一次住宅ローン市場

##主要な住宅ローン市場とは何ですか？

一次住宅ローン市場は、借り手が一次貸し手から住宅ローンを取得できる市場です。銀行、住宅ローンブローカー、住宅ローンバンカー、および信用組合はすべて主要な貸し手であり、主要な住宅ローン市場の一部です。

##一次住宅ローン市場の仕組み

住宅所有者は、地元の銀行に連絡することで、住宅ローンを購入する際に一次貸し手と直接取引することができます。ほとんどの借り手は、プロセス全体を通じて地元の銀行の住宅ローン担当者とやり取りするため、主要な住宅ローン市場で取引していることに気付くことはありません。住宅ローンの専門家は、利用可能なさまざまな種類の住宅ローンについて借り手に教育し、選択された種類に応じて金利を見積もります。地元の支店は通常、書類が署名されるローンの締め切りの場所になります。

住宅ローンのオリジネーターに連絡することによって住宅購入プロセスを開始します。オリジネーターと住宅ローン銀行家は、それ自体が銀行ではありませんが、代わりに、取引を容易にし、住宅ローンの要求を銀行に照会してローンを閉じるのに役立ちます。彼らは一次貸し手にビジネスを紹介するので、ブローカーは彼らのサービスの料金を受け取ります。一方、借り手は、借り手の信用と希望する条件に応じて、ブローカーに最良の取引を求めて買い物をさせることで、より良いレートを得ることができます。

ただし、消費者金融保護局が住宅ローンブローカーの補償に関する規制を実施していることに注意することが重要です。金融危機の前に、ブローカーは貸し手だけでなく借り手からも補償を受けることができました。消費者は、彼らが彼らの料金を支払ったとき、ブローカーが貸し手によって支払われていることに気づいていませんでした。また、ブローカーには、消費者をより高価な商品や住宅ローン、時にはより高い金利に誘導するインセンティブがありました。 2008年と2009年の大不況とそれに続く規制以降、住宅ローンブローカーの数は減少しました。

##一次住宅ローン市場のメリット

一次住宅ローン市場で取引する借り手が利用できるいくつかの利点があります。これには次のものが含まれます。

###低いクロージングコスト

一次貸し手は通常、地元で所有されている銀行です。つまり、信用分析と引受プロセスを行います。引受人は、借り手の財務情報と信用履歴を確認して、信用を延長するか、ローンを拒否するかを決定します。また、地方銀行は、一部の大手銀行のプロセスのように州外の一元化されたユニットを経由するのではなく、すべての事務処理と文書を社内で準備します。その結果、地元の銀行は大規模な銀行に比べてオーバーヘッドが少ないため、手数料が安くなる可能性があります。また、住宅ローンブローカーが銀行の検索に関与した場合は、手数料も査定されます。要するに、一次住宅ローンのために地元で運営されている銀行を選ぶことは、閉鎖コストを削減するのに役立ちます。

###少額頭金

通常、住宅ローンの頭金は住宅の購入価格の20％です。ただし、借り手はより少ないお金を置くことができ、多くの主要な貸し手は10パーセントの頭金を提供します。

低所得から中所得の借り手に対して、FHAローンは住宅の価値の3.5％という頭金を提供します。 FHAは連邦住宅局であり、貸し手が低所得の借り手にローンを発行できるように保険を提供しています。

ただし、頭金が20％未満の場合、借り手は民間住宅ローン保険またはPMIを購入する必要があります。 PMIは、借り手が住宅ローンの債務不履行に陥った場合に備えて、銀行と貸し手を保護します。 PMIは、住宅ローンの20％が返済されるまで、借り手に請求される月額料金です。

###柔軟性

ローンのオリジネーターは通常、地元の銀行であるため、借り手は最終決定権を持つ人々とコミュニケーションをとることができる可能性が高くなります。これは、国立銀行では起こりそうにありません。借り手が独特の財政状況を持っている場合、直接の連絡は柔軟性を提供することができます。

柔軟性には、借り手がローンをより早く返済しようとしている場合に、30年の住宅ローンに対して15年の固定金利を提供することが含まれます。 15年の住宅ローンの利点のいくつかは、それが早く返済されるので、より少ない総利息を含みます。また、借り手が債務不履行に陥ったり、財政難のためにローンを返済しなかったりするリスクが少ないため、借り手は通常、より低い金利を交渉することができます。もちろん、30年の住宅ローンの大きな利点は、他の条件に比べて長期間にわたって分散されるため、支払いが少なくなることです。

変動金利住宅ローンは、通常検討のために提供される柔軟なオプションです。 ARMローンは通常、一定期間固定金利で提供され、その後、貸し手と借り手によって事前に決定されたインデックスに基づいて毎年調整されます。通常、ARMには、ローンの全期間中に金利がどの程度高くなるかについての上限があります。これにより、毎月の最大支払い額の計算と予算編成が容易になります。

##一次住宅ローン市場と二次住宅ローン市場

プライマリーマーケットはプライマリー貸し手で構成されています。一次貸し手は通常、ポートフォリオの一部として開始したローンを保持し、ローンの存続期間中サービスを提供します。ただし、住宅ローンを組んだ銀行は、投資家が以前に発行した住宅ローンを売買できる市場である二次住宅ローン市場でローンを販売することができます。住宅ローンは、ローンの支払いを処理する別の貸し手またはサービス会社に売却することができます。新しい貸し手またはサービスプロバイダーは、住宅ローンの手数料と利子からお金を稼ぎます。

多くの住宅ローンは、ファニーメイまたは連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ、またはFNMA）によって購入されています。ファニーメイは振り返ってローンをパッケージ化し、ミューチュアルファンドに似ていますが株式の代わりに住宅ローンを含む住宅ローン担保証券（MBS）と呼ばれる投資として販売します。投資家は、MBSを保有するための住宅ローンから金利を獲得します。

住宅ローンが売却された場合、それは金融業界では一般的な慣行であることをご承知おきください。銀行には貸付限度額があります。つまり、銀行は預金ベースのどれだけを貸し出すことができるかについて上限があります。ファニーメイまたはサービスプロバイダーへの住宅ローンの売却は、銀行の帳簿からローンを削除し、より多くのお金を貸し出すことができるようにします。銀行が住宅ローンを売却できなかった場合、銀行は融資の上限に達し、それ以上住宅ローンを提供できなくなり、経済が減速します。ただし、MBSの購入を検討している投資家でない限り、流通市場に対応することはできません。代わりに、主要な住宅ローン市場で銀行またはブローカーと取引します。

##ハイライト

-一次住宅ローン市場は、借り手が一次貸し手から住宅ローンを取得できる市場です。

-銀行、住宅ローンブローカー、住宅ローンバンカー、および信用組合はすべて主要な貸し手であり、主要な住宅ローン市場の一部です。

-住宅所有者は、地元の銀行に連絡することで、住宅ローンを購入する際に一次貸し手と直接取引することができます。