Podejście rynkowe
Jakie jest podejście rynkowe?
Podejście rynkowe to metoda określania wartości aktywów na podstawie ceny sprzedaży podobnych aktywów. Jest to jedna z trzech popularnych metod wyceny, obok podejścia kosztowego i analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Niezależnie od rodzaju wycenianych aktywów, podejście rynkowe bada niedawną sprzedaż podobnych aktywów, korygując różnice między nimi. Na przykład podczas wyceny nieruchomości można dokonać korekty uwzględniając takie czynniki, jak powierzchnia lokalu, wiek i lokalizacja budynku oraz jego udogodnienia.
Ponieważ podejście rynkowe opiera się na porównaniach z podobnymi aktywami, jest najbardziej przydatne, gdy dostępne są znaczne dane dotyczące niedawnej sprzedaży porównywalnych aktywów.
Jak działa podejście rynkowe
Jak sama nazwa wskazuje, podejście rynkowe stara się odpowiedzieć na pytanie „jaka jest godziwa wartość rynkowa tego aktywa?” Aby odpowiedzieć na to pytanie, taksator musi zbadać ostatnie transakcje dotyczące podobnych aktywów. Ponieważ aktywa te prawdopodobnie nie będą identyczne z wycenianym, konieczne będzie wprowadzenie różnych korekt.
Na niektórych rynkach, takich jak nieruchomości mieszkalne lub akcje w obrocie publicznym, często dostępnych jest wiele danych, co sprawia, że podejście rynkowe jest stosunkowo łatwe do zastosowania. Na innych rynkach, takich jak udziały w prywatnych przedsiębiorstwach lub inwestycje alternatywne,. takie jak dzieła sztuki lub wino, znalezienie porównywalnych transakcji może być dość trudne.
W sytuacjach, gdy dostępne są ograniczone dane, taksator może być zmuszony do polegania na metodach alternatywnych, takich jak podejście kosztowe lub analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Podstawowymi zaletami podejścia rynkowego jest to, że opiera się ono na publicznie dostępnych danych dotyczących porównywalnych transakcji. W związku z tym może wymagać mniej subiektywnych założeń niż podejścia alternatywne. Główną wadą podejścia rynkowego jest to, że może być niepraktyczne w sytuacjach, w których istnieje niewiele porównywalnych transakcji, na przykład w przypadku prywatnej spółki działającej na rynku niszowym z niewielką liczbą konkurentów.
Przykład podejścia rynkowego
Aby to zilustrować, załóżmy, że jesteś na rynku, aby kupić nowe mieszkanie. Znajdujesz ofertę mieszkania w preferowanej okolicy za 200 000 USD. Jest to jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 1000 stóp kwadratowych z 1 łazienką. Jest w dobrym stanie konstrukcyjnym, ale wymaga drobnych remontów. Chociaż znajduje się w pożądanej okolicy, jego widok jest zasłonięty i nie ma w zestawie pralki ani suszarki.
Mimo, że mieszkanie Ci się podoba, czujesz, że cena wywoławcza jest zbyt wysoka. Ponieważ mieszkanie jest wystawione na sprzedaż od ponad miesiąca, zaczynasz podejrzewać, że jeśli złożysz uczciwą ofertę, sprzedawca może ją zaakceptować, nawet jeśli jest ona niższa od ceny wywoławczej.
W tym celu postanowiłeś określić uczciwą wartość rynkową mieszkania, szukając przykładów podobnych mieszkań w tej samej okolicy, które zostały sprzedane w zeszłym roku. Swoje wyniki gromadzisz w tabeli w następujący sposób:
TTT
Podejście rynkowe opiera się na danych z porównywalnych transakcji.
Patrząc na te wyniki, zaczynasz wyciągać ogólne wnioski. Na początek widać, że cena mieszkań za SF waha się między 140 a 275 USD, przy czym wyższe ceny należą do tych z większą liczbą sypialni i łazienek, lepszymi widokami, sprzętem w apartamencie i bez potrzeby remontu.
Dla kontrastu, cena mieszkania, które chcesz kupić, wynosi 200 USD za SF i ma mniej tych funkcji niż nawet najtańsze mieszkanie w twoim stole. To wydaje się uzasadniać twoją intuicję, że mieszkanie jest zawyżone.
Na podstawie tych informacji decydujesz się złożyć ofertę na 150 000 USD.
Sprzedający akceptuje Twoją ofertę.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Jest to jedno z trzech popularnych podejść, obok podejścia kosztowego i analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Podejście rynkowe wyróżnia się w sytuacjach, w których dostępna jest duża ilość danych o porównywalnych transakcjach. Gdy te dane nie są dostępne, mogą być wymagane alternatywne podejścia.
Podejście rynkowe to metoda określania wartości aktywów.
