Markkinoiden lähestymistapa
Mikä on markkinoiden lähestymistapa?
Markkinalähestymistapa on menetelmä, jolla määritetään omaisuuden arvo samanlaisten omaisuuserien myyntihinnan perusteella. Se on yksi kolmesta suositusta arvostusmenetelmästä kustannuslähestymistavan ja diskontatun kassavirta-analyysin (DCF) ohella.
Arvostettavan omaisuuserän tyypistä riippumatta markkinalähtöinen lähestymistapa tutkii samankaltaisten omaisuuserien viimeaikaista myyntiä ja korjaa niiden välisiä eroja. Esimerkiksi kiinteistöjä arvioitaessa voidaan tehdä muutoksia sellaisiin tekijöihin kuin yksikön neliö, rakennuksen ikä ja sijainti sekä sen mukavuudet.
Koska markkinalähtöinen lähestymistapa perustuu vertailuihin samankaltaisiin omaisuuseriin, se on hyödyllisintä, kun saatavilla on paljon tietoa vertailukelpoisten omaisuuserien viimeaikaisista myynneistä.
Kuinka markkinoiden lähestymistapa toimii
Kuten nimestä voi päätellä, markkinalähtöinen lähestymistapa pyrkii vastaamaan kysymykseen "mikä on tämän omaisuuden käypä markkina-arvo ?" Vastatakseen tähän kysymykseen arvioijan on tutkittava viimeaikaisia samankaltaisia varoja koskevia liiketoimia. Koska nämä omaisuuserät eivät todennäköisesti ole identtisiä arvostettavan kanssa, on tehtävä erilaisia oikaisuja.
Joillakin markkinoilla, kuten asuinkiinteistöissä tai julkisesti noteeratuissa osakkeissa, on usein saatavilla runsaasti tietoa, mikä tekee markkinalähestymistapaa suhteellisen helpon käyttää. Muilla markkinoilla, kuten yksityisten yritysten osakkeilla tai vaihtoehtoisilla sijoituskohteilla,. kuten kuvataiteessa tai viinissä, voi olla melko vaikeaa löytää vertailukelpoisia liiketoimia.
Tilanteissa, joissa saatavilla on vain vähän tietoja, arvioijan on ehkä turvauduttava vaihtoehtoisiin menetelmiin, kuten kustannusmenetelmään tai diskontatun kassavirta-analyysiin (DCF).
Markkinalähestymistavan tärkeimmät edut ovat, että se perustuu julkisesti saatavilla oleviin tietoihin vertailukelpoisista liiketoimista. Sellaisenaan se voi vaatia vähemmän subjektiivisia oletuksia kuin vaihtoehtoiset lähestymistavat. Markkinalähestymistavan ensisijainen haittapuoli on, että se voi olla epäkäytännöllinen tilanteissa, joissa vertailukelpoisia liiketoimia on vähän tai ei ollenkaan, kuten yksityinen yritys, joka toimii kapealla markkinoilla, jolla on vähän kilpailijoita.
Esimerkki markkinalähestymistavasta
Esimerkkinä oletetaan, että olet markkinoilla ostamassa uutta asuntoa. Löydät listauksen asunnosta haluamallasi alueella, jota tarjotaan 200 000 dollarilla. Yksikkö on 1 makuuhuoneen, 1 000 neliöjalan huoneisto, jossa on 1 kylpyhuone. Se on rakenteellisesti hyvässä kunnossa, mutta vaatii pientä remonttia. Vaikka se on halutulla alueella, sen näkymä on peitetty, eikä siinä ole pesu- tai kuivauskonetta.
Vaikka pidät asunnosta, sinusta tuntuu, että hintapyyntö on liian korkea. Koska asunto on ollut pörssilistalla yli kuukauden, alkaa epäillä, että jos teet reilun tarjouksen, myyjä saattaa hyväksyä sen, vaikka se olisi alle pyytämän hinnan.
Tätä tarkoitusta varten ryhdyit määrittämään asunnon käypää arvoa etsimällä esimerkkejä saman lähialueen vastaavista viime vuonna myydyistä asunnoista. Kokoat havaintosi taulukkoon seuraavasti:
TTT
Markkinalähestymistapa perustuu vertailukelpoisista liiketoimista saatuihin tietoihin.
Kun tarkastellaan näitä tuloksia, alat tehdä yleisiä johtopäätöksiä. Ensinnäkin näet, että asuntojen hinta per SF vaihtelee välillä 140–275 dollaria, ja korkeammat hinnat kuuluvat niille, joissa on enemmän makuuhuonetta ja kylpyhuoneita, paremmat näkymät, omat kodinkoneet ja joissa ei ole tarvetta remontille.
Sitä vastoin ostettavan asunnon hinta on 200 dollaria per SF, ja siinä on vähemmän näitä ominaisuuksia kuin pöytäsi halvin hinta. Tämä näyttää oikeuttavan intuitiotasi, että asunto on ylihinnoiteltu.
Näiden tietojen perusteella päätät tehdä 150 000 dollarin tarjouksen.
Myyjä hyväksyy tarjouksesi.
Kohokohdat
Se on yksi kolmesta suositusta lähestymistavasta kustannuslähestymistavan ja diskontatun kassavirta-analyysin (DCF) ohella.
Markkinalähestymistapa on erinomainen tilanteissa, joissa vertailukelpoisista liiketoimista on saatavilla runsaasti tietoa. Jos näitä tietoja ei ole saatavilla, voidaan tarvita vaihtoehtoisia lähestymistapoja.
Markkinalähestymistapa on menetelmä omaisuuden arvon määrittämiseksi.
