Piyasa yaklaşımı
Pazar Yaklaşımı Nedir?
Piyasa yaklaşımı, benzer varlıkların satış fiyatına dayalı olarak bir varlığın değerini belirleme yöntemidir. Maliyet yaklaşımı ve indirgenmiş nakit akışı analizi (DCF) ile birlikte üç popüler değerleme yönteminden biridir .
Değerlendirilen varlığın türü ne olursa olsun, piyasa yaklaşımı, benzer varlıkların son satışlarını inceler ve aralarındaki farklar için düzeltmeler yapar. Örneğin, gayrimenkul değerlemesi yapılırken, birimin metrekaresi, binanın yaşı ve konumu, sunduğu olanaklar gibi faktörler için düzeltmeler yapılabilir.
Piyasa yaklaşımı, benzer varlıklarla karşılaştırmaya dayandığından, karşılaştırılabilir varlıkların son satışlarına ilişkin önemli veriler mevcut olduğunda en kullanışlıdır.
Piyasa Yaklaşımı Nasıl Çalışır?
Adından da anlaşılacağı gibi, piyasa yaklaşımı “ bu varlığın adil piyasa değeri nedir?” Sorusuna cevap arar. Bu soruyu yanıtlamak için, değerleme uzmanının benzer varlıkları içeren son işlemleri incelemesi gerekir. Bu varlıkların değerlemesi yapılan varlıkla aynı olma olasılığı düşük olduğundan, çeşitli düzeltmelerin yapılması gerekecektir.
Konut gayrimenkulleri veya halka açık hisse senetleri gibi bazı pazarlarda, genellikle bol miktarda veri bulunur ve bu da piyasa yaklaşımını uygulamayı nispeten kolaylaştırır. Özel işletmelerdeki hisseler veya güzel sanatlar veya şarap gibi alternatif yatırımlar gibi diğer pazarlarda karşılaştırılabilir işlemler bulmak oldukça zor olabilir.
Sınırlı verilerin mevcut olduğu durumlarda, değerleme uzmanının maliyet yaklaşımı veya indirgenmiş nakit akışı analizi (DCF) gibi alternatif yöntemlere güvenmesi gerekebilir.
Piyasa yaklaşımının başlıca avantajları, karşılaştırılabilir işlemlere ilişkin kamuya açık verilere dayanmasıdır. Bu nedenle, alternatif yaklaşımlardan daha az öznel varsayım gerektirebilir. Piyasa yaklaşımının birincil dezavantajı, az sayıda rakibi olan bir niş pazarda faaliyet gösteren özel bir şirket durumunda olduğu gibi, karşılaştırılabilir işlemlerin az sayıda olduğu durumlarda pratik olmamasıdır.
Piyasa Yaklaşımı Örneği
Örnek vermek gerekirse, yeni bir daire satın almak için pazarda olduğunuzu varsayalım. Tercih ettiğiniz mahallede 200.000$'a teklif edilen bir daire ilanı buluyorsunuz. Birim, 1 yatak odalı, 1 banyolu 1000 metrekarelik bir dairedir. Yapısal olarak iyi durumdadır, ancak bazı küçük tadilatlar gerektirir. İstenilen bir mahallede olmasına rağmen manzarası belirsizdir ve süit içinde çamaşır veya kurutma makinesi yoktur.
Daireyi sevmenize rağmen, istenen fiyatın çok yüksek olduğunu hissediyorsunuz. Daire bir aydan uzun süredir listede olduğundan, adil bir teklif verirseniz, satıcının istediği fiyatın altında olsa bile kabul edebileceğinden şüphelenmeye başlarsınız.
Bu amaçla, aynı mahallede geçen yıl satılan benzer daire örneklerine bakarak dairenin adil piyasa değerini belirlemeye başladınız. Bulgularınızı aşağıdaki gibi bir tabloda birleştirirsiniz:
TTT
Piyasa yaklaşımı, karşılaştırılabilir işlemlerden elde edilen verilere dayanır.
Bu sonuçlara bakarak, bazı genel sonuçlar çıkarmaya başlarsınız. Başlangıç olarak, dairelerin SF başına fiyatlarının 140$ ile 275$ arasında değiştiğini ve daha yüksek fiyatların daha fazla yatak odası ve banyoya, daha iyi manzaraya, süit içi aletlere ve tadilat gerektirmeyenlere ait olduğunu görüyorsunuz.
Buna karşılık, satın almak istediğiniz dairenin fiyatı SF başına 200$'dır ve masanızdaki en ucuz fiyatlı daireden bile bu özelliklerden daha azına sahiptir. Bu, dairenin pahalı olduğu konusundaki sezginizi haklı çıkarıyor gibi görünüyor.
Bu bilgilere dayanarak, 150.000$'lık bir teklifte bulunmaya karar veriyorsunuz.
Satıcı teklifinizi kabul eder.
Öne Çıkanlar
Maliyet yaklaşımı ve indirimli nakit akışı analizi (DCF) ile birlikte üç popüler yaklaşımdan biridir.
Karşılaştırılabilir işlemlere ilişkin bol miktarda verinin bulunduğu durumlarda piyasa yaklaşımı öne çıkmaktadır. Bu veriler mevcut olmadığında, alternatif yaklaşımlar gerekli olabilir.
Piyasa yaklaşımı, bir varlığın değerini belirleme yöntemidir.
