시장 접근

시장 접근 방식이란 무엇입니까?

시장 접근법은 유사한 자산의 판매 가격을 기반으로 자산의 가치를 결정하는 방법입니다. 비용 접근법 및 할인 현금 흐름 분석 (DCF) 과 함께 널리 사용되는 세 가지 평가 방법 중 하나입니다 .

평가되는 자산의 유형에 관계없이 시장 접근 방식은 유사한 자산의 최근 판매를 연구하여 두 자산 간의 차이를 조정합니다. 예를 들어, 부동산을 평가할 때 단위 면적, 건물의 연식 및 위치, 편의 시설과 같은 요소를 조정할 수 있습니다.

시장 접근 방식은 유사한 자산과의 비교에 의존하기 때문에 비교 가능한 자산의 최근 판매와 관련하여 사용할 수 있는 상당한 데이터가 있을 때 가장 유용합니다.

시장 접근 방식의 작동 원리

이름에서 알 수 있듯이 시장 접근 방식은 " 이 자산 의 공정 시장 가치 는 얼마입니까?"라는 질문에 답하려고 합니다. 이 질문에 답하기 위해 평가자는 유사한 자산과 관련된 최근 거래를 조사해야 합니다. 이러한 자산은 평가되는 자산과 동일하지 않을 수 있으므로 다양한 조정이 필요합니다.

주거용 부동산이나 상장 주식과 같은 일부 시장에서는 사용할 수 있는 데이터가 충분하기 때문에 시장 접근 방식을 비교적 쉽게 사용할 수 있습니다. 민간 기업의 주식이나 미술품이나 와인과 같은 대체 투자 와 같은 다른 시장에서는 비교 가능한 거래를 찾기가 상당히 어려울 수 있습니다.

제한된 데이터를 사용할 수 있는 상황에서 평가자는 비용 접근법 또는 할인된 현금 흐름 분석(DCF)과 같은 대체 방법에 의존해야 할 수도 있습니다.

비교 가능한 거래 에 대한 공개 데이터를 기반으로 한다는 것입니다 . 따라서 다른 접근 방식보다 주관적인 가정이 더 적게 필요할 수 있습니다. 시장 접근 방식의 주요 단점은 경쟁자가 거의 없는 틈새 시장에서 운영되는 개인 회사의 경우와 같이 비교 가능한 거래가 거의 존재하지 않는 상황에서는 비실용적일 수 있다는 것입니다.

시장 접근의 예

예를 들어, 새 아파트를 구입하기 위해 시장에 있다고 가정합니다. 선호하는 지역의 아파트 목록이 $200,000에 제공되는 것을 발견했습니다. 단위는 1개의 침실, 1개의 욕실이 있는 1,000제곱피트 아파트입니다. 구조적 상태는 양호하지만 약간의 개조가 필요합니다. 바람직한 동네에 있지만 전망이 흐릿하고 객실 내 세탁기나 건조기가 없습니다.

아파트가 마음에 드는데도 호가가 너무 높다는 생각이 듭니다. 아파트가 상장된 지 한 달이 넘었으므로 공정한 제안을 하면 판매자가 요구 가격보다 낮더라도 판매자가 수락할 수도 있다는 의심이 들기 시작합니다.

이를 위해 작년에 판매된 동일한 이웃의 유사한 아파트의 예를 찾아 아파트의 공정 시장 가치를 결정하기 시작합니다. 다음과 같이 결과를 테이블로 조합합니다.

TTT

시장 접근 방식은 비교 가능한 거래의 데이터에 의존합니다.

이러한 결과를 보고 몇 가지 일반적인 결론을 내리기 시작합니다. 우선 SF당 아파트 가격이 $140에서 $275 사이라는 것을 알 수 있습니다. 더 높은 가격은 침실과 욕실이 더 많고 전망이 더 좋고 스위트룸 내 가전제품이 있으며 리노베이션이 필요 없는 아파트에 속합니다.

대조적으로, 구매하려는 아파트의 가격은 SF당 $200이며 테이블에 있는 가장 저렴한 아파트보다 이러한 기능이 더 적습니다. 이것은 아파트가 비싸다는 직감을 정당화하는 것 같습니다.

이 정보를 기반으로 $150,000에 대한 제안을 하기로 결정합니다.

판매자가 귀하의 제안을 수락합니다.

하이라이트

• 비용접근법, 현금흐름할인분석(DCF)과 함께 널리 사용되는 3가지 방법 중 하나입니다.

• 시장 접근 방식은 비교 가능한 거래에 대한 풍부한 데이터를 사용할 수 있는 상황에서 탁월합니다. 해당 데이터를 사용할 수 없는 경우 대체 접근 방식이 필요할 수 있습니다.

• 시장접근법은 자산의 가치를 결정하는 방법입니다.