公正市場価値（FMV）

潜在的な買い手が喜んで支払う価格に基づく住宅の公正な市場価値は、売り手と買い手の両方にとって重要な要素です。 FMVと略されることがよくあります。

##不動産の公正市場価値とは何ですか？

フィラデルフィアのCopperHillRealEstateのパートナー兼ブローカーであるTimGarrityは、公正な市場価値とは、現在の需給状況が存在しない場合に、自発的な買い手が自発的な売り手に公開市場の住宅に支払う価格です。 Garrityは鑑定人ではありませんが、経験豊富な上場エージェントおよび仲介業者の所有者です。

言い換えれば、両当事者は売却を進めるのに十分な知識を持っているでしょうが、外部要因は価格と条件の交渉に関係しません。

ロサンゼルスのコールドウェルバンカーグローバルラグジュアリーの不動産エージェントであるCaraAmeerは、次のように述べています。

##公正な市場の計算方法

エージェントが比較市場分析（CMA）を準備している場合でも、評価者が評価レポートを完成させている場合でも、公正な市場価値は、最近販売された3つ以上の同等の住宅またはコンプの価値を取得し、平均を取得することによって計算されることがよくあります。ギャリティーは言います。

評価のために、評価者は、特定の機能に基づいて、このグループの家と、それぞれのポジティブまたはネガティブの要因を調べます。たとえば、問題の家が1,500平方フィートで、コンプの1つが1,250平方フィートである場合、コンプの場合はプラスになりますが、評価される家の場合はマイナスになります。

「ほとんどの家は互いに異なっているので、このプロセスは家の価値が何であるかをより正確に描くのに役立ちます」とギャリティーは言います。

##公正市場価値の見積もりはどのような目的で使用されますか

不動産業者は通常、公正な市場価値を使用して、売り手または買い手と協力して上場またはオファー戦略を考案するときに住宅が販売される価格または価格範囲を決定します。

鑑定士はまた、資金調達が含まれる住宅購入プロセス中、または住宅所有者の借り換え時に完成する鑑定評価書で公正な市場価値を考慮します。家の評価額（単一の評価者の意見）は必ずしも公正な市場価値と同じではありませんが、評価レポートは依然としてそれを見つけるための最も一般的な方法です、とギャリティーは言います。

不動産取引以外にも、弁護士、政府関係者、保険会社は、離婚、死亡、土地収用、自然災害による損失など、さまざまなシナリオで公正な市場価値を考慮しています。

エージェントと鑑定士の両方にとって、コンプのリストを絞り込む方法はたくさんあります。 Ameerは、過去90日から180日まで、サイズと年齢が類似している、契約中および販売済みのアクティブなプロパティを調査しています。最近では、最近の販売ほど良いです。

「多くの市場での現在の販売ペースを考えると、現在180日を振り返ると、6〜3か月前から多くの市場で価格が劇的に上昇しているため、データが古すぎることがわかります」とAmeer氏は言います。

次に、価格設定に最も近いスタイルと場所の家を選択し、次のようなさまざまな要素を調整します。

• 面積

-ガレージの種類

-プール対。プールなし

-バスルームの数

-暖炉対。暖炉なし

-ロットのタイプ（プライバシー、近接、ビュー）

これらの調整は、CoreLogicのMarshall＆Swift ResidentialCostHandbookで一般的に受け入れられている値の範囲に基づいています。

「たとえば、プールの価値はサイズと機能に応じて約15,000ドルから30,000ドル、3台目の車のガレージベイは5,000ドルから7,000ドル、フルバスは5,000ドルから7,000ドルの価値があります」とAmeer氏は言います。

鑑定士は不動産業者よりもハンドブックを利用しますが、代理人はしばしば鑑定人と相談して調整について最新の情報を入手します。

調整が行われた後、エージェントまたは鑑定士は通常、「不動産の価値が何であるかについて非常に良い考えを持っています」とAmeerは言います。

##FMVを決定するための他の一般的な方法

コンプ戦略とは別に、鑑定士は、特に家がユニークで、それと比較するコンプがあまりない場合、公正な市場価値を決定するために、いわゆるコストアプローチを使用することがあります。原価法では、鑑定士はロットの以前の売却価格を考慮し、減価償却費を考慮して値から差し引いて、不動産の住宅を交換するための建設費を見積もります。

あまり使用されていない3番目の方法は、収入資本化アプローチとして知られています。これは、一般に収入または賃貸物件のために予約されており、家からどれだけの収入を生み出すことができるかに基づいています。

###今日の市場における公正な市場価値

コンプ戦略は、住宅の公正な市場価値、つまり購入者が特定の市場で喜んで支払う価格を決定するための一般的な方法です。

ただし、今日の多くの市場では、公正な市場価値を超えて販売している住宅が存在するため、コンプを使用してオファー戦略を作成しても、複数のオファーの状況で購入者に成功する結果が得られない場合があります。

「私たちが現在経験している低供給/高需要市場を考えると、全国の多くの売り手は市場がどうなるかを見るために彼らの要求価格を押し上げています」とAmeerは言います。 「このアプローチは、在庫レベルが上昇し、afzの売り手が新築を含む価格帯の多くのオプションと競合することが多い、減速する市場ではうまく機能しません。」

しかし、よりバランスの取れた条件下では、エージェントと鑑定士は、公正な市場価値を見積もるために、コンプ法に依存することが多く、場合によってはコストまたは収入の利用アプローチに依存します。あなたがあなたの家の公正な市場価値に興味があるなら、どちらの公式も始めるのに良い場所でしょう。

##ボトムライン

不動産業者は通常、公正な市場価値を使用して、住宅が販売する価格または価格帯を把握します。これは、リストまたはオファー戦略を考え出すために使用されます。公正な市場価値は通常、3つ以上の同等の住宅の平均を取ることによって決定されます。

##ハイライト

-公正市場価値は、特定の条件が満たされたときに資産が公開市場で販売する価格です。

-条件は次のとおりです。関係者はすべての事実を認識しており、自らの利益のために行動しており、売買の圧力がなく、決定を下すための十分な時間があります。

-税設定と不動産市場は、一般的に公正な市場価値を使用する2つの領域です。

-保険会社は、特定の保険金の支払いを決定する際に公正な市場価値を使用します。

-公正な市場価値は、市場価値および評価額とは異なります。

＃＃よくある質問

###どうすれば私の車の公正な市場価値を知ることができますか？

Kelley Blue Bookは、下取り価格、民間企業の価値、その他の研究分野などのデータを分析することにより、自動車の公正な市場価値を判断するのに役立つオンラインガイドです。

###公正な市場価値をどのように計算しますか？

いくつかの異なる方法で公正市場価値を計算するのではなく、評価することができます。まず、販売されている資産に類似したオブジェクトの販売リスト、または専門家の意見を介して、アイテムが販売者にかかる価格によって。たとえば、ダイヤモンド鑑定士は、経験に基づいてダイヤモンドリングを識別して計算できる可能性があります。

###どうすれば私の家の公正な市場価値を知ることができますか？

不動産の資産は、基準、ガイドライン、国および地方の規制を使用して公正な市場価値を判断できる専門の鑑定士によって評価されます。