Pendekatan Pasaran

Apakah Pendekatan Pasaran?

Pendekatan pasaran ialah kaedah untuk menentukan nilai sesuatu aset berdasarkan harga jualan aset yang serupa. Ia adalah salah satu daripada tiga kaedah penilaian yang popular, bersama-sama dengan pendekatan kos dan analisis aliran tunai terdiskaun (DCF).

Tidak kira jenis aset yang dinilai, pendekatan pasaran mengkaji jualan terkini aset yang serupa, membuat pelarasan untuk perbezaan antara aset tersebut. Contohnya, semasa menilai hartanah, pelarasan mungkin dibuat untuk faktor seperti rakaman persegi unit, umur dan lokasi bangunan serta kemudahannya.

Oleh kerana pendekatan pasaran bergantung pada perbandingan dengan aset yang serupa, ia adalah paling berguna apabila terdapat data besar yang tersedia mengenai jualan aset setanding terkini.

Bagaimana Pendekatan Pasaran Berfungsi

Seperti namanya, pendekatan pasaran berusaha untuk menjawab soalan, "berapakah nilai pasaran saksama aset ini?" Untuk menjawab soalan ini, penilai perlu meninjau transaksi terkini yang melibatkan aset yang serupa. Oleh kerana aset ini tidak mungkin sama dengan aset yang sedang dinilai, pelbagai pelarasan perlu dibuat.

Dalam sesetengah pasaran, seperti hartanah kediaman atau saham yang didagangkan secara terbuka, selalunya terdapat data yang mencukupi, menjadikan pendekatan pasaran agak mudah untuk digunakan. Di pasaran lain, seperti saham dalam perniagaan swasta atau pelaburan alternatif seperti seni halus atau wain, agak sukar untuk mencari transaksi yang setanding.

Dalam situasi di mana data terhad tersedia, penilai mungkin perlu bergantung pada kaedah alternatif seperti pendekatan kos atau analisis aliran tunai terdiskaun (DCF).

Kelebihan utama pendekatan pasaran ialah ia berdasarkan data yang tersedia secara umum mengenai transaksi setanding. Oleh itu, ia boleh memerlukan lebih sedikit andaian subjektif daripada pendekatan alternatif. Kelemahan utama pendekatan pasaran ialah ia boleh menjadi tidak praktikal dalam situasi di mana terdapat sedikit jika ada transaksi setanding, seperti dalam kes syarikat swasta yang beroperasi dalam pasaran khusus dengan sedikit pesaing.

Contoh Pendekatan Pasaran

Sebagai contoh, katakan anda berada di pasaran untuk membeli sebuah apartmen baharu. Anda mendapati penyenaraian untuk apartmen di kawasan kejiranan pilihan anda ditawarkan dengan harga $200,000. Unit ini adalah apartmen 1 bilik tidur, 1,000 kaki persegi dengan 1 bilik mandi. Ia berada dalam keadaan struktur yang baik tetapi memerlukan sedikit pengubahsuaian. Walaupun ia berada di kawasan kejiranan yang diingini, pandangannya dikaburkan dan ia tidak mempunyai mesin basuh atau pengering dalam suite.

Walaupun anda menyukai apartmen, anda merasakan harga yang diminta adalah terlalu tinggi. Memandangkan apartmen itu telah disenaraikan selama lebih sebulan, anda mula mengesyaki bahawa jika anda membuat tawaran yang adil, penjual mungkin menerimanya walaupun ia di bawah harga yang diminta mereka.

Untuk itu, anda mula menentukan nilai pasaran saksama apartmen dengan mencari contoh apartmen serupa di kawasan kejiranan yang sama yang dijual pada tahun lepas. Anda mengumpulkan penemuan anda dalam jadual, seperti berikut:

TTT

Pendekatan pasaran bergantung pada data daripada transaksi yang setanding.

Melihat keputusan ini, anda mula membuat beberapa kesimpulan umum. Sebagai permulaan, anda melihat bahawa harga pangsapuri setiap SF berjulat antara $140 dan $275, dengan harga yang lebih tinggi adalah milik mereka yang mempunyai lebih banyak bilik tidur dan bilik mandi, pemandangan yang lebih baik, peralatan dalam suite dan tidak memerlukan pengubahsuaian.

Sebaliknya, apartmen yang anda ingin beli berharga $200 setiap SF dan mempunyai lebih sedikit ciri ini berbanding apartmen berharga paling murah dalam meja anda. Ini seolah-olah membenarkan intuisi anda bahawa apartmen itu terlalu mahal.

Berdasarkan maklumat ini, anda memutuskan untuk membuat tawaran sebanyak $150,000.

Penjual menerima tawaran anda.

Sorotan

Ia adalah salah satu daripada tiga pendekatan popular, bersama-sama dengan pendekatan kos dan analisis aliran tunai terdiskaun (DCF).
Pendekatan pasaran cemerlang dalam situasi di mana data yang banyak tersedia pada transaksi yang setanding. Apabila data itu tidak tersedia, pendekatan alternatif mungkin diperlukan.
Pendekatan pasaran ialah kaedah untuk menentukan nilai sesuatu aset.