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市场方法

市场方法

什么是市场方法?

市场法是一种以类似资产的售价为基础确定资产价值的方法。它是三种流行的估值方法之一,与成本法贴现现金流分析(DCF) 一起。

无论被估价的资产类型如何,市场方法都会研究类似资产的近期销售情况,并对它们之间的差异进行调整。例如,在评估房地产时,可能会针对单元的面积、建筑物的年龄和位置及其便利设施等因素进行调整。

因为市场方法依赖于与类似资产的比较,所以当有关于可比资产近期销售的大量可用数据时,它最有用。

市场方法如何运作

顾名思义,市场方法试图回答这个问题,“该资产的公平市场价值是多少?”为了回答这个问题,估值师需要调查最近涉及类似资产的交易。由于这些资产不太可能与被估价的资产相同,因此需要进行各种调整。

在某些市场,例如住宅房地产或公开交易的股票,通常有充足的数据可用,这使得市场方法相对容易采用。在其他市场,例如私人企业的股票或艺术品或葡萄酒等另类投资,可能很难找到可比的交易。

在可用数据有限的情况下,估值师可能需要依赖替代方法,例如成本法或贴现现金流分析 (DCF)。

市场方法的主要优点是它基于可比交易的公开数据。因此,与替代方法相比,它可能需要更少的主观假设。市场方法的主要缺点是,在几乎没有可比交易的情况下,它可能是不切实际的,例如在竞争者很少的利基市场中运营的私营公司。

市场方法示例

举例来说,假设您在市场上购买新公寓。您会发现您喜欢的社区的公寓标价为 200,000 美元。该单元是一居室、1,000 平方英尺的公寓,带有 1 间浴室。它的结构状况良好,但需要进行一些小装修。虽然它在一个理想的社区,但它的视野很模糊,并且没有套房内的洗衣机或烘干机。

虽然你喜欢这套公寓,但你觉得要价太高了。由于这套公寓已经挂牌一个多月,你开始怀疑,如果你提出一个公平的报价,即使低于他们的要价,卖家也可能会接受。

为此,您着手通过查找同一街区去年售出的类似公寓的示例来确定公寓的公平市场价值。您将您的发现汇总在一个表格中,如下所示:

TTT

市场方法依赖于可比交易的数据。

查看这些结果,您开始得出一些一般性结论。首先,您会看到公寓每平方英尺的价格在 140 美元到 275 美元之间,较高的价格属于那些拥有更多卧室和浴室、更好的景观、套房内电器且无需装修的公寓。

相比之下,您要购买的公寓的价格为每平方英尺 200 美元,并且这些功能甚至比您餐桌上价格最便宜的公寓还要少。这似乎证明了您认为公寓价格过高的直觉。

根据此信息,您决定出价 150,000 美元。

卖家接受您的报价。

## 强调

  • 它是三种流行的方法之一,与成本法和贴现现金流分析 (DCF) 一样。

  • 市场方法在可比交易有大量数据的情况下表现出色。当该数据不可用时,可能需要替代方法。

  • 市场法是一种确定资产价值的方法。