかかわらず、コストアプローチが有用であり、必要でさえある場合がいくつかあります。不動産のさまざまな要素を個別に評価することは、新しい物件や他の物件とは独自の方法で異なる物件を扱う場合に特に役立ちます。

##原価法を使用する場合

###特殊用途のプロパティ

コストアプローチが必要であり、図書館、学校、教会などの専用の建物の価値を判断する唯一の方法である場合もあります。これらのリソースはほとんど収入を生み出さず、しばしば販売されないため、収入と同等のアプローチが無効になります。

###新築

原価法は、新築にもよく使用されます。市場価値や収入価値はプロジェクトの基準と完了に依存するため、建設業者は原価法による評価を必要とします。プロジェクトは建設のさまざまな段階で再評価され、次の完成段階に向けて資金を解放できるようになります。

＃＃＃保険

保険鑑定では、住宅所有者の保険引受や保険金請求を検討する際に原価法を採用する傾向があります。これは、改善の価値のみが保険に加入でき、土地の価値が不動産の総額から分離されるためです。減価償却額と完全交換または再生価額のどちらを選択するかが、評価の決定要因になります。

＃＃＃商業用不動産

、オフィスビル、小売店、ホテルなどの商業用不動産の評価に依存する場合があります。ここで使用される主な方法は収益アプローチですが、設計、建設、機能的効用、または材料のグレードを個別に調整する必要がある場合は、コストアプローチを実装できます。

##特別な考慮事項

ほとんどの住宅評価は、原価法を使用していません。代わりに、売上高の比較は通常、これらのタイプの物件の市場評価を促進します。

原価法の評価が市場価格を下回っている場合、それは過熱した市場の兆候である可能性があります。逆に、市場価格を上回る定期的な評価は、購入の機会を示す可能性があります。

例外は、プロパティがその近隣のために十分に改善されていないか、過度に改善されている場合です。この場合、改善の価値を正確に見積もることで、価値の決定の精度が高まります。これは、同等のアプローチだけでは不可能です。

##ハイライト

-コストアプローチは、他の不動産評価方法よりも信頼性が低いと考えられていますが、新築や比較可能なものがほとんどないユニークな家を評価する場合など、特定の場合に役立ちます。

-不動産評価へのコストアプローチでは、同等の構造を構築するために、価値は総コストと等しくなければならないと考えています。

-原価法では、土地の費用に加えて建設費を考慮し、減価償却費を差し引いたものを考慮します。