Approccio al mercato

Qual è l'approccio di mercato?

L'approccio di mercato è un metodo per determinare il valore di un'attività in base al prezzo di vendita di attività simili. È uno dei tre metodi di valutazione più diffusi, insieme all'approccio dei costi e all'analisi dei flussi di cassa scontati (DCF).

Indipendentemente dal tipo di attività oggetto di valutazione, l'approccio di mercato studia le vendite recenti di attività simili, apportando aggiustamenti per le differenze tra di esse. Ad esempio, quando si valuta un immobile, è possibile apportare modifiche per fattori quali la metratura dell'unità, l'età e l'ubicazione dell'edificio e le sue dotazioni.

Poiché l'approccio di mercato si basa sul confronto con attività simili, è particolarmente utile quando sono disponibili dati sostanziali sulle vendite recenti di attività comparabili.

Come funziona l'approccio al mercato

Come suggerisce il nome, l'approccio di mercato cerca di rispondere alla domanda "qual è il valore equo di mercato di questo asset?" Per rispondere a questa domanda, il valutatore deve esaminare le transazioni recenti che coinvolgono attività simili. Poiché è improbabile che queste attività siano identiche a quella oggetto di valutazione, sarà necessario apportare varie rettifiche.

In alcuni mercati, come gli immobili residenziali o le azioni quotate in borsa, sono spesso disponibili dati ampi, il che rende l'approccio di mercato relativamente facile da utilizzare. In altri mercati, come le azioni di imprese private o investimenti alternativi come l'arte o il vino, può diventare abbastanza difficile trovare transazioni comparabili.

In situazioni in cui sono disponibili dati limitati, il valutatore potrebbe dover fare affidamento su metodi alternativi come l'approccio dei costi o l'analisi dei flussi di cassa scontati (DCF).

I vantaggi principali dell'approccio di mercato sono che si basa su dati pubblicamente disponibili su transazioni comparabili. In quanto tale, può richiedere meno ipotesi soggettive rispetto ad approcci alternativi. Lo svantaggio principale dell'approccio di mercato è che può essere impraticabile in situazioni in cui esistono poche o nessuna transazione comparabile, come nel caso di una società privata che opera in un mercato di nicchia con pochi concorrenti.

Esempio di approccio al mercato

Per illustrare, supponiamo che tu sia sul mercato per acquistare un nuovo appartamento. Trovi un annuncio per un appartamento nel tuo quartiere preferito offerto per $ 200.000. L'unità è un appartamento di 1.000 piedi quadrati con 1 camera da letto e 1 bagno. Si presenta in buone condizioni strutturali ma necessita di alcuni piccoli lavori di ristrutturazione. Sebbene si trovi in un quartiere desiderabile, la sua vista è oscurata e non dispone di lavatrice o asciugatrice interna.

Anche se ti piace l'appartamento, ritieni che il prezzo richiesto sia troppo alto. Poiché l'appartamento è in vendita da oltre un mese, inizi a sospettare che se fai un'offerta equa, il venditore potrebbe accettarla anche se è inferiore al prezzo richiesto.

A tal fine, hai deciso di determinare il valore equo di mercato dell'appartamento cercando esempi di appartamenti simili nello stesso quartiere che sono stati venduti nell'ultimo anno. Raccogli i risultati in una tabella, come segue:

TTT

L'approccio di mercato si basa sui dati di transazioni comparabili.

Osservando questi risultati, inizi a trarre alcune conclusioni generali. Per cominciare, vedi che il prezzo degli appartamenti per SF varia tra $ 140 e $ 275, con i prezzi più alti appartenenti a quelli con più camere da letto e bagni, viste migliori, elettrodomestici interni e nessuna necessità di lavori di ristrutturazione.

Al contrario, l'appartamento che stai cercando di acquistare ha un prezzo di $ 200 per SF e ha meno di queste caratteristiche anche rispetto all'appartamento più economico nella tua tabella. Questo sembra giustificare la tua intuizione che l'appartamento sia troppo caro.

Sulla base di queste informazioni, decidi di fare un'offerta per $ 150.000.

Il venditore accetta la tua offerta.

Mette in risalto

• È uno dei tre approcci più diffusi, insieme all'approccio dei costi e all'analisi del flusso di cassa scontato (DCF).

• L'approccio di mercato eccelle nelle situazioni in cui sono disponibili dati abbondanti su transazioni comparabili. Quando tali dati non sono disponibili, potrebbero essere necessari approcci alternativi.

• L'approccio di mercato è un metodo per determinare il valore di un bene.